BĐS công nghiệp tiếp tục hưởng lợi, SSI dự báo loạt 'ông lớn' tăng trưởng mạnh năm 2022

Báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) mới đây của CTCP Chứng khoán SSI dự báo, trong năm 2022, phân khúc này có nhiều dư địa để tăng trưởng mạnh.

Cụ thể, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022. 

Theo Ban Quản lý các KCN Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động năm nay. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.

Ngoài ra, SSI cũng kỳ vọng khi hộ chiếu vắc xin có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó. Nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.

Về hạ tầng, các dự án như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các KCN. 

Cụ thể, Long An ước tính nhận gần 30.000 tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021 - 2015. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giai đoạn 2021-2025 địa phương sẽ xây dựng cầu Phước An nối xã Phú Mỹ với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng. 

Theo SSI, KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP - Becamex (BCM) và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng nói trên.

Về giá thuê, giá đất KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn 20 - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. 

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 - 295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 42 - 51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng. 

Trong năm 2022, giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng 8 - 9% tại miền Nam và 6 - 7% tại miền Bắc.

Tính đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án KCN mới/mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 

SSI dự báo, các KCN mới này sẽ đi vào hoạt động trong 2 - 3 năm tới nhờ quy định mới giúp thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ bản giảm xuống còn 1 - 2 năm.

Cùng với đó, việc thay đổi giá đất sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng của các KCN mới cho năm 2022. Biên lợi nhuận gộp các KCN mới ước tính trong khoảng 35 - 40%, thấp hơn các KCN hiện tại khoảng 50 - 65%.

Năm 2022, SSI ước tính lãi ròng của các KCN phục hồi với mức tăng 18 - 26% so với năm 2021, do tổng diện tích đất cho thuê tăng 15 - 20% mỗi năm. 

Trong đó, lợi nhuận của KCN Nam Tân Uyên (NTC), Becamex IDC (BCM), Long Hậu (LHG) và Kinh Bắc (KBC) ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh của Idico (IDC) và Sonadezi Châu Đức (SZC) sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao. 

Ngoài ra, đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang KCN của Cao su Phước Hòa (PHR), Cao su Đồng Phú (DPR) và Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) sẽ giúp tăng diện tích KCN mới thêm 5.000 ha trong giai đoạn 2022 - 2023.