HoREA đề xuất điều chỉnh dự thảo nghị định Luật Đấu thầu

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có góp ý về Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (dự thảo). 

Theo đơn vị, Điều 68 dự thảo đang làm ách tắc hồ sơ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở. Nhất là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Hiệp hội đề xuất bổ sung vào dự thảo theo hướng, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có) trong trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu (nếu có) trong trường hợp thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, với quy hoạch phân khu (nếu có) trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất. 

Trường hợp quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa phù hợp với quy hoạch chung thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án. 

HoREA cho rằng, quy định này đang tác động tiêu cực, ách tắc thủ tục đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. 

Cụ thể, ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội. Pháp luật về nhà ở cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Tuy nhiên, rất khó thực hiện được trên thực tế, điển hình là TP HCM đã phê duyệt hơn 600 quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phủ kín toàn thành phố, trong đó chỉ quy định các chỉ tiêu, tiêu chuẩn xây dựng như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất trung bình của cả phân khu và quy định chiều cao tối đa của công trình xây dựng trong phân khu, nên chưa dự liệu trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội với các ưu đãi về quy hoạch xây dựng nêu trên.     

Bên cạnh đó, còn tác động tiêu cực đến thực tiễn do không tạo điều kiện tăng nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở để cơ cấu lại sản phẩm hướng về nhu cầu thực và kéo giảm giá nhà. Mô hình kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu, lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, đẩy giá nhà tăng liên tục. 

Ngoài ra, quy định "đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết/quy hoạch phân khu (nếu có)”, theo HoREA là không phù hợp đối với trường hợp thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2024.

Vậy nên, tất cả các dự án nhà ở xã hội mà nhà đầu tư đã tự tạo lập quỹ đất và nhiều dự án nhà ở thương mại sẽ tiếp tục bị vướng quy định, không thể thực hiện thủ tục đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Dẫn đến không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo như xin trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đề nghị được giao, thuê đất, đề nghị thẩm định dự án đầu tư, cấp giấy phép xây dựng, tính tiền sử dụng đất,...