'Định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán đau đầu'

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Một trong những điểm mới trong Nghị định số 08 là bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp phát hành có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản trong trường hợp không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố. Việc thanh toán bằng tài sản phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận nó. Doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán theo quy định của pháp luật.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thanh toán gốc, lãi trái phiếu, trong đó có không ít doanh nghiệp bất động sản. Tại danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 - 31/1/2023 do Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố vừa qua có 34/54 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.

Một số doanh nghiệp đã lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây sẽ hướng giải quyết món nợ trái phiếu bất động sản cho nhiều doanh nghiệp, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định tại Nghị định số 08 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra cho họ hy vọng. Các doanh nghiệp có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển. Điều này có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ.

VARS đánh giá, để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, doanh nghiệp cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, doanh nghiệp vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.

"Doanh nghiệp phát hành cần phải nghĩ định giá nào để trái chủ đồng ý. Mức giá nào là hợp lý để việc đàm phán với hàng ngàn trái chủ với các nhu cầu, quyết định khác nhau suôn sẻ. Việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Đâu sẽ là mức giá thị trường? Là khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn hay mức giá qua một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp", VARS nhận định.

VARS cũng chỉ ra, hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận tuy nhiên họ cũng sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ.

Do vây, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi, đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.