'BĐS 2022 không thể sôi động như trước, một phần vì vụ việc xảy ra ở FLC, Tân Hoàng Minh'

- Ông đánh giá việc nhiều lãnh đạo các tập đoàn bất động sản bị khởi tố, bắt tạm giam đã tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác, có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố bên ngoài, trong đó có những yếu tố khó có thể lường trước.

Trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ đang thực hiện các biện pháp để “nắn” thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Đơn cử như việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào bất động sản; rà soát và ngăn chặn trốn thuế kinh doanh, chuyển nhượng; Nghị định số 02 siết điều kiện kinh doanh, Nghị định 16 với nhiều nội dung tăng mức xử phạt vi phạm hành chính… Các yếu tố này sẽ làm cho thị trường năm 2022 không thể sôi động như các năm trước. 

Bên cạnh đó, việc lãnh đạo các tập đoàn bất động sản lớn như FLC, Tân Hoàng Minh bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra các hành vi “thao túng thị trường chứng khoán”, “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” cũng sẽ khiến cho tâm lý thị trường bị ảnh hưởng trong ngắn hạn, đặc biệt là tại khu vực miền Bắc. 

Khi xảy ra những sự việc như trên, đầu tiên thị trường sẽ trở nên yên ắng. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn để đánh giá tình hình. Khi tìm hiểu dự án, họ sẽ đánh giá kỹ càng uy tín của chủ đầu tư để hạn chế rủi ro. Quyết định mua của họ chắc chắn sẽ khó khăn hơn trước.

Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng lắng lại để nghe ngóng động thái của Chính phủ. Đồng thời các đơn vị môi giới xem xét việc hợp tác với chủ đầu tư có bị ảnh hưởng hay không. Như vậy thị trường nói chung sẽ trở nên trầm lắng hơn, đặc biệt là loại hình căn hộ và thị trường sơ cấp.

Nguồn cung trước mắt sẽ bị giảm, ít sản phẩm mới được tung ra. Các sản phẩm hiện tại, thậm chí là sản phẩm chung cư thứ cấp có thể sẽ tăng giá từ nay đến cuối năm. 

Bối cảnh này tương tự như thị trường TP HCM giai đoạn cuối 2019 và đầu 2020, vì các vấn đề liên quan đến pháp lý mà gần như không có dự án mới ra mắt trên thị trường. Nhiều khả năng là trong năm nay Hà Nội cũng không có dự án nào được phê duyệt.

Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp ít đi không có nghĩa là thị trường thiếu nguồn cung sẵn có. Tại Hà Nội có những khu đô thị rất lớn với số lượng căn còn nhiều nên thị trường sẽ không thiếu hụt hẳn nguồn cung như TP HCM. Tuy nhiên mặt bằng giá các căn hộ hiện hữu có thể tăng 5 - 10%.

Tùy thuộc vào việc xử lý của Chính phủ kéo dài đến đâu. Nếu càng kéo dài thì xu hướng thị trường lặng sẽ càng lâu, nếu ngắn thì thị trường sẽ quay trở lại nhanh hơn. Tôi nhấn mạnh rằng các động thái của Chính phủ thời gian qua hoàn toàn chính xác và hợp lý, làm lành mạnh thị trường, giúp cho người mua nhà có thể mua được nhà tốt của chủ đầu tư uy tín, làm đúng quy định của pháp luật.

- Vậy thị trường bất động sản trong những tháng còn lại của năm sẽ diễn biến ra sao thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản trong quý I năm nay có mức độ tìm kiếm thông tin quy hoạch khá lớn. Mức độ quan tâm thị trường tháng 3/2022 cao hơn 22% so với tháng 3/2021. Đặc biệt các loại hình đất nền và đất thu hút rất tốt sự quan tâm của người dân.

Tuy nhiên, sự quan tâm của nhà đầu tư đã có sự dịch chuyển. Nếu như ở giai đoạn 2020 - 2021, nhà đầu tư quan tâm đất ở khu vực miền Bắc khá nhiều thì đến quý I/2022, họ có xu hướng dịch chuyển sang khu vực Cam Lâm, Nha Trang (Khánh Hòa), Bình Thuận, Quảng Nam, Đắk Lắk...

Dòng tiền quan tâm đến đất nền có xu hướng dịch chuyển sang khu vực miền Trung và có thể sang quý III, IV hoặc đầu năm sau, dòng tiền bắt đầu về lại khu vực miền Nam. 

Tuy nhiên nhà đầu tư cần lưu ý, mặt bằng giá đất, đất nền ở các khu vực đã tăng khá cao trong thời gian vừa rồi. Vì vậy, dù mức độ quan tâm tiếp tục tăng nhưng tốc độ tăng giá sẽ giảm dần, không còn được như các năm 2020, 2021.

Bên cạnh đó, tình hình dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát, các hoạt động sản xuất kinh doanh được bình thường trở lại và lượng khách du lịch tăng dần sẽ giúp thị trường cho thuê phục hồi trở lại.

- Ông cho rằng nhà đầu tư nên quan tâm đến điều gì nhất để đầu tư an toàn, hạn chế rủi ro trong giai đoạn này?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Để đảm bảo thắng lợi, hạn chế rủi ro, đầu tiên nhà đầu tư phải xác định rõ mục đích đầu tư. Thông thường các nhà đầu tư Việt Nam mua bán dựa theo thông tin quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng vì những yếu tố này sẽ làm cho giá bất động sản tăng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá bất động sản không tăng tùy hứng mà theo nhiều giai đoạn, vì việc đầu tư bất động sản là đầu tư kỳ vọng.

Khi có tin quy hoạch thì giá bất động sản tăng lần thứ nhất. Từ thời điểm đó đến khi dự án được triển khai, mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh tùy theo vào tiến độ triển khai. Dự án triển khai càng nhanh thì giá sẽ càng nhanh lên mốc mới.

Tiếp theo, khi công trình được đưa vào sử dụng thì sẽ góp phần giúp kinh tế địa phương phát triển. Nhiều người tìm đến sẽ dẫn tới nhu cầu bất động sản cho thuê tăng cao, giá cho thuê cao hơn, từ đó giá bán cũng cao hơn. 

Nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến thời điểm mua. Nếu bất động sản tốt nhưng giá đã quá cao thì cần thận trọng. Nhà đầu tư nên đặt câu hỏi còn điều kiện nào để thúc đẩy giá hay không, dòng tiền còn đổ về và chấp nhận mức giá đó hay không?

Ngoài ra, khi mua bất động sản nhà đầu tư cần đến tận nơi, nhìn tận mắt bất động sản để biết địa điểm, hướng, hạ tầng xung quanh… Kế tiếp là cân nhắc đòn bẩy tài chính và khả năng chi trả. Khi giao dịch, pháp lý phải đầy đủ, rõ ràng. Để tránh xảy ra thua lỗ nhà đầu tư cũng nên đầu tư dài hạn thay vì ngắn hạn.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!