PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Nhà đầu tư nên kiểm soát cảm xúc khi đi đấu giá đất

Chia sẻ tại Hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp" diễn ra mới đây, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi và người chơi.

Ông cho rằng, trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, xét về mặt luật, người chơi tham gia đấu giá không vi phạm. Không vì câu chuyện của Thủ Thiêm mà siết chặt nhà đầu tư, tạo thành môi trường kinh doanh không hấp dẫn. Mục đích cần là phát triển nền kinh tế thị trường, mà tiên phong của nền kinh tế thị trường là các doanh nghiệp.

Theo ông Tuyến, cần mổ xẻ Luật dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. 4 luật này do những cơ quan khác nhau ban hành nên chưa có sự thống nhất, đồng bộ.

Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, ông Tuyến kiến nghị bổ sung quy định, nội dung về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai sửa đổi tới và sửa theo cơ chế thị trường, còn trình tự thủ tục, phương thức mở bán đấu giá thì theo Luật Đấu giá tài sản.

Quy định hiện nay có nhưng chế tài và điều kiện chưa chặt chẽ nên cần rà soát lại. Cơ chế xác định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 có vấn đề và ông cho rằng đây là sự không thành công của luật này.

Về bảng giá đất, ông Tuyến cho rằng quá nhiều quyền đang được trao cho chính quyền. UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có quyền xác định giá đất cụ thể. Trong khi giá đất do tổ chức định giá độc lập đưa ra chỉ mang tính tham khảo. "Cuối cùng giá đất cụ thể cũng chỉ là “bánh vẽ”" ông Tuyến chia sẻ.

Theo ông, trong đấu giá, cơ chế thị trường không cấm người chơi đưa ra giá cao nhất, nhiều khi trong quá trình đấu giá, doanh nghiệp không kiểm soát được cảm xúc của mình.

“Ngoài luật pháp, chúng ta cần tuyên truyền cho doanh nghiệp nên kiểm soát cảm xúc khi đi đấu giá, không quá ‘hăng’ để khi trấn tĩnh lại mới biết mình bị hớ rồi bỏ cọc” vị tiến sỹ chia sẻ.

Bàn về "cảm xúc của doanh nghiệp" tại các cuộc đấu giá, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng xử lý các vấn đề bên lề sau đấu giá cũng không thể bốc đồng, theo cảm xúc, mà phải khách quan, bình tĩnh và toàn diện.

"Chúng ta cần khách quan, thận trọng trong nhận định, đánh giá về câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, tránh nhận định không có bằng chứng. Điều này làm méo mó câu chuyện" ông Hiếu chia sẻ.

Bài học rút ra từ đây là giá đất không phải là quan trọng mà mảnh đất đó phải được sử dụng như thế nào. Đất đai cần được sử dụng để đóng góp cho kinh tế, xã hội như thế nào mới là điều quan trọng.

“Trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá hợp lý để tăng giá trị chứ không chỉ tập trung vào giá đất.

Hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý. Trong đó hết sức căn nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào?” ông Hiếu lưu ý.

Một vấn đề theo ông Hiếu cần lưu tâm là thay vì chỉ kiểm soát giai đoạn chuẩn bị đấu giá thì cần can thiệp nhiều hơn vào giai đoạn sau, tức là đảm bảo nhà đầu tư không quyết định theo cảm xúc, do sợ mất cọc và các khoản phạt hoặc chi phí nào đó cao hơn tiền cọc. Từ đó buộc nhà đầu tư phải đưa ra mức giá hợp lý.

Ông Hiếu cho rằng càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt nên phải cân bằng tất cả mọi việc.

“Ngoài ra, chúng ta cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Các trường hợp đấu giá hiện nay quá rộng, trong khi công cụ đấu thầu có thể tốt hơn vì cơ chế này không chỉ về giá đất mà còn phương án sử dụng đất", ông Hiếu nói.

Từ đầu cầu Hà Nội, Đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc chia sẻ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua chưa thành công như kỳ vọng. Ông cho rằng, nhà đầu tư phải bỏ cọc là thất bại, tác động tâm lý đến thị trường nên không thể xem đây là hiện tượng bình thường của cơ chế thị trường. 

"Thất bại của doanh nghiệp cũng là thất bại của Nhà nước trong trường hợp tại Thủ Thiêm. Ngoài ra có sơ hở trong quy định của pháp luật, đặc biệt là cơ chế kiểm tra năng lực tài chính, quỹ thời gian ngắn – không đủ thời gian cho nhà đầu tư chuẩn bị. Nhà đầu tư có phần thiếu thận trọng”, ông Lộc nhận định.

Ngoài ra, theo vị đại biểu Quốc hội, bất động sản giá cao sẽ triệt tiêu năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng.

Về Luật đấu giá, theo ông Lộc, đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá, cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác, đảm bảo giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá.