Giá thuê mặt bằng đường Tràng Tiền ngang ngửa đường Đồng Khởi, nằm trong top cao trên thế giới

Theo ghi nhận của Tổng Cục Thống kê, 11 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng toàn quốc theo giá hiện hành ước đạt gần 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm 2022. Doanh thu bán lẻ hàng hóa trong 11 tháng qua ước đạt hơn 4,4 triệu tỷ đồng, chiếm 78% tổng mức và tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước (loại trừ yếu tố giá tăng 6,8%).

Xoay quay vấn đề này, Savills Hà Nội nhận định thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các thương hiệu quốc tế, từ thời trang nhanh đến phân khúc bán lẻ xa xỉ và cao cấp.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: "Tính từ giai đoạn sau Covid-19, Việt Nam nổi lên như một thị trường tiềm năng với sức hút mạnh mẽ. Sự gia tăng trong sức tiêu dùng nội địa được xem là yếu tố thúc đẩy sự quan tâm ngày càng tăng của các thương hiệu quốc tế đối với thị trường này.

Một yếu tố khác là so với các quốc gia lân cận như Singapore, Thái Lan, Indonesia, số lượng thương hiệu quốc tế có mặt tại Việt Nam hiện vẫn hạn chế. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các thương hiệu muốn mở rộng thị trường, đặc biệt khi họ tìm kiếm những bước tiến đầu tiên tại đây".

Trong đó, Hà Nội đang thu hút sự chú ý nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số đông, mật độ dân số cao, số lượng hộ dân có thu nhập trung bình gia tăng đi kèm lực lượng trong độ tuổi lao động lớn. Các yếu tố nền tảng này đã tạo nên nhu cầu khổng lồ về bán lẻ đối với thị trường Thủ đô.

Đồng thời, thị trường ghi nhận sự sôi động hơn của phân khúc bán lẻ cao cấp với các hoạt động mở rộng và khai trương của hàng mới. Các thương hiệu cao cấp sử dụng chiến lược một cửa hàng tại các địa điểm đắc địa. Tại khu vực Hoàn Kiếm, trục phố Ngô Quyền, Lý Thái Tổ và Tràng Tiền liên tục chào đón sự xuất hiện và mở rộng của các thương hiệu cao cấp, xa xỉ từ năm 2021 tới nay như Louis Vuitton, Dior, Watches of Switzerland…

Một trong những lý do thị trường thu hút các thương hiệu nổi tiếng là số người siêu giàu tại Việt Nam được ghi nhận tăng gấp đôi và số người giàu tăng thêm 70% trong 5 năm qua, dự báo tiếp tục tăng vọt trong 5 năm tới. Triển vọng doanh số của các nhãn hàng xa xỉ cũng góp phần tạo động lực cho việc tiếp tục mở rộng và kéo các hãng mới mở về Việt Nam.

Nguồn cung mặt bằng khan hiếm

Tuy nhiên, khó khăn hiện nay đối với các thương hiệu bán lẻ, bán lẻ cao cấp là về nguồn cung mặt bằng.

“Hiện nguồn cung đạt yêu cầu của các nhãn hàng cao cấp ở Hà Nội mới đạt 3.500 m2 sàn. Trong khi nhu cầu mở rộng và mở mới của các thương hiệu cao cấp về Việt Nam ngày càng gia tăng.

Số lượng mặt hàng, nhãn hàng cao cấp tại Việt Nam vẫn quá nhỏ nếu so với thị trường Bangkok, Singapore hay Indonesia trong khu vực. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến cạnh tranh về giá và đẩy giá thuê mặt bằng tại trục Tràng Tiền, khu vực không thuộc phố đi bộ lên cao.

Mặt bằng khu Tràng Tiền tại Hà Nội hiện chia thành 2 nhóm. Nhóm thứ nhất, tại khu vực tập trung nhãn hàng xa xỉ như Louis Vuitton và Dior, những tuyến phố không thuộc tuyến phố đi bộ, có giá thuê cao cùng hạng với giá thuê khu vực Đồng Khởi tại TP HCM.

Theo bảng xếp hạng các đại lộ bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới của Cushman & Wakefield, đường Đồng Khởi đứng thứ 13 trong số những tuyến phố có giá thuê mặt bằng bán lẻ đắt nhất thế giới.

Nhóm thứ hai, tại khu vực phố đi bộ, giá thuê chỉ bằng 1/3, thậm chí 1/4 nhóm thứ nhất. Giá thuê bán lẻ tại tầng 1 hoặc mặt phố khu vực trung tâm Hoàn Kiếm, các trục phố lớn như Tràng Tiền, Lý Thái Tổ, Ngô Quyền ghi nhận cao hơn 20% thời điểm trước Covid và sẽ tiếp tục tăng trong tương lai do thiếu nguồn cung.

Các cửa hàng đã thuê mặt bằng từ trước Covid cũng gặp nhiều khó khăn khi chủ nhà tăng giá và phải cạnh tranh mặt bằng với các nhãn hàng mới mở hoặc cần mở rộng tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm này", bà Minh nói.

Trong bối cảnh đó, quan sát của Savills Hà Nội cho thấy các đơn vị bán lẻ trong nước và nước ngoài đang có xu hướng chuyển vào các trung tâm thương mại (TTTM).

Với lợi thế được phát triển bài bản hơn nhà phố nhỏ lẻ, các TTTM đang tốt bài toán xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích, hành lang pháp lý rõ ràng. Mặt khác, khu phố cổ vốn tập trung nhiều nhà phố và buôn bán nhỏ lẻ sẽ gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê trong giai đoạn này. 

Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số thách thức là số lượng TTTM tại Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các thương hiệu quốc tế. Do đó, sự xuất hiện của các TTTM mới trong tương lai sẽ là yếu tố quyết định, không chỉ tạo ra không gian cho các thương hiệu mới mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa.  

Nhận định về thị trường bán lẻ trong năm 2024, bà Minh cho biết: “Thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu lớn. Thị trường cũng sẽ đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao cho phân khúc TTTM tại Hà Nội trong 3 năm tới.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố và khối đế bản lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê. Giá thuê cũng khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung của TTTM do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án”.