Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng khó đột biến trong 2025

DKRA Group vừa cập nhật những diễn biến mới của nhiều phân khúc bất động sản tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam và Huế trong năm 2024, đồng thời đưa ra dự báo thị trường năm 2025. 

Giá đất nền thứ cấp tăng 5%

Với đất nền, nguồn cung sơ cấp năm 2024 của khu vực này ghi nhận khoảng 1.454 sản phẩm đang mở bán (giảm 17% so với năm 2023), phần lớn đến từ các dự án mở bán trước đó và tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng. Nguồn cung mới vẫn khan hiếm, chiếm khoảng 33% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm 30% so với năm 2023.

Thị trường chưa ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Sức cầu chung vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ đạt 383 nền, chiếm khoảng 26% trên tổng cung và giảm khoảng 51% so với năm 2023.

Phần lớn giao dịch trong năm qua phân bổ vào hai quý cuối năm và nhóm sản phẩm giá trung bình dưới 52 triệu/m2 tại Đà Nẵng hay dưới 20 triệu/m2 tại Quảng Nam.

Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Trong đó, giá đất nền sơ cấp ở Đà Nẵng dao động 27,2 - 126,4 triệu/m2 và tại Quảng Nam khoảng 11,3 - 61,6 triệu/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán có xu hướng phục hồi khi tăng trung bình khoảng 5% so với quý I/2024. Giao dịch cải thiện đáng kể, trong đó sản phẩm thuộc tổ hợp các khu đô thị đa dạng tiện ích, hoàn chỉnh pháp lý,… thu hút thanh khoản thị trường. 

Năm 2025, DKRA dự báo nguồn cung đất nền mới tại khu vực này đạt khoảng 400 - 500 sản phẩm, duy trì xu hướng đi ngang so với năm 2024. Trong đó Quảng Nam và Đà Nẵng chiếm phần lớn tỷ trọng, còn Huế vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung có thể phục hồi nhẹ, song chưa có nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn 2019 trở về trước. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi của năm 2024.

Căn hộ hạng A ven sông Hàn chiếm phần lớn nguồn cung

Với căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 4.354 sản phẩm, cao gấp 2,5 lần so với năm 2023 và đều tập trung tại các dự án đang bán hàng ở Đà Nẵng. Căn hộ hạng A giữ vị trí chủ đạo, chiếm 67% tổng nguồn cung và phần lớn ở các dự án có vị trí dọc sông Hàn. Trong khi đó, Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ mở bán. 

Sức cầu thị trường hồi phục tích cực. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 3.319 căn, gấp 4,6 lần so với năm trước, tập trung phần lớn ở các dự án có vị trí dọc sông Hàn có tiến độ xây dựng nhanh, chủ đầu tư uy tín.

Mặt bằng giá bán sơ cấp các dự án mở bán trong năm liên tiếp thiết lập mặt bằng mới, dao động chủ yếu từ 60 đến trên 85 triệu/m2, thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường, nhất là các nhà đầu tư đến từ khu vực phía Bắc.

Tại quận Ngũ Hành Sơn, giá căn hộ sơ cấp trong năm 2024 trong khoảng từ 27 - 109 triệu/m2, tại quận Hải Châu khoảng 35 - 170 triệu/m2, tại quận Liên Chiểu khoảng 26 - 94 triệu/m2 và quận Sơn Trà khoảng 57 - 121 triệu/m2.

Với căn hộ thứ cấp, giá bán và thanh khoản duy trì đà hồi phục, tăng 3 - 7% so với cuối năm 2023, giao dịch tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, thuận tiện di chuyển về trung tâm thành phố. 

Dự báo năm 2025, nguồn cung mới có thể duy trì ở mức tương đương năm 2024, dao động 2.500 - 3.000 căn và phần lớn tập trung tại Đà Nẵng. Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu sản phẩm mới đưa ra thị trường, phân bổ tập trung tại các quận Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. 

Sức cầu thị trường có thể được thúc đẩy bằng nhiều thông tin quy hoạch hạ tầng trọng điểm đã và đang được triển khai trên địa bàn. Thanh khoản sơ cấp lẫn thứ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng và được kỳ vọng có những chuyển biến rõ nét từ nửa cuối năm 2025.

Tiêu thụ nhà liền thổ tăng 58% 

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường khu vực Đà Nẵng có khoảng 1.007 căn mở bán trong năm qua, tăng 17% so với năm 2023 nhưng vẫn thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Nguồn cung mới tăng khoảng 14% so với cùng kỳ. 

Sức cầu chung có chuyển biến tích cực. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 258 căn, tăng 58% so với cùng kỳ. Giao dịch phân bổ chủ yếu ở những dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Đà Nẵng và Huế là điểm sáng thị trường chung khi chiếm 89% tổng nguồn cung và 84% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá nhà phố, biệt thự tại Đà Nẵng trong năm qua dao động 17,4 - 150 tỷ/căn, tại Huế khoảng 3,3 - 23,3 tỷ/căn và tại Quảng Nam khoảng 3,5 - 25,6 tỷ/căn.

Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp giảm trung bình 4% so với cuối năm 2023, tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã triển khai lâu năm, chậm tiến độ, chưa có pháp lý hoàn thiện.

Năm 2025, dự báo nguồn cung nhà phố, biệt thự mới dao động 200 - 300 căn (tương đương so với năm 2024) và chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, song khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Giá bán sơ cấp duy trì ổn định, còn giá bán thứ cấp được kỳ vọng có thể cải thiện so với năm 2024.

Sức cầu BĐS nghỉ dưỡng ở mức thấp nhất trong thập kỷ

Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp của loại hình biệt thự giảm hơn 4% so với cùng kỳ và tập trung chủ yếu ở những dự án cũ. Sức cầu chung giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây và tương đương 18% so với cùng kỳ năm trước. 

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo cao. Theo đánh giá của DKRA, thị trường còn khó khăn khi niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại, xu hướng đóng băng vẫn tiếp diễn, cả nguồn cung lẫn sức cầu đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn. 

Với loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp vẫn duy trì ở mức thấp khi dự án mới tiếp tục vắng bóng, không có giao dịch nào được ghi nhận trong năm. Mặt bằng giá bán sơ cấp dao động 7,1 - 16,3 tỷ/căn, còn thị trường thứ cấp tiếp diễn tình trạng ảm đạm.

Mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên việc hàng loạt dự án bỏ hoang chưa được đưa vào khai thác sử dụng đã gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Cùng với đó, những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản gặp khó và chưa có dấu hiệu khởi sắc trong ngắn hạn. 

Với loại hình condotel, có khoảng 777 căn được mở bán trong năm qua tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam và Huế, tăng 13% so với cùng kỳ, song vẫn thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Số sản phẩm này chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, chiếm 87% nguồn cung toàn thị trường. Nguồn cung mới tăng gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm 2023, tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Đà Nẵng.

Sức cầu chung thị trường vẫn khá thấp. Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 107 căn, tăng 7,2 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án nhất định. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ.

Năm 2025, nhìn chung nguồn cung mới của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ tăng nhẹ. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thanh khoản thị trường còn gặp nhiều khó khăn.

Sức cầu dự kiến tiếp tục duy trì ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn, khi hiệu quả khai thác cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn ở mức thấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định không có biến động nhiều.