Thanh khoản sụt giảm, nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quay đầu giảm giá trên thị trường thứ cấp

DKRA Group vừa công bố “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý I/2023” trình bày những diễn biến đáng chú ý của thị trường trong ba tháng đầu năm. Theo đó, quý I/2023, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận rơi vào trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp. Nguồn cung mới lẫn sức cầu toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. 

Cụ thể, phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 20%, tương đương 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương. Riêng TP HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường. 

Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp giảm trung bình 10% so với cùng kỳ. Các giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới.

Sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19 - 38% giỏ hàng mở bán.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm. Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1 - 6% so với cuối năm 2022. Cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đón nhận 375 căn, giảm 39% so với quý I/2022. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bình Dương. Lượng tiêu thụ tương đương 54 căn, giảm đến 87% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. 

Mặt bằng giá bán mới giảm trung bình 9 - 25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn còn trầm lắng. Giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với cùng kỳ.

‘Khó có đột biến trong ngắn hạn’

Theo dự báo từ DKRA Group, trong quý II/2023, nguồn cung phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ so với ba tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang nhằm kích cầu thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP HCM có thể tăng gấp đôi so với quý I, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 1.000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 350 căn mở bán mới.

“Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn”, báo cáo của DKRA Group nêu.

Phân khúc căn hộ hạng A vẫn giữ vững vị thế chủ đạo tại TP HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án,…

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục xu hướng đi ngang, dao động khoảng 350 - 400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai và TP HCM. 

Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ do tác động bởi những chi phí đầu vào. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp không có nhiều đột biến trong ngắn hạn.