Nhà đầu tư sành sỏi nghĩ gì về cam kết lợi nhuận bất động sản?

Từ khi bất động sản nghỉ dưỡng mới vào thị trường Việt Nam, các chủ đầu tư đã chạy đua khốc liệt về chính sách cam kết lợi nhuận. 

Hầu như dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào cũng đưa ra cam kết lợi nhuận. Dự án đưa ra mức cam kết lợi nhuận càng cao càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. 

Theo khảo sát, con số cam kết lợi nhuận phổ biến ở mức từ 8 -10%/năm, thậm chí tới 12 - 15%/năm trong vòng 10 năm. Chính sách này được giới thiệu như "cuốn sổ tiết kiệm" giúp nhà đầu tư vừa an nhàn hưởng lãi suất, vừa được nghỉ dưỡng miễn phí một thời gian nhất định trong năm. 

Một bài toán đầu tư hiệu quả được vạch ra khi khách hàng chỉ cần 30 - 40% vốn, còn lại vay ngân hàng và lợi nhuận thu được hàng năm "thừa sức" trả lãi khoản vay này.

Bởi vậy, không ít người đã dốc tiền tiết kiệm để mua căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng biển, thậm chí vay ngân hàng để đầu tư. 

Tuy nhiên, sau một thời gian xuất hiện tại thị trường, hình thức cam kết lợi nhuận đã bộc lộ nhiều vấn đề làm ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư.

Những bài học nhãn tiền

Nhắc đến cam kết lợi nhuận, các nhà đầu tư không thể quên "cú sốc" vào cuối năm 2019, khi Empire Group - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng tuyến bố dừng chi trả lợi nhuận với các shophouse, condotel. 

Khi mở bán dự án, cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra là 12%/năm trong 8 năm đầu. Nhưng khi mới thực hiện được hai năm, cam kết này đã đơn phương bị chấm dứt. Chủ đầu tư đưa ra các hướng giải quyết cho khách hàng gồm chuyển đổi căn hộ condotel thành chung cư, thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền hoặc tự đề xuất giải pháp hợp lý hơn.

Phần lớn các khách hàng đều không đồng tình trước các hướng giải quyết mà chủ đầu tư đưa ra. Họ đã tập trung tại trụ sở của chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh, yêu cầu đối thoại trực tiếp để tìm ra tiếng nói chung. 

Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư không thực hiện được cam kết lợi nhuận ban đầu. Trước đó, dự án condotel Bavico tại Nha Trang cũng từng phải đàm phán với khách hàng để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15%/năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện.

Lãi suất ngân hàng cho khoản vay mua bất động sản thì vẫn phải trả nhưng khách hàng lại không nhận được lợi nhuận như cam kết lúc đầu để trả lãi. 

"Cam kết là từ không chắc chắn và nhạy cảm"

Thời gian gần đây, một dự án bất động sản tại Phan Thiết đã đưa ra mức lãi suất cam kết 12%/năm trong hai năm, trên khoản tiền thanh toán đợt một của khách hàng.

Trong thời điểm dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thông tin này ngay khi được đưa lên một diễn đàn bất động sản đã thu hút hàng trăm ý kiến bình luận của các nhà đầu tư. 

Trong đó, không ít ý kiến bày tỏ quan điểm không có niềm tin với cam kết lãi suất.

"Đi mua bất động sản thì chỉ nên tin vào bản thân và tin vào thị trường.", anh Trần Vũ bình luận.

"Đừng bao giờ nghĩ đến cam kết. Thấy hợp túi tiền, pháp lý chuẩn, phù hợp với nhu cầu, với tiêu chí đầu tư của mình thì mua...", chị Oanh Lê nhận định. 

"Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, khi xảy ra tranh chấp rất mệt mỏi!", anh Nguyễn Bá Hoàng đánh giá.

Phân tích kỹ về chính sách cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư hiện nay, anh Nguyễn Minh Xuân, nhà đầu tư cá nhân ở Quảng Nam cho biết, ở vị trí người bán có sản phẩm là bất động sản thì các doanh nghiệp phải áp dụng các chiến lược markerting và bán hàng, cân đối chi phí lợi nhuận. Về nguyên tắc, cam kết lợi nhuận chẳng có gì sai hay vi phạm pháp luật. Sản phẩm của họ cũng mang lại giá trị và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Tuy nhiên, ở dưới góc độ của nhà đầu tư thì cần nhìn nhận sâu hơn về vấn đề này.

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản thường bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Việc định giá bán, huy động vốn dựa theo tiến độ hoặc cam kết thuê lại.

Để phát triển bất động sản, chủ đầu tư có thể dùng vốn doanh nghiệp (như vốn từ cổ phiếu) hoặc vốn vay, hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nhưng trường hợp có cam kết lãi suất chính là huy động vốn từ nhà đầu tư sơ cấp bằng hình thức bán trước. 

Anh Xuân phân tích, đã ký hợp đồng thì nhà đầu tư rất yếu thế và không kiểm soát được. Trong đầu tư, mất kiểm soát là cực kỳ nguy hiểm, rủi ro tài chính cao, sau này phụ thuộc vào thị trường. 

Rủi ro có thể xảy ra khi thị trường không đi lên thuận lợi như người ta vẫn nghĩ. Thường một sản phẩm với giá bán ra cao, nhắm đến người tiêu dùng cuối thì khả năng tăng giá cũng thấp.

"Cam kết là từ không chắc chắn và nhạy cảm. Vì sao và tại sao phải cam kết? Nếu không giữ lời hứa thì sao? Nếu công ty phá sản thì sao? Quyền lợi của nhà đầu tư như thế nào là một dấu hỏi rất lớn!", anh Xuân nhận định.

Cũng theo anh Xuân, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết, ví dụ, với mức cam kết 12%/năm thì sẽ mất 6 năm lấy lại vốn nếu lãi kép hoặc hơn 8 năm nếu lãi đơn. Mức lãi này hiệu quả hơn với gửi ngân hàng. Nhưng bất động sản lúc đó có thể giảm giá và trở thành tiêu sản. Chưa kể, nếu rơi vào trường hợp cam kết bị phá vỡ thì hệ luỵ rất nhiều.

"Tôi thấy rất nhiều người dành cả gia tài mua nhà chung cư trong tương lai và mất trắng, mua shophouse rồi bỏ hoang, mua biệt thự cũng phải bỏ hoang trong khi giá ngày càng giảm. Cũng có nhiều người đầu tư thành công nhưng chỉ là số ít, số nhiều thì tán gia bại sản vì hai từ cam kết", anh Xuân cho biết.

Ở góc độ nhà đầu tư kinh nghiệm, anh Xuân chia sẻ, các khách hàng nên chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, sản phẩm có sổ hồng, tiềm năng khai thác lớn. Đặc biệt giá cả phải đúng giá trị sản phẩm, cùng với thị trường tốt.

"Việc quyết định đầu tư hay không sẽ phụ thuộc vào khẩu vị đầu tư của mỗi người. Có thể nhiều người sẽ chọn dự án có cam kết lợi nhuận. Nhưng chọn hay không chọn thì cũng phải biết điều gì có thể xảy ra tiếp theo. Mình biết độ sâu của sông trước khi bước chân xuống sẽ ít nguy hiểm hơn khi không biết mà cũng bước xuống chỉ vì thấy người ta bước", anh Xuân chia sẻ.