Chung cư Hà Nội sốt thật hay ảo?

"Thị trường chung cư Hà Nội đã tăng giá nhanh và mạnh trong hai năm qua", Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An đã nhận định như vậy tại một tọa đàm mới đây khi nói về câu chuyện diễn biến giá của phân khúc này. 

Chuyên gia cho biết, khi so sánh giá bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5 - 7%.

Trên thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%. Thực trạng tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20 - 25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

"Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Dự báo giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá vào khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới", bà An nói. 

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Trường Giang, Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land đánh giá, từ năm 2014 đến nay, giá trị chung cư liên tục tăng nhanh và đến nay, phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

"Để làm rõ về tình trạng giá chung cư tăng nóng hiện nay có phải dấu hiệu bất thường, thì chúng ta phải xét trên nhiều khía cạnh. Thông thường, bong bóng hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ, nguồn vốn… 

Nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp. Tại Hà Nội, dù liên tục tăng cung, nhưng vẫn không theo kịp nhu cầu của người dân. Nói cách khác, theo tôi, do thiếu cung nên việc chung cư tăng giá không hẳn là bất thường", ông Giang nói. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng giám đốc MIKGroup cho rằng, nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán. Nhìn lại 5 năm qua, các dự án có quy mô lớn đã tạo ra giá trị gia tăng lớn cho thị trường. Đơn cử như Vinhomes Smart City, 4 năm trước, giá chung cư tại dự án này dao động khoảng 40 triệu đồng/m2, giờ đã lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2.

Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua. Dự báo từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn lên cao hơn nữa.  

Còn theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau. 

Khẩu vị người mua thay đổi

Cho rằng "không phải ngẫu nhiên thị trường căn hộ Hà Nội lại có bước tiến đột phá về giá và giao dịch trong thời gian qua", ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing lý giải, nguyên nhân cơ bản là do sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng. 

Vị này thông tin, cuối năm 2023, số lượng tiền gửi tiền tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ đồng. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ đổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản.

Với thị trường bất động sản, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội.

"Người dân ở miền Bắc có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt, thị trường TP HCM hiện mới rục rịch khởi động lại. 

Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 - 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua bất động sản trên 10 tỷ, trong khi nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư giá 3 - 7 tỷ tại Hà Nội.

Trong đó có cả những người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang. Nhiều người có con sẽ học đại học và rất ít trong số đó có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Thủ đô, do vậy họ lựa chọn chung cư.

Sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng như vậy sẽ khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá mới.  Ngoài ra, giá trên thị trường trong thời gian qua có bị ảnh hưởng bởi nguồn cung khi một khoảng dài nhiều dự án bị mắc kẹt, không được triển khai.

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau năm 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư.