Đề xuất căn hộ từ 25 m2: 'Phát triển một thị trường đáp ứng nhu cầu của người dân'

Câu chuyện căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25 m² từng được một số doanh nghiệp, hiệp hội đưa ra cách đây vài năm nhưng bị dư luận phản ứng vì lo ngại việc phá vỡ qui hoạch, tạo ra các khu "ổ chuột" trên cao. Đến nay, vấn đề này mới chính thức được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo Qui chuẩn Kĩ thuật Quốc gia về nhà chung cư.

Diện tích căn hộ chỉ là một trong các tiêu chí đánh giá một khu đô thị

Trước những ý kiến trái chiều xoay quanh việc diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ & Môi trường của Bộ Xây dựng khẳng định diện tích căn hộ chỉ là một trong các tiêu chí để đánh giá một khu đô thị.

Ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ & Môi trường của Bộ Xây dựng. Ảnh: Minh Anh

Thứ nhất, về kĩ thuật, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành những tiêu chuẩn qui chuẩn có liên quan đến nhà chung cư theo qui định của Chính phủ. Để đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở hiện nay, những căn hộ với diện tích nhỏ sẽ phù hợp với thu nhập và khả năng tài chính của người dân.

Thứ hai, trong qui hoạch sẽ xác định chỉ tiêu dân số trong một khu vực để tính toán các công trình hạ tầng xã hội (ví dụ như trường học, bệnh viện, trạm y tế, vườn hoa...). Đây cũng là chỉ tiêu để khống chế tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ dưới 45 m² (25 - 45 m²) trong một tòa chung cư không vượt quá 30%.

Bên cạnh đó, tỉ lệ này để kiểm soát việc chủ đầu tư chia nhỏ những căn hộ lớn tồn kho trên thị trường để dễ giao dịch bất chấp chỉ tiêu dân số đã đạt tới điểm tới hạn.

Do đó, "ổ chuột hay không ổ chuột thì còn phụ thuộc vào chất lượng căn hộ", ông Vũ Ngọc Anh cho biết.

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Giám đốc Sở Qui hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Qui hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam. Ảnh: PetroTimes

Liên quan đến qui chuẩn căn hộ chung cư 25 m2, TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Giám đốc Sở Qui hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Qui hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam cũng cho rằng qui định căn hộ 25 m2 sẽ tạo sự bình đằng cho người dân có cơ hội có nhà ở.

Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại trong thông tư qui định của Bộ Xây dựng không rõ ràng về đối tượng được khai thác sử dụng căn hộ này. Cần xác định và thống nhất đối tượng được phép khai thác đầu tư và đối tượng được sử dụng căn hộ 25 m2 tránh tình trạng xây dựng đại trà thành ra những khu ổ chuột.

Qui hoạch ra sao để căn hộ tối thiểu 25 m2 đi vào thực tế?

Nhà nước hiện nay có định hướng phát triển loại hình căn hộ chung cư là chủ yếu. Đối với TP Hà Nội và TP HCM, dự kiến đến 90% nhà ở xây dựng mới là chung cư và đa dạng về đối tượng sử dụng, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Như vậy, để những đối tượng nhà ở xã hội tiếp cận được với căn hộ ở, vấn đề đặt ra là giải phóng mặt bằng, tái định cư, cải tạo sống để có một qui mô căn hộ thích hợp. Điều này yêu cầu vệc xây dựng căn hộ 25 m2 phải có tỉ lệ phần trăm cụ thể trong dự án qui hoạch.

"Việc khó nhất là xác định chỉ tiêu dân số cho qui hoạch. Chính quyền địa phương trước khi phê duyệt thì phải tính toán chỉ tiêu dân số cho việc đó. Sau khi có chỉ tiêu rồi, xây dựng chung cư xong thì ban quản lý chung cư, chính quyền địa phương phải kiểm soát, quản lí, vận hành toà nhà đó cho đúng qui định.", ông Vũ Ngọc Anh chia sẻ.

Theo ông Vũ Ngọc Anh, việc tính toán về chỉ tiêu dân số để xây dựng cơ sở hạ tầng chỉ mang tính định hướng. Ảnh: Minh Anh

Đáp ứng nhu cầu của người dân

Việc qui định về căn hộ tối thiểu 25 m2 được thông qua sẽ tác động trái chiều lên các đối tượng khác nhau trên thị trường bất động sản hiện nay. Về phía người mua nhà, qui chuẩn căn hộ 25 m2 về lâu dài sẽ phù hợp với hạ tầng xã hội, tạo cơ hội cho người dân có được chỗ ở phù hợp, an cư lạc nghiệp.

Không chỉ đảm bảo lợi ích cho người mua nhà, các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS cũng được hưởng lợi. Việc chia nhỏ căn hộ để bán khiến giá căn hộ rẻ đi, tính thanh khoản cao hơn, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS có vốn luân chuyển nhanh.

Tuy nhiên, điều này gây khó khăn cho một số chủ đầu tư đã tung ra thị trường quá nhiều căn hộ có diện tích lớn bị tồn kho, khó bán được hàng. Qui định này có thể ảnh hưởng tới thị trường của họ.

"Nhìn chung, một quyết định được đưa ra có thể có tác động tích cực đối với đối tượng này nhưng lại tác động tiêu cực tới một đối tượng khác, điều quan trọng là cân bằng được lợi ích xã hội. Làm sao để phát triển một thị trường bất động sản đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân.", ông Vũ Ngọc Anh nhấn mạnh.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)