Nhìn lại một năm 'điên rồ' của đất đấu giá

Mức đấu giá kỷ lục 2,43 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm

Năm vừa qua, nhiều phân khúc cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản gần như "tê liệt" do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm vào giữa tháng cuối cùng của năm đã tạo nên "cơn địa chấn" với thị trường.

Cụ thể, 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức có tổng diện tích 30.000 m2 được UBND TP HCM tổ chức bán đấu giá thành công thu về 37.346 tỷ đồng, vượt xa mức khởi điểm 5.300 tỷ đồng.

Đáng chú ý là lô đất ký hiệu 3-12 thuộc khu chức năng số 3, diện tích 10.059 m2 đã "chốt đơn" thành công với mức giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Chủ nhân của lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Tính ra mỗi m2 tại lô đất có giá 2,43 tỷ đồng. Con số mà Tân Hoàng Minh bỏ ra không chỉ là mức giá cao kỷ lục trên cả nước, mà còn vượt qua giá đất ở nhiều đô thị lớn trên thế giới như Hồng Kông, New York,...

Cuộc đấu giá trên đã làm "nóng" cả thị trường BĐS cuối năm, nảy ra nhiều ý kiến tranh luận từ các chuyên gia và giới đầu tư.

Sốt đất đấu giá ở loạt tỉnh thành

Không chỉ riêng sự kiện tại Thủ Thiêm, trong năm qua thị trường đất đấu giá cũng ghi nhận thêm nhiều "cú sốc", từ các thành phố lớn đến tỉnh lẻ. 

Trước đó hồi tháng 10 tại Hà Nội, một lô đất tại quận Cầu Giấy được trả giá hơn 364 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại phiên đấu giá đất tại khu X4, phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội), chỉ có 25 lô đất đấu giá, nhưng có tới 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự.

Kết quả, 25 lô đất đều giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 - 2,5 lần. Cao nhất là lô B12 diện tích 44,5 m2 có mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp hai lần mức giá khởi điểm (182,3 triệu đồng). 

Ngoài khu vực trung tâm, các huyện ngoại thành Hà Nội cũng ghi nhận thông tin giá đất đấu giá liên tục "nhảy múa". Đặc biệt, bốn huyện có thông tin quy hoạch lên thành phố gồm Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh, Hòa Lạc là những điểm nóng hơn cả.

Với thị trường đất đấu giá luôn sôi động, năm qua nhiều phiên đấu giá tại Đông Anh ghi nhận mức chênh lệch vài chục tỷ đồng. 

Đơn cử, ngày 10/10, địa phương tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng 22 đất tại điểm X1 thôn Lê Xá, xã Mai Lâm với mức khởi điểm từ 43 đến 50 triệu đồng/m2.

Kết quả, tổng số tiền thu được trên 124,1 tỷ đồng, tăng hơn 37 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Mức trúng cao nhất là 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành Hà Nội. Giá trúng thấp nhất là 51,4 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, nhiều thửa đất riêng lẻ diện tích từ 150 đến 260 m2 ở địa phương được đấu giá kèm với tài sản với mức giá 3 - 15 tỷ đồng. Một môi giới cho biết, thị trường BĐS Đông Anh trải qua nhiều lần sốt đất và giá đất đến nay đã ở ngưỡng rất cao.

Không chỉ ở Hà Nội hay TP HCM, trong năm qua, các phiên đấu giá đất diễn ra khá sôi động tại các địa phương, đặc biệt là Bắc Giang. 

Trong năm 2021, Bắc Giang đã có gần 20 cuộc đấu giá đất được Sở đã thẩm định, thông qua phương án giá với mức giá cao hơn nhiều so với những năm trước.

Từ đầu tháng 9, các phiên đấu giá đất được tổ chức thường xuyên tại Bắc Giang sau thời gian dài tạm hoãn do ảnh hưởng của Covid-19. Kết quả, các phiên đấu giá đất ghi nhận số tiền tăng hàng chục tỷ đồng, tuy nhiên cũng có nhiều lô không có người trả giá, bỏ cọc.

Tại huyện Yên Thế, trong phiên đấu giá 74 lô đất ở tại thị trấn Phồn Xương diễn ra ngày 26/9, các lô đất đều được nhà đầu tư đẩy lên, trong đó có lô đạt mức hơn 60 triệu đồng/m2. Riêng 54 lô trúng đấu giá với tổng giá trị gần 158,5 tỷ đồng, chênh lên 31,7 tỷ đồng.

Đây được coi là “kỷ lục” tại địa phương vốn được xếp vào khu vực có thị trường bất động sản kém sôi động của tỉnh.

Hay như tại huyện Yên Dũng, giá khởi điểm của các lô đất đưa ra đấu đều bằng 1,5 lần so với năm trước. Trong đó, đất tại xã Nội Hoàng có mức khởi điểm lên đến 25 - 35 triệu đồng/m2; ở thị trấn Nham Biền, các xã Xuân Phú, Quỳnh Sơn… cũng có mức giá hơn 10 triệu đồng/m2.

Gần đây nhất, các lô đất tại khu dân cư thôn Kép được định giá với mức từ 18,5 đến 30 triệu đồng/m2 - mức giá mà một số người dân địa phương cho rằng "chưa khi nào họ nghĩ đất ở quê mình lại có giá hàng chục triệu đồng/m2".

Thị trường đất đấu giá luôn "sốt nóng" tại Bắc Giang trong năm qua. (Ảnh: Báo Bắc Giang).

Hay như tại Nam Định, thông tin UBND tỉnh này phê duyệt giá khởi điểm "cao ngất ngưởng" cho một số lô đất đấu giá khiến các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường này một phen xôn xao.

Nhiều lô đất tại xã Mỹ Thắng, huyện Mỹ Lộc được phê duyệt giá khởi điểm từ 30 - 50 triệu đồng/m2, tương đương với 2,3 tỷ đồng đến 6,4 tỷ đồng mỗi lô. Đặc biệt, 6 lô đất tại vị trí đường xã (từ giáp địa giới xã Mỹ Hưng đến Cầu Thịnh) có giá khởi điểm 110 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 9 - 11 tỷ đồng/lô.

Nhiều hệ lụy từ các phiên đấu giá đất

Nhiều cuộc đấu giá với những kết quả cao kỷ lục tạo nên sự sôi động cho thị trường 2021, nhưng cũng để lại nhiều "dư chấn". 

Bỏ cọc sau đấu giá

Sau các phiên đấu giá, tình trạng bỏ cọc cũng tăng khi giao dịch không thành. Đơn cử tại huyện Yên Dũng, Bắc Giang, trong hai phiên đấu giá đến thời hạn thanh toán có đến 52 trường hợp bỏ cọc với tổng số tiền trúng đấu giá gần 100 tỷ đồng. Trong khi năm 2020 toàn huyện mới có 5 trường hợp bỏ cọc.

Tương tự, tại huyện Việt Yên, sau phiên đấu giá đất tại KDC Yên Ninh, một số lô đất được sang tay ngay tại khu vực tổ chức đấu giá với chênh lệch vài chục triệu đồng, có lô tăng hơn 100 triệu đồng so với mức trúng đấu giá.

Tại huyện Lạng Giang và TP Bắc Giang (Bắc Giang), từ đầu năm đến nay, hai địa phương có 29 lô đất trúng đấu giá nhưng khách hàng bỏ cọc.

Huyện Lạng Giang có ba lô thuộc khu dân cư thôn Mải Hạ, xã Tân Thanh đã được san lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhưng khách hàng bỏ cọc.

Hay tại phiên đấu giá 74 lô đất ở tại thị trấn Phồn Xương, huyện Yên Thế, có 54 lô trúng đấu giá chênh lên 31,7 tỷ đồng; riêng 20 lô không có người trả giá.

Tại Thanh Hóa cũng ghi nhận tình trạng nhiều nhà đầu tư “ôm đất” đấu giá bị hụt hơi, đành phải bỏ cọc, hủy giao dịch.

Vào tháng 9, UBND huyện Quảng Xương ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với 35 lô đất. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá các lô đất nói trên là do khách hàng không nộp đủ số tiền trúng đấu giá QSDĐ theo quy định.

Hay hồi cuối tháng 8, UBND huyện Hoằng Hóa đã ký quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Thành với 21 cá nhân và 29 cá nhân khác trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Đồng vào khoảng tháng 3/2021. Lý do là do đã quá thời hạn mà khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá.

Tại huyện Thọ Xuân, hồi tháng 4, chính quyền cũng phải hủy kết quả trúng đấu giá với 46 lô đất tại khu dân cư Đông Vũng Cao, xã Xuân Sinh vì các nhà đầu tư không nộp tiền sau trúng đấu giá và thực hiện các thủ tục theo quy định, chịu mất tiền đặt cọc. Trước đó, giá khởi điểm mỗi lô đất nông nghiệp này là 250 triệu đồng, nhưng kết quả được đẩy lên mức từ một tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng mỗi lô, tăng gấp 4 đến 5 lần.

Lo ngại tăng giá đất

Hậu các phiên đấu giá là tình trạng đầu cơ thổi giá đất. Tại Bắc Giang, sau các phiên đấu giá đất ghi nhận số tiền tăng hàng chục tỷ đồng, thị trường bất động sản ven các khu, cụm công nghiệp và khu đấu giá nóng lên từng ngày. 

Người ta gọi đây là "thời của đất làng" khi những vùng nông nghiệp có thể chỉ mới tuần trước đó không ai biết đến thì nay giá đất đã được thổi lên với mức sinh lời vài trăm triệu, thậm chí cả tiền tỷ cho một khoảnh đất thôn xóm. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều tỉnh thành vùng ven Hà Nội, hay Thanh Hóa, Lâm Đồng, Nam Định, Quảng Trị,...

Sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, nhiều ý kiến cho rằng mức giá kỷ lục trên có khả năng thiết lập mặt bằng giá mới cho cả khu vực TP Thủ Đức và khái niệm về trung tâm TP HCM chính thức thay đổi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng có ba trường hợp hưởng lợi từ việc giá đất 2,4 tỷ đồng/m2 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đó là ngân sách nhà nước, doanh nghiệp trúng đấu giá cũng như chủ đầu tư xung quanh Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị tăng lên trong tương lai, doanh nghiệp bất động sản có dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có thể định giá lại tài sản đang thế chấp ngân hàng để vay thêm vốn.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của TTXVN, một chủ đầu tư dự án khu dân cư kế cạnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại tỏ ra băn khoăn khi việc giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất xung quanh cũng như mở rộng ra ở nhiều khu vực tại TP HCM.

Đặc biệt tại dự án mà doanh nghiệp này đang triển khai, hiện đang thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng (thực hiện được hơn 90%) sẽ gặp khó khi người dân có tâm lý so bì, yêu cầu nâng giá đất, dẫn tới kéo dài thời gian dự án, doanh nghiệp tiếp tục phải trả lãi vay phát sinh.

Trong khi đó, bàn về giá đất, Chủ tịch HoREA khẳng định rằng đợt đấu giá đất Thủ Thiêm chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

"Trước mắt, giá BĐS hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến, giá bán các phân khúc cao cấp và trung cấp cũng leo thang.

Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể", ông Châu cho biết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ: "Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây tạo ra một đỉnh giá mới, không phải mức tăng bao nhiêu phần trăm, mà tăng cả hàng chục lần, mức tăng quá khủng khiếp.

Nếu là thật, chắc chắn điều này sẽ gây nên hiệu ứng ảnh hưởng đến giá BĐS. Trong bối cảnh hàng hóa BĐS trên thị trường đang khan hiếm, vụ đấu giá Thủ Thiêm giống như một cú hích để các chủ đầu tư đẩy giá lên, điều này không tốt cho thị trường."

Ông Đính cũng cho biết, từ ngày 13/12, các dự án phía nam đã tạm ngừng bán hàng để nghe ngóng thông tin thương vụ đấu giá đất, hoàn toàn có khả năng điều chỉnh tăng giá bán.

Chính phủ, loạt địa phương vào cuộc

Trước diễn biến phức tạp của thị trường đất đấu giá, ngày 21/12 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ ra văn bản chỉ đạo rà soát các cuộc đấu giá đất có biểu hiện bất thường. 

Cụ thể, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm; đề xuất các giải pháp để hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có), báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Ngay sau đó, loạt địa phương như Quảng Trị, Khánh Hòa, Thanh Hóa, Lâm Đồng,... cũng vào cuộc nhằm rà soát các hoạt động đấu giá đất, đồng thời chấn chỉnh, chặn "sốt đất" cuối năm.

Đơn cử, UBND tỉnh Quảng Trị cho biết sẽ xem xét siết chặt hơn điều kiện tham gia đấu giá đất bằng cách nâng cao mức đặt cọc nhằm tránh tình trạng bên trúng đấu giá sẵn sàng bỏ cọc do không chuyển nhượng lại được đất sau đó, dẫn tới phải tổ chức đấu giá nhiều lần như các địa phương khác trên cả nước.

Trước đó, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang cho biết, việc đẩy giá lên cao trong các phiên đấu giá ảnh hưởng không nhỏ đến khách hàng có nhu cầu thực sự. Trong những phiên gần đây, tỷ lệ các nhà đầu tư trúng đấu giá chiếm tới hơn 90%, số ít thuộc về những khách hàng có điều kiện.

Ngày 11/8, UBND tỉnh có công văn gửi các sở, ngành tỉnh, các huyện, thành phố nhằm siết chặt hoạt động đấu giá tài sản.

Liên quan đến nội dung này, một số khách hàng đề xuất, cơ quan chuyên môn cần nghiên cứu, đưa ra yêu cầu người trúng đấu giá phải xây dựng nhà trong một khoảng thời gian nhất định, tránh tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí đất tại các KDC, đô thị, tránh đầu cơ đất.

Để tránh tình trạng đấu giá đất chỉ hướng đến nhóm người nhất định, tiềm ẩn nguy cơ “đầu cơ”, trục lợi, quá trình thẩm định giá, Sở đã tham mưu cho Hội đồng hạ giá khởi điểm đối với một số khu vực. Đồng thời, các địa phương cần nghiên cứu đưa ra đấu giá số lượng lớn cùng lúc.