'Đầu tư BĐS sân golf giai đoạn Covid-19 không nên vay quá 50%'

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid-19. Hầu hết các hoạt động tê liệt vì giãn cách xã hội, nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu.

Tuy nhiên, theo nhận định của Bộ Xây dựng, các dự án phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu khả quan. Đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng; chủ đầu tư uy tín; được đầu tư tốt về hạ tầng; có vị trí giao thông thuận lợi; đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng.

Biệt thự sân golf là một trong những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang thu hút được sự quan tâm, dù vẫn còn khá mới mẻ trên thị trường. Tại tọa đàm trực tuyến "Biệt thự sân golf - xu hướng đầu tư mới?" do Cafeland tổ chức, các chuyên gia đã đưa ra những phân tích cụ thể về tiềm năng, cơ hội cũng như những rủi ro cần lưu ý khi đầu tư vào dòng sản phẩm này.

Mô hình đầu tư của tương lai

Nói về tiềm năng đầu tư bất động sản trong sân golf, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa nhận định, cùng với nhu cầu giải trí khác, nhu cầu chơi golf của người dân Việt Nam đang ngày càng cao. 

"Từ 10 - 15 năm trước, các chủ đầu tư đã nhìn thấy được nhu cầu đó và xin phép nghiên cứu, thực hiện rất nhiều dự án sân golf. Cách đây 10 năm đã có kế hoạch xây dựng 96 sân golf đến năm 2020. Bây giờ đã có 75 sân golf được cấp giấy phép, trong đó hơn 50% đã đi vào hoạt động. 

Việt Nam hiện tại có khoảng 100.000 người chơi golf. Mỗi người chơi trung bình 20 trận/ năm. Như vậy có 2 triệu lượt chơi mỗi năm và tốc độ này đang tăng trưởng từ 20 - 25%, 

Có thể thấy số lượng người chơi golf đang phát triển nhiều, kèm theo đó là tiềm năng phát triển bất động sản sân golf", ông Quang nhận định. 

Theo chuyên gia, đánh giá một bất động sản thì cần chú ý ba yếu tố gồm vị trí, sự khác biệt, tầm nhìn, và bất động sản trong sân golf đạt cả ba yếu tố đó.

Các biệt thự sân golf nằm ngay khu giải trí, thể thao cao cấp; giữa không gian xanh rộng hàng trăm ha. Các chính sách hiện nay cũng đặt ra giới hạn về số lượng bất động sản trong sân golf nên là sản phẩm có một độ khan hiếm nhất định.

"Để tạo được sân golf đủ tiêu chuẩn 27 - 36 lỗ cần đầu tư từ 3.000 - 4.000 tỷ đồng. Làm sân golf không đơn giản, việc tạo ra bất động sản đi kèm sân golf cũng bị giới hạn chứ không thể đầu tư tràn lan. Vì vậy tìm được một dự án bất động sản trong sân golf rất khó", ông Quang cho biết.

Bất động sản sân golf cũng được hưởng lợi từ các tiện ích cao cấp trong khuôn viên, vốn dành cho các khách hàng trung lưu và thượng lưu. Với số lượng người chơi golf ngày càng đông như hiện nay, nhà đầu tư có thể khai thác sân golf bằng cách cho các đối tượng này thuê. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, chuyên gia chiến lược bất động sản cho biết, mô hình kinh doanh bất động sản sân golf còn được gọi là mô hình của tương lai: "Trong quá khứ, hiện tại và tương lai, giới trung lưu và thượng lưu của Việt Nam ngày càng gia tăng. Ngày càng nhiều người tiếp cận bộ môn golf, đặc biệt là người trẻ. Trong khi Việt Nam lại có tỷ lệ dân số trẻ thuộc top cao nhất thế giới".

Cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Được đánh giá khá tốt về tiềm năng phát triển nhưng như các sản phẩm nghỉ dưỡng khác, bất động sản sân golf khiến các nhà đầu tư lo ngại về khả năng khai thác, nhất là trong thời điểm dịch bệnh.
Tuy nhiên, theo chuyên gia Nguyễn Lê Hải Đăng, các nhà đầu tư không nên quá lo lắng về yếu tố dịch bệnh. Quan trọng vẫn là nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu tốt thì hoạt động đầu tư sẽ được thúc đẩy ngược lại. 

Ông Đăng nhấn mạnh, rủi ro luôn tiềm ẩn dù có dịch bệnh hay không. Nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ thông tin dự án và chủ đầu tư, không có sự chuẩn bị kỹ thì rủi ro luôn luôn xuất hiện. 

Để tránh gặp phải rủi ro trong quá trình đầu tư, ông Đăng khuyên các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án và uy tín của chủ đầu tư. Bên cạnh đó là sử dụng đòn bẩy tài chính một cách phù hợp, tránh trường hợp khoản đầu tư trở thành một gánh nặng.

"Sử dụng đòn bẩy tài chính là một việc rất bình thường và hiển nhiên. Tuy nhiên nhà đầu tư cần cân nhắc sử dụng hợp lý với từng giai đoạn. Thời điểm này, khi các hoạt động đón khách tại sân golf vẫn còn bị hạn chế bởi dịch bệnh thì khả năng khai thác, tỷ suất sinh lời cũng sẽ bị hạn chế, gây ra khó khăn về dòng tiền cho nhà đầu tư", ông Đăng phân tích.

Ông Trần Khánh Quang cho rằng nhà đầu tư chỉ nên vay ngân hàng khoảng 30 - 40%. Nếu tỷ suất lợi nhuận cao, từ 6 - 8%/năm, nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính trên 50% ở thời điểm này. 

"Ở thời điểm bình thường, có thể dùng đòn bẩy tài chính cao khoảng 70%, nhưng tôi nghĩ chưa đến lúc. Giai đoạn này nên vay chưa tới 50% để đầu tư. Bất động sản nghỉ dưỡng, sổ đỏ đầy đủ thì mức đó là hợp lý", ông Quang nêu quan điểm.