Doanh nghiệp địa ốc ngày càng khó đi vay

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung trong 8 tháng qua, số lượng doanh nghiệp giải thể thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 814. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 102 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. 

Theo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thiếu vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp địa ốc lâm vào tình trạng kiệt quệ. Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.   

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land chia sẻ, trước đây một chủ đầu tư phát triển dự án thường có phần vốn tự thân dao động khoảng 20 - 30% tổng chi phí, còn lại là từ nhiều nguồn khác như vốn vay ngân hàng, trái phiếu, bán bất động sản hình thành trong tương lai,...

"Tuy nhiên giờ đây, việc tiếp cận được ít vốn khiến chủ đầu tư ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc làm dự án. Chúng tôi vẫn nói vui là không thể tay không bắt giặc được như ngày trước nữa.

Giai đoạn 2022 - 2023, rất nhiều chủ đầu tư đã gặp vướng mắc về dòng vốn. Đây cũng là lý do vì sao tại TP HCM, một số chủ đầu tư không có tiền làm dự án, không có nguồn thu và gần như hoạt động bị chững lại hoàn toàn", ông Cường nói.    

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng bày tỏ quan điểm tương tự. Theo đại diện VARS, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang phân thành 2 nhóm trên thị trường.

Một là những chủ đầu tư có tiềm lực rất mạnh, đã có thương hiệu (điển hình như Vingroup hay Sun Group). Đây là những doanh nghiệp lớn, có nhiều vốn và có khả năng huy động từ nhiều kênh như chứng khoán, trái phiếu, mua bán bất động sản, M&A dự án,... 

Hai là phần còn lại của thị trường - những chủ đầu tư nhỏ, nhóm này đang phải trải qua giai đoạn rất khó khăn. Sau khi thị trường địa ốc trầm lắng dần từ khoảng giữa năm 2022, phần lớn các doanh nghiệp trong số này đã phải tìm cách bán những tài sản đã hình thành từ trước hoặc cố gắng đi vay ngoài để xử lý, vượt qua thời điểm cấp bách. 

Ông Chung cho biết, từ cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, hiện các chủ đầu tư lại gặp thêm thử thách mới. Luật sửa đổi và xét lại khung thuế mới ở mức giá rất cao.

Do đó, dù ngân hàng thẩm định giá bất động sản theo giá thị trường, song cũng tương đương với giá thuế. Nếu doanh nghiệp có đi vay thì việc đạt được hiệu quả đầu tư cũng trở nên rất khó khăn, họ thấy việc sử dụng vốn vay ngân hàng ở thời điểm này là không phù hợp. 

Với những doanh nghiệp đang rất cần vốn và sẵn sàng đi vay, việc đáp ứng thủ tục cũng không dễ dàng. Khác với giai đoạn trước khi nhà đầu tư có thể được giải ngân hỗ trợ ngay từ khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, giờ đây bắt buộc họ phải giải phóng mặt bằng xong. Trong khi đó, chi phí và thời gian để thực hiện khâu này là rất lớn, khiến nhà đầu tư gần như cạn kiệt.

"Tôi thấy phía doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn khi huy động vốn từ các kênh. Chưa kể các tiêu chí của ngân hàng trong việc cho vay cũng đã cao hơn rất nhiều", lãnh đạo SGO Homes nói. 

Còn một vấn đề nữa khiến doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận nguồn vốn trong dân, đó là trên thực tế,  không có nhiều khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lúc này. Lý do bởi việc làm hồ sơ để vay cũng như chứng minh thu nhập để trả nợ, có tài sản đảm bảo là rất khó khăn. Thị trường lúc này chủ yếu dành cho những nhà đầu tư sẵn tiền mặt, có dòng thu ổn định.