Nhiều vùng quê 'quay cuồng' trong cơn sốt đất (bài 2): Bắt mạch nguyên nhân

Khi cơn sốt đất đi qua

Thời gian này tại Hà Tĩnh, nhất là từ khi có thông tin UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị du lịch biển, nghỉ dưỡng, sân golf, người dân địa phương chứng kiến các đoàn ô tô lũ lượt tìm về lùng mua đất, gây xôn xao, náo nhiệt cả một vùng quê.

Nhiều lô đất từ mức giá vài trăm triệu đồng, qua tay môi giới “bơm thổi” đã tăng dựng đứng lên hàng tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, thông tin về các quy hoạch dự án là một trong những nguyên nhân chính tác động đến thị trường, là “cớ” cho cò thổi giá. Tuy nhiên, đa số dự án này mới chỉ nằm trên giấy, chỉ là chủ trương, chưa có gì rõ ràng.

Ngoài ra, một số cá nhân đầu cơ tham gia đấu giá đất với mức giá cao rồi bỏ cọc. “Chiêu trò” này nhằm nâng giá bán cho các khu đất trong khu vực vốn đã được nhóm đầu tư “gom” từ trước với mức giá rẻ.

Không chỉ làm đảo lộn giá trị thực, tình trạng này gây ra nhiều hệ lụy cho BĐS các vùng quê có cơn sốt đi qua.

Theo báo Hà Tĩnh, từ sau tết Nguyên đán 2022 tới nay, chính quyền xã Cẩm Dương, huyện Cẩm Xuyên đã tiếp nhận và xử lý 7 đơn thư, kiến nghị liên quan đến tranh chấp, lấn chiếm đất đai.

Lãnh đạo xã cho biết, sau khi có thông tin về dự án đầu tư trên địa bàn, giá đất được “thổi” trên trời và kéo theo nhiều hệ lụy như gây mất an ninh trật tự, ảnh hưởng đến những giá trị truyền thống văn hoá. Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến vấn đề đất đai liên tục xảy ra. Đáng buồn nhất là khi hàng xóm, người thân cũng quay ra tranh giành, tố cáo lẫn nhau.

Một bộ phận người dân bỏ bê sản xuất để chạy theo đầu tư hoặc môi giới bất động sản. Một bộ phận khác thì đua nhau cắt đất, xẻ vườn để bán, như thêm mồi vào lửa để giới cò tạo sốt.

Chính quyền các địa phương cũng gặp khó khăn trong công tác quản lý. Chủ tịch UBND xã Cẩm Dương cho biết, vào tháng 12/2021, xã tổ chức đấu giá 14 lô đất thì có 6 lô được chốt giá cao ngất ngưởng nhưng cuối cùng bị người mua bỏ cọc; trong khi nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì không thể mua. Vì những lô đất như thế mà địa phương phải tổ chức đấu giá lại.

Ông Trần Quang Đông, Trưởng phòng Tài chính – Kế hoạch UBND huyện Thạch Hà nhận định, khi giá đất cao, người dân bán thì dễ nhưng đến lúc cần mua đất để xây dựng nhà cửa thì rất khó. 

Ngoài ra, giá đất cao sẽ gây cản trở trong việc thu hút nhà đầu tư. Bởi lẽ, đất đai, vị trí thực hiện dự án luôn là yếu tố đầu tiên nhà đầu tư cân nhắc. Khi đất đai biến động không kiểm soát thì họ sẽ có tâm lý e ngại đầu tư tại địa phương.

Việc giá đất đai không ổn định cũng gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Nhà đầu tư muốn giải phóng mặt bằng theo đơn giá nhà nước (hoặc biến động trong một phạm vi cho phép) trong khi người dân muốn đền bù theo giá thị trường, mặc dù giá đó không thực tế. Vì vậy, một số dự án có thể bị đội vốn vì điều chỉnh giá giải phóng mặt bằng, gây ảnh hưởng đến tiến độ và nguồn vốn đầu tư.

Giá đất nền, đất thổ cư tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư. Thực tế đã không ít người mua đất lúc “cơn sốt” đạt đỉnh điểm, đến khi thị trường đi xuống, trở về giá trị thực thì đành phải cắt lỗ.

Nguyên nhân sốt đất lan rộng

Tình trạng giá đất tăng và sốt đất đã lan rộng ở nhiều địa phương, từ khu vực lân cận thành phố cho tới các vùng quê, thậm chí là các xã miền núi.

Lý giải về điều này tại tọa đàm “Giải mã những cơn sốt đất và cơ hội cho năm 2022” được tổ chức hôm 22/3 vừa qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, các thông tin, kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án tại các địa phương là nguyên nhân đầu tiên dẫn tới tình trạng này.

Các thông tin khiến nhà đầu tư chú ý và xây dựng chiến lược đầu tư đón đầu. Họ tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm tại những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có dự án tiềm năng phát triển; họ đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin, vì vậy mà giá bất động sản tại đó bị đẩy lên cao.

“Tuy nhiên, hầu hết các “tiềm năng” này là những thông tin bên lề. Nhà đầu tư bị lôi kéo vào những khu vực đó dễ bị cuốn vào những cơn sốt đất ảo. Rất nhiều nhà đầu tư đã vướng vào tình trạng "mua đỉnh", "chôn vốn" tại thị trường đóng băng không thể thanh khoản được", ông Kiệt cảnh báo.

Bên cạnh đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng do lo ngại lạm phát cũng là lý do sốt đất xuất hiện tại nhiều địa phương. Chuyên gia phân tích, trong bối cảnh chiến tranh Nga - Ukraine gây biến động lớn về tài chính, giá nhiên liệu tăng cao, giá trị đồng tiền bị ảnh hưởng thì giới nhà giàu buộc phải tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản, và bất động sản là sự lựa chọn an toàn mà họ nghĩ đến.

Đồng tình với quan điểm trên, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, các yếu tố địa chính trị, tình hình dịch bệnh Covid-19 và khó khăn trong hoạt động kinh doanh đã đẩy các nhà đầu tư, doanh nghiệp vào bài toán đầu tư sinh lời ít rủi ro. Trong bối cảnh này, bất động sản và chứng khoán là những kênh được lựa chọn. 

"Thị trường chứng khoán trong thời gian qua đã ghi nhận những số liệu tăng trưởng ấn tượng về lượng tài khoản, quy mô thị trường... Trong khi chứng khoán và bất động sản là bình thông nhau. Sau khi thị trường chứng khoán có các mốc tăng ấn tượng thì thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi. 

Đầu năm 2022, chúng ta nhìn thấy rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển phần lợi nhuận từ chứng khoán sang bất động sản - kênh ít rủi ro hơn. Điều tương tự cũng xảy ra trong những chu kỳ trước của chứng khoán Việt Nam", ông Chánh phân tích. 

Ngoài ra, theo chuyên gia này, thiếu nguồn cung tại các thành phố lớn cũng là nguyên nhân làm sốt đất, tăng giá ở những địa phương mới nổi, được các chủ đầu tư nhắm đến: "Xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các khu vực lân cận thành phố lớn đã diễn ra từ nhiều năm trước và sẽ còn diễn biến, tạo ra cơ hội tìm kiếm đầu tư bất động sản với giá phù hợp".

Giao công an điều tra đối tượng thổi giá, gây sốt ảo

Để ngăn thị trường bất động sản phát triển nóng, giá bị đẩy lên cao gây sốt ảo, tiềm ẩn rủi ro, nhiều địa phương đã có chỉ đạo mới.

Tại Thái Nguyên, UBND tỉnh này yêu cầu Sở Xây dựng có giải pháp ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông gây bất ổn thị trường. Đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện, vi phạm pháp luật.

Trong khi đó, Bắc Giang giao Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

UBND tỉnh Quảng Bình giao lực lượng công an tăng cường kiểm tra, tổ chức điều tra, xử lý các tổ chức, cá nhân, đối tượng kinh doanh, hoạt động môi giới bịa đặt thông tin không đúng sự thật nhằm gây sốt giá đất để trục lợi, có dấu hiệu lừa đảo.

Tỉnh này yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố hạn chế việc chia nhỏ lượng quỹ đất đưa ra đấu giá gây khan hiếm thị trường, tạo sốt ảo. Các đồ án quy hoạch được duyệt cần được công bố, công khai để minh bạch thông tin.

Đối với Vĩnh Phúc, nhận thấy có dấu hiệu của hoạt động đầu cơ mua đi bán lại đất đai, bất động sản gây sốt ảo tại các khu vực có quy hoạch xây dựng, dự kiến thực hiện các dự án khu đô thị, khu công nghiệp… lãnh đạo tỉnh này yêu cầu Sở Xây dựng không xem xét giải quyết những đề xuất mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các dự án, bán nền tại các dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở trên địa bàn. 

Công an tỉnh Vĩnh Phúc được giao theo dõi các khu vực có dấu hiệu giá đất tăng đột biến, tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sốt ảo; điều tra các đối tượng có hành vi đầu cơ, thổi giá, làm thị trường tạo cơn sốt đất ảo để kiếm lời. Đồng thời xử lý kịp thời các trường hợp cố tình gây rối, làm mất an ninh trật tự tại địa phương theo quy định.