Nhu cầu tìm đất nền TP HCM tăng trở lại

Dữ liệu trực tuyến do Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, nửa đầu năm 2024, giá bất động sản tại TP HCM không có nhiều biến động, chủ yếu đi ngang hoặc tăng giảm với biên độ không đáng kể. Thị trường ghi nhận sự phục hồi ở lượt quan tâm tìm kiếm, song giao dịch chưa có nhiều cải thiện, nguồn cung vẫn hạn chế.   

Với phân khúc chung cư, thị trường có dấu hiệu phục hồi mạnh về lượt tìm kiếm, tăng khoảng 52% so với quý IV/2023, cho thấy nhu cầu mua của người dân vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, sau khi trải qua nhiều đợt tăng nóng, cùng với kinh tế khó khăn hậu Covid-19 nên lượng giao dịch có xu hướng chững lại, thị trường khá ảm đạm, thanh khoản kém. Tình trạng tăng giá nếu có chỉ diễn ra cục bộ tại những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện.

Tính theo đơn giá trung bình, giá bán chung cư TP HCM tăng khoảng 3 triệu/m2 từ thời điểm tháng 1/2023 đến nay, cụ thể từ mốc 47 triệu/m2 lên 50 triệu/m2, tương đương mức tăng khoảng 5 - 6%.

Nửa đầu năm 2024, nguồn cung chung cư sơ cấp cải thiện khi nhiều doanh nghiệp vực dậy sau khó khăn, bắt đầu tích cực đưa sản phẩm mới ra thị trường.

Có thể kể đến một số dự án như Flora Panorama thuộc khu đô thị Mizuki Park Bình Chánh, Akari City tại Bình Tân của Nam Long Group mở bán các giai đoạn tiếp theo; Tập đoàn Gamuda Land mở bán căn hộ Eaton Park; Masterise Homes có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng trong đô thị The Global City, TP Thủ Đức. 

Với sự phục hồi về mức độ quan tâm, sự quay trở lại thị trường của các doanh nghiệp địa ốc, dự báo khi thị trường địa ốc phục hồi, giá chung cư TP HCM có thể tiếp tục tăng. 

Với phân khúc nhà riêng, giá bán giảm khoảng 1,8% so với đầu năm. Cụ thể, mức giá nhà riêng TP HCM tại thời điểm tháng 6/2024 trung bình là 111 triệu/m2, giảm 2 triệu/m2 so với tháng 1/2024.

Trên Batdongsan.com.vn, những địa bàn có nhiều nhà riêng đăng bán nhất gồm Gò Vấp (giá dao động 65 - 213 triệu/m2), Bình Thạnh (63 - 284 triệu/m2), Tân Bình (74 - 289 triệu/m2), Thủ Đức (34 - 337 triệu/m2), Phú Nhuận (72 - 422 triệu/m2).

Quận 12 là địa bàn có mức giá nhà riêng rẻ nhất tại thành phố, dao động 24 - 125 triệu/m2. Phú Nhuận là nơi có giá bán cao nhất, khoảng 72 - 422 triệu/m2.

"Nhà riêng TP HCM giá rẻ" vẫn là từ khóa được nhiều người mua tìm kiếm, tuy nhiên nguồn cung rất khan hiếm. Trên trang tin này, hiện có hơn 40 tin đăng bán nhà riêng ở khoảng giá từ 500 - 800 triệu/căn, hầu hết thuộc địa bàn quận 12 hoặc vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè. Một số căn giá rẻ do mua bán qua vi bằng, một số do chủ nhà ngộp tài chính.

Hai năm qua, lượng giao dịch nhà riêng giảm rõ rệt do khó khăn kinh tế và giá tăng cao. Song, nhu cầu nhà ở tại TP HCM nói riêng và các đô thị nói chung vẫn rất lớn, nên giá bán không có xu hướng giảm nhiều mà chỉ đi ngang hoặc giảm không đáng kể.

Đơn vị dự báo khi kinh tế phục hồi, giá có thể tiếp tục tăng mạnh. Lượt tìm kiếm nhà riêng trong nửa đầu năm nay tăng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2023, đây có thể là một chỉ báo cho sự hồi phục của thị trường này trong năm nay hoặc đầu năm sau. 

Với phân khúc đất nền, thị trường khá im ắng trong 2 quý vừa qua, nhiều khu vực thậm chí vẫn đóng băng giao dịch.

Tình trạng này đã kéo dài từ nửa đầu năm 2023, sau khi các đợt sốt đất kéo dài khiến giá tăng mạnh, tình trạng bán tháo, cắt lỗ bắt đầu xuất hiện. Đến cuối năm 2023, lượng tiêu thụ mới đất nền vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022, mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 8 - 10%, cục bộ có những nơi giảm trên 30%. Bất chấp nỗ lực của nhiều chủ đầu tư như chiết khấu, cam kết lợi nhuận… giao dịch đất nền cũng không mấy cải thiện.

Trong nửa đầu năm nay, điểm sáng của phân khúc này tại TP HCM là lượt tìm kiếm tăng khoảng 45% so với quý I/2023, nhu cầu của thị trường đã có tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, giao dịch trầm lắng, giá bán tiếp tục đi ngang.

Tại thời điểm tháng 7/2024, những địa bàn có nhiều tin đăng mua bán đất nền gồm Thủ Đức (khoảng giá phổ biến 12 - 453 triệu/m2), Quận 9 (11 - 173 triệu/m2), Củ Chi (2 - 35 triệu/m2), Quận 2 (48 - 480 triệu/m2), Quận 12 (25 - 100 triệu/m2).   

Việc giá đất nền ngừng đà giảm và nhu cầu tìm kiếm tăng trở lại cho thấy đất nền có thể sẽ sớm tiếp cận điểm đảo chiều để chuyển sang giai đoạn hồi phục trong thời gian tới.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, so với các loại hình phục vụ nhu cầu thực như chung cư, nhà riêng, nhà phố thì đất nền sẽ hồi phục chậm hơn.

Dự báo khi quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, nguồn cung đất nền bị hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư vẫn có và tăng thì giá đất nền sẽ tăng trở lại.

Việc phục hồi loại hình này cũng diễn ra cục bộ. Trong đó, đất nền các khu công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sẽ có thanh khoản tốt hơn so với đất nền tỉnh. Đất thổ cư, đất lẻ trong các khu dân cư phục vụ nhu cầu ở thực cũng sẽ có giao dịch và giá tăng tốt hơn.

Theo dự báo từ chuyên gia Batdongsan.com.vn, các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực đang tiến gần đến điểm đảo chiều và có khả năng sẽ phục hồi sớm nhất vào năm 2025.    

TP HCM vẫn dành cho nhà đầu tư có khẩu vị cân bằng

Tại một sự kiện trực tuyến vừa tổ chức, ông Tạ Thanh Tùng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn Bất động sản CTCP FIDT nhìn nhận, thị trường bất động sản rất khó hồi phục mạnh và ghi nhận đà tăng trưởng vượt bậc trong 2 quý tới. 

Do đó, nhà đầu tư có khẩu vị cân bằng nên chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như TP HCM (cùng với Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang), lựa chọn các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ, đất nền, nhà phố giá phù hợp túi tiền. Đây là hướng đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.  

Còn với nhà đầu tư có khẩu vị tăng trưởng mạnh, khả năng chấp nhận được rủi ro và sở hữu yếu tố "trường vốn" (tức nguồn vốn có khả năng sử dụng trong khoảng thời gian dài, không bị gián đoạn bởi các kế hoạch khác hoặc không sử dụng đòn bẩy tài chính) thì có thể để ý những bất động sản xa hơn. Đơn cử như ở trung tâm các thành phố, khu đô thị lớn lân cận với TP HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.