Một năm BĐS công nghiệp hút vốn ngoại cùng mở khóa pháp lý, doanh nghiệp nắm quỹ đất lớn hưởng lợi nhờ cầu và giá cho thuê cao

Thị trường KCN hút dòng vốn ngoại cùng mở khóa pháp lý, nhu cầu và giá cho thuê duy trì mức cao 

Theo Chứng khoán SBS, tính đến tháng 12, cả nước có 84 khu công nghiệp (KCN) có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê cho thấy bất động sản (BĐS) công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam với nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử có xu hướng chọn Việt Nam là điểm đến. Lũy kế 9 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam tăng 16,3% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng các năm từ 2018 - 2022, đạt 15,4 tỷ USD. (Theo Tổng cục Thống kê).

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tính đến ngày 20/11, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỉ USD. Tổng vốn FDI 11 tháng năm 2019 - 2022 đang có tín hiệu phục hồi, tăng trưởng sau dịch COVID-19.

Bên cạnh đó, Việt Nam liên tục hoàn thiện và đơn giản hóa thủ tục pháp lý. Sau khi nghị định 35/2022/NĐ-CP được ban hành, quy trình đầu tư hạ tầng KCN đã được đơn giản hóa và tiết kiệm thời gian hơn.

Đây có thể coi là động lực lớn, tháo gỡ được nút thắt với nhóm doanh nghiệp BĐS KCN vì trong quy trình đầu tư hạ tầng KCN, giai đoạn giải quyết pháp lý là giai đoạn mang tính quyết định và chiếm thời gian lâu nhất.

Về quỹ đất BĐS công nghiệp, tại thị trường phía Nam, trong 9 tháng, tổng diện tích tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950 ha, dẫn tới diện tích cho thuê tăng 8,2% đạt 27.950 ha. Bên cạnh đó, Chứng khoán VNDirect nhận thấy nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) được đưa vào hoạt động trong quý III, dẫn đến tổng nguồn cung tăng lần lượt 30,2% và 27,7%.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng đến 85,2% và 10% lên 125 USD/m2/kỳ thuê do nhu cầu cao nhưng không có nguồn cung mới trong quý III.

Tương tự như thị trường phía Nam, không có KCN mới nào đi vào hoạt động tại phía Bắc trong quý III. Trong 9 tháng, tổng diện tích đất tăng 2,7% so với cùng kỳ lên 16.072 ha. Do không có nguồn cung mới trong quý III và nguồn cung hạn chế trong 9 tháng, tỷ lệ lấp đầy tới quý III tăng 4,7% so với cùng kỳ lên khoảng 80 - 82%. Đối với thị trường nhà kho và NXXS, nguồn cung mới tăng lần lượt 39% lên 1,4 triệu m2 và 9,5% lên 2,3 triệu m2 trong 9 tháng.

Cho năm 2023, dù đối mặt với nhiều khó khăn, VNDirect cho rằng, BĐS KCN vẫn có tiềm năng tăng trưởng nguồn cung nhà kho và NXXS nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử. VNDirect tin rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này.

IDICO, Kinh Bắc, Becamex IDC,Viglacera... sẽ còn hưởng lợi nhờ quỹ đất cho thuê lớn

Với những lợi thế trên, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp là điểm sáng trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang ảm đạm.

Xét 10 doanh nghiệp bất động sản KCN có lãi cao nhất sau 9 tháng đầu năm 2022 (thống kê sơ bộ từ 24 doanh nghiệp BĐS KCN đại chúng công bố báo cáo tài chính quý III), có 4 đơn vị lãi trên nghìn tỷ đồng bao gồm IDICO, Kinh Bắc, Viglacera, Becamex IDC.

Doanh thu thuần luỹ kế 9 tháng của IDICO (IDC) cũng ghi nhận mức tăng 119%, đạt 7.034 tỷ đồng, trong đó, mảng dịch vụ khu công nghiệp đóng góp 58% và tăng 655% so với cùng kỳ. Mảng KCN là mảng kinh doanh chiếm tỷ trọng doanh thu, lợi nhận cao, lần lượt là 58% và 89%.

Riêng trong quý III, mức tăng trưởng kết quả kinh doanh đến từ doanh thu hợp đồng cho thuê lại đất tại các dự án Khu công nghiệp Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thanh và Mỹ Xuân B1-Conac đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần.

Hiện tại, IDICO đang sở hữu 868 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê tại các KCN Phú Mỹ 2, KCN Phú Mỹ 2 mở rộng, KCN Quế Võ 2, KCN Cầu Nghìn, KCN Hựu Thạnh,… trong giai đoạn 2022 - 2026.

Chứng khoán Bản Việt (VCSC) dự báo doanh thu cả năm sẽ đạt 8.500 tỷ đồng, tăng 97% so với cùng kỳ và lợi nhuận ròng đạt 2.300 tỷ đồng, tăng 403%, chủ yếu nhờ hoàn tất ghi nhận doanh thu từ KCN Nhơn Trạch 5 và Mỹ Xuân B1 đã được lấp đầy 100%. Bên cạnh đó, mảng bán đất KCN ghi nhận lợi nhuận một lần cũng được dự báo sẽ cao hơn so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp BĐS KCN báo lãi nghìn thứ hai, Kinh Bắc (KBC) ghi nhận khoản lãi 2.137 tỷ đồng, tăng 192% so với cùng kỳ năm trước.

Trái với IDICO, doanh thu thuần của Kinh Bắc đi lùi so với cùng kỳ, chủ yếu do giảm doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng bất động sản cũng như không có doanh thu từ bán nhà xưởng.

Khoản lãi trong kỳ đến từ việc công ty hạch toán lãi giao dịch mua giá rẻ 2.182 tỷ đồng từ giao dịch nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN).

Trong báo cáo cập nhật về Kinh Bắc của Chứng khoán MB (MBS) vào cuối tháng 11, đơn vị này cho rằng, trong giai đoạn cuối năm nay, hoạt động cho thuê đất tại các KCN như Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung sẽ khởi sắc, do đó, ước tính tổng doanh thu thuần năm nay đạt hơn 2.200 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt hơn 2.300 tỷ đồng, tăng 148% so với cùng kỳ.

MBS cũng dự báo Kinh Bắc sẽ ghi nhận 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong điều kiện thuận lợi, phần còn lại sẽ được phân bổ lấp đầy trong giai đoạn 4 - 5 năm tới.

9 tháng đầu năm nay, Viglacera (VGC) cũng báo lãi 1.710 tỷ đồng, tăng 104% và vượt 21% kế hoạch lãi năm của doanh nghiệp. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu của công ty là từ dịch vụ cho thuê BĐS, hạ tầng KCN.

Ngoài ra, tại thời điểm cuối quý III, doanh thu chưa thực hiện của công ty đạt 2.782 tỷ đồng, giảm 0,6% so với đầu năm, đều là doanh thu nhận trước từ hoạt động cho thuê bất động sản và doanh thu chưa thực hiện khác.

Mảng BĐS KCN hiện đang là động lực tăng trưởng lớn nhất của Viglacera với 879 ha đất còn lại sẵn sàng cho thuê đồng thời tại 11 KCN ở miền Bắc và miền Trung. 

Theo Chứng khoán SSI, trong quý IV, Viglacera có thể sẽ cho thuê 10 ha đất KCN với mức giá cao hơn 10% so với cùng kỳ. SSI dự phóng doanh thu thuần năm 2022 của Viglacera đạt 13.800 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2021 và lợi nhuận trước thuế đạt 2.300 tỷ đồng, tăng 47,3%, vượt 33% kế hoạch năm.

Cái tên cuối cùng trong nhóm lãi nghìn tỷ là Becamex IDC (BCM) với 1.665 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ. Riêng trong quý III, lãi sau thuế của công ty tăng 415% nhờ doanh thu thuần tăng mạnh và không phát sinh khoản chi ủng hộ phòng dịch như cùng kỳ.

VNDirect nhận xét, Becamex IDC sở hữu quỹ đất cho thuê còn lại lớn nhất trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành với khoảng 944 ha thuộc tỉnh Bình Dương, một trong những địa điểm thu hút FDI nhiều nhất trên cả nước. Dự kiến công ty bắt đầu cho thuê KCN VSIP 3 (diện tích 1.000 ha) từ năm 2024, VSIP đã triển khai từ tháng 3/2022.

VNDirect cho rằng doanh thu từ mảng KCN của Becamex IDC sẽ tăng trưởng ổn định 17% và 44% trong giai đoạn 2022 - 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng. VNDirect dự phóng lợi nhuận ròng năm nay đạt 2.334 tỷ đồng, tăng 66%.