Doanh nghiệp làm dự án bất động sản đang gặp khó bởi 3 lý do này

Chưa đầy một tháng nữa, bộ 3 luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực. Trước thềm “giờ G” của thị trường, giới chuyên gia nhận định ngành địa ốc vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc. 

Tại hội thảo do Báo Lao Động tổ chức ngày 5/7, ThS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội đã chỉ ra 3 rào cản đang khiến các doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản.  

Rào cản thứ nhất là không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Ông Tuấn đề xuất khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Rào cản thứ hai là dự án nhà ở thương mại không có đất ở vẫn phải tiếp tục chờ.

Đại diện Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. 

Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần đất ở mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

“Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... 

Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua”, ông Tuấn nói.   

Thực tế trên dẫn đến việc khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh. Từ đây, dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch. 

Ngoài ra còn hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18 về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. 

Về giải pháp tháo gỡ, chuyên gia đề xuất Chính phủ tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Qua đó, giúp tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang "kẹt" vì không có đất ở.

Rào cản thứ ba là lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.

Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền. Với dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, UBND cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của UBND và cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, ông Tuấn thông tin, với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì một trong các yêu cầu khi thẩm định dự án để chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án phải phù hợp với quy hoạch (theo Điều 33 Luật Đầu tư). 

Với dự án nhà ở, phải thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt (theo Điều 33 Luật Nhà ở 2023). Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế, nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt, nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là chủ đầu tư dự án, do đó không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.

ThS Phạm Thanh Tuấn đề xuất, cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá, khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước). Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc phủ quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.

Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất UBND cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật.