Phó Chủ tịch VNREA: Đất thương mại, dịch vụ là ‘con gà đẻ trứng kim cương’

Ngày 9/3, tại Trường Đại học Luật Hà Nội đã diễn ra hội thảo khoa học trọng điểm “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Thành viên Hội đồng Tư vấn Du lịch (TAB) trình bày kiến nghị về chính sách, pháp luật đối với đất thương mại, dịch vụ (TMD).

Luận giải về vai trò của đất thương mại, dịch vụ từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, ông Đoàn Văn Bình khẳng định có thể coi đất TMD là “con gà đẻ trứng kim cương”. Tuy nhiên chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ còn rất mờ nhạt; cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn đất ở.

“Do các quy định liên quan tới đất TMD chưa cụ thể, phù hợp, trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương phát huy tư duy nhiệm kỳ, vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế cho đất ở đối với đất TMD để thu hút đầu tư. 

Điều này gây ra quá nhiều kỳ vọng để rồi lại trở thành những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội”.

Vì lẽ đó, ông Đoàn Văn Bình kiến nghị hoàn thiện quy định liên quan tới đất TMD cần được coi là vấn đề lớn khi sửa đổi Luật Đất đai. Vị chuyên gia đã đưa ra một số đề xuất cụ thể.

Người nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

Phó Chủ tịch VNREA đề nghị bổ sung thêm khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nội dung: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”.

Ông Bình cho biết đề xuất này nhằm tận dụng tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA, góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI đang hoạt động tại Việt Nam và đóng góp 21% GDP.

Bên cạnh đó, xu hướng các nước phát triển trên thế giới và châu Á hiện nay cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn liền với đất như một giải pháp khôi phục phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Vị chuyên gia cho rằng, chính sách “ngôi nhà thứ hai” cũng cần được nghiên cứu theo hướng gắn việc mua, sở hữu bất động sản với việc cấp visa định cư có thời hạn phù hợp với thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam. Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này như chương trình Malaysia My Second Home, Cambodia My Second Home,“visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi của Thái Lan...

Bỏ điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm 

TS. LS. Đoàn Văn Bình đề xuất bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm quy định tại Điều 50. 

Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai quy định điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là phải đã hoàn thành việc xây dựng và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm.

Theo Điều 120 của Dự thảo thì các dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ như dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ thuộc trường hợp này. Việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai đi ngược lại với các quy định về bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh.

Do đó, TS. LS. Đoàn Văn Bình đề xuất quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Bổ sung công trình TMD vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Điều 78 Dự thảo về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc; công trình TMD.

Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, với vai trò của đất TMD và bất động sản trên đất TMD thì cần có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích công cộng của quốc gia.

Do đó, kiến nghị xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án “xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; khu du lịch nghỉ dưỡng; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, ông Bình cũng đề xuất bổ sung điểm c khoản 2 Điều 120 và sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 152 về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng bỏ đoạn “dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ”.