Hai mặt tích cực Covid-19 mang lại cho thị trường nhà ở Việt Nam

Theo TS Sử Ngọc Khương, sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. 

Cũng như các phân khúc khác, bất động sản nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực. 

Theo báo cáo Savills, trong quý III vừa qua, nguồn cung sơ cấp thị trường nhà ở khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm. 

Có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Nguồn cung mới ghi nhận khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Con số này giảm 78% theo quý và 95% theo năm. 

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý III cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23% theo quý và 58% theo năm. Hạng C dẫn đầu lượng giao dịch với 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới đạt 47% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 55%.

TS Sử Ngọc Khương chỉ ra hai mặt tích cực Covid-19 mang lại cho thị trường nhà ở Việt Nam  - Ảnh 1.

Thị trường căn hộ sụt giảm mạnh về nguồn cung. (Nguồn: Savills).

Bài học cho thị trường nhà ở

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc bất động sản nhà ở, TS Sử Ngọc Khương nhận định, trên bình diện vĩ mô, đại dịch có thể đã mang tới những mặt tích cực.

Thứ nhất, sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP HCM, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch quá cao. Vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày. Trong khi đó, tại các nước có quy hoạch thành phố cách xa nhau, giữa các thành phố là rừng hoặc các khu đất trống thì tốc độ lây truyền dịch bệnh rất thấp. 

Mặt tích cực thứ hai, qua dịch bệnh các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Đối với những nhà phát triển bất động sản thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại sức đề kháng của mình ở đâu trong những trường hợp bất khả kháng và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được. 

"Trên thế giới, có những tập đoàn lớn về bất động sản, điện - điện tử… đã thành lập được cả trăm năm, hay những công ty Nhật Bản vẫn vượt qua được các thăng trầm của chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh. Tuy nhiên, với Việt Nam, trong thời gian Covid-19 vừa qua có những doanh nghiệp phá sản và không bao giờ vực dậy lại được. Đây là bài học dành cho các nhà làm chính sách cũng như các nhà kinh doanh và đặc biệt là bất động sản xem lại chiến lược dài hạn của mình", TS Sử Ngọc Khương phân tích.

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án. Dự kiến quý IV năm nay có khoảng 7.000 căn được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền. 

"Nền kinh tế phục hồi thì khu vực bất động sản mới được có thể quay trở lại quỹ đạo. Để các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước", TS Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Chưa phải thời điểm thích hợp để đầu tư "lướt sóng"

Nói về đầu tư bất động sản, TS Sử Ngọc Khương nêu quan điểm, nếu nhu cầu nhà ở bức thiết và nguồn tiền đã có sẵn thì đây là một cơ hội tốt để nhà đầu tư mua nhà. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có ý định lướt sóng hay đầu tư ngắn hạn thì đây chưa phải là thời điểm thích hợp. 

"Hiện tại chúng ta đang ở tháng 10 cũng là đầu quý IV, theo tôi đánh giá từ nay đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường bất động sản. Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh", ông Khương nhận định.

Còn đối với nhà đầu tư tổ chức, Savills Việt Nam nhận thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng đối với bất động sản du lịch, bất động sản thương mại. Riêng đối với bất động sản nhà ở và bất động sản văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm. 

Một năm vừa qua, mặc dù tác động Covid-19 gây ra rất lớn đối với thị trường Việt Nam đặc biệt là khu vực bất động sản, nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài cũng không giảm đi, thậm chí tăng đối với 3 loại bất động sản: Nhà ở, văn phòng, công nghiệp.

chọn