Được quy hoạch 6 cao tốc và sân bay quốc tế, giá đất Đồng Nai đang đắt đỏ cỡ nào?

Là tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai sở hữu hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến đường huyết mạch quốc gia đi qua như quốc lộ 1A, quốc lộ 20, quốc lộ 51, quốc lộ 56; tuyến đường sắt Bắc - Nam; cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây; gần cảng Sài Gòn, sân bay Tân Sơn Nhất, cụm cảng Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu); ngoài ra còn có sân bay quốc tế Long Thành đang thi công. 

Theo quy hoạch, có 6 tuyến cao tốc đi qua địa bàn tỉnh Đồng Nai, trong đó có hai đường vành đai quy mô cao tốc. Về địa lý, Đồng Nai giáp các tỉnh Bình Thuận, Lâm Đồng, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM. Vị trí này có vai trò gắn kết vùng Đông Nam Bộ với Tây Nguyên.

Batdongsan.com.vn đánh giá, trong các thành phố vệ tinh của TP HCM, Đồng Nai được xem là tỉnh có tiềm năng phát triển bất động sản (BĐS) lớn nhất nhờ vào vị trí địa lý, đa dạng địa hình, quỹ đất còn nhiều và đặc biệt là quy hoạch hạ tầng giao thông liên kết vùng với nhiều dự án nâng cấp, mở rộng từ quốc lộ, cảng biển, đường sông, đường sắt và trong tương lai là sân bay quốc tế Long Thành.

Đơn vị này đã chỉ ra một số cột mốc đáng chú ý trong lịch sử biến động giá BĐS tại thị trường Đồng Nai những năm qua.

Cụ thể, năm 2017, sau khi các dự án hạ tầng giao thông lớn như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành… được công bố, giá đất tại một số khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành tăng phi mã lên 3 - 4 tỷ/lô đất rộng 1.000 m2. Điều này khiến giá đất tại các khu vực lân cận như ven TP Biên Hòa, Cẩm Mỹ cũng tăng theo.

Năm 2018, Đồng Nai bước vào thời kỳ sốt đất, tập trung chủ yếu tại huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ với loại hình đất nền. Mỗi lô đất nền được rao bán khoảng 2 tỷ, tăng 20 - 30% so với năm 2017.

Ngoài ra, đất nông nghiệp ở TP Biên Hòa tăng tới 20 - 50 tỷ/ha, đất nông nghiệp tại các huyện giáp ranh Biên Hòa cũng bị giới đầu cơ đẩy lên 10 - 15 tỷ/ha, tăng gấp đôi so với trước đó. Tại Long Thành, Nhơn Trạch, giá đất vẫn tăng phi mã như năm 2017.

Năm 2019, loạt dự án BĐS đã được công bố, chủ yếu là những khu đô thị tập trung tại Long Thành và Nhơn Trạch để đón đầu các công trình giao thông trọng điểm như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành hay đường Vành đai 3.

Giai đoạn 2020 - 2021, nhiều doanh nghiệp lớn lúc này như Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Tây Hồ, Kim Oanh... đã dịch chuyển xuống Đồng Nai để phát triển các dự án khu đô thị tại đây.

Đã đứt hẳn lượng khách đầu cơ    

Sang năm 2024, số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 1, do ảnh hưởng tình hình chung mà nhu cầu tìm mua nhà đất Đồng Nai ghi nhận sụt giảm 3% so với tháng 12/2023.

Dù vậy vẫn có sự cải thiện tích cực ở một vài phân khúc như nhà riêng lẻ, đất nền và biệt thự liền kề. Cụ thể, lượt tìm mua nhà riêng Đồng Nai tăng 2,8%, mua đất nền dự án Đồng Nai tăng 1,5% và tìm mua biệt thự liền kề tăng gần 11% so với tháng trước đó.

Xét theo địa phương, Nhơn Trạch, Vĩnh Cửu và Định Quán là 3 địa phương đang ghi nhận nhu cầu tìm kiếm nhà đất tăng tích cực nhất tại Đồng Nai. Lượt tìm kiếm nhà đất Nhơn Trạch trong tháng vừa qua tăng hơn 10%, Định Quán tăng 7,7%% và Vĩnh Cửu là 8,6%.

Ngược lại, Trảng Bom và Long Thành là 2 khu vực có sự sụt giảm nhu cầu mua nhà đất mạnh nhất Đồng Nai trong tháng 1. Mức giảm lần lượt là 15% và 13% so với tháng cuối năm 2023.

Xét về giá bán, thị trường Đồng Nai ghi nhận ổn định trong tháng vừa qua. Đà giảm sâu đã chững lại và duy trì mức cân bằng 7 - 25 triệu đồng/m2 với đất nền và tầm 1,5 - 3 tỷ với nhà riêng lẻ.

Nhóm sản phẩm đất nền có mức giá 8 - 13 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70 - 120 m2 được quan tâm tìm kiếm nhiều nhất thời gian qua. Đây cũng là sản phẩm có giao dịch cải thiện nhất thị trường giai đoạn này.

Mặt bằng giá sơ cấp đất nền Đồng Nai không còn ghi nhận mức giảm sâu nhưng ở thị trường thứ cấp vẫn còn sản phẩm rao bán giảm giá 7 - 10% so với cuối năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Với sản phẩm biệt thự liền kề, mức giá phổ biến 4 - 13 tỷ/căn có nhu cầu tìm kiếm tăng trưởng cao nhưng lượng giao dịch thực tế phát sinh vẫn còn rất ít. Loại hình này đang được nhà đầu tư quan sát chứ chưa thực sự xuống tiền mua vì nhiều lo ngại về giá và khả năng phục hồi trong ngắn hạn.

"Theo các chuyên gia, giao dịch nhà đất Đồng Nai nói riêng và thị trường BĐS nói chung vẫn còn suy yếu do thị trường đã “đứt” hẳn lượng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu mua ở thực đất nền rất thấp. Chưa kể, việc niềm tin suy giảm và chưa thể xác định cụ thể thời điểm thị trường phục hồi cũng khiến nhiều người ngại xuống tiền mua BĐS lúc này", đơn vị này cho hay.

Đất Biên Hoà không còn nhiều dư địa tăng giá 

Trao đổi với người viết về diễn biến giá nhà đất Đồng Nai lúc này, chị Lê T., môi giới địa phương chia sẻ, người mua cần có tài chính khoảng 3 tỷ trở lên mới dễ giao dịch những sản phẩm còn nhiều dư địa tăng giá, nằm ở vị trí đẹp.

Xét theo khu vực, TP Biên Hòa là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư thăm dò hơn cả, mặt bằng giá theo đó cũng ở nhỉnh hơn các địa phương khác. Lý do bởi thành phố này tập trung đông dân cư, hoạt động giao thương, buôn bán diễn ra khá sôi động, vừa dễ đầu tư, vừa dễ sinh sống. Bên cạnh đó, lợi thế còn đến từ yếu tố thời tiết. So với một số khu vực khác như huyện Tân Phú, Định Quán thì tình trạng ngập lụt vào mùa mưa ở Biên Hòa ít xảy ra hơn.   

Ở vùng trung tâm thành phố như phường Quyết Thắng, Thống Nhất, giá đất nền trong dân thường ở mức trên 3 tỷ/lô. Ra tới vùng ven, một số phường như Hòa An, Tân Vạn, Tân Hạnh, Bửu Hòa, giá đất mềm hơn khi phần lớn ở ngưỡng quanh 2 tỷ/lô. Riêng một số lô đất ở vùng trung tâm nhưng là đất xen kẹt nằm trong ngõ giá dao động 1,7 - 2 tỷ, phù hợp để ở, khó mua bán.

Nằm giáp ranh với TP Biên Hòa, song mặt bằng giá ở huyện Vĩnh Cửu lại rẻ hơn khá nhiều, dao động 1 - 1,5 tỷ/lô nên cũng được nhiều khách hàng của môi giới này quan tâm. Còn tại một số huyện ở xa trung tâm như Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú, nguồn cung chủ yếu là đất sào, đất vườn nông nghiệp với diện tích lớn; giá dao động 1 - 2 tỷ, rẻ hơn Biên Hòa, Vĩnh Cửu song lâu sinh lời, khó thanh khoản.

"Nhìn chung, thị trường vẫn còn trầm hơn so với giai đoạn 2019 - 2021 (thời điểm xảy ra sốt đất, giá tăng phi mã). Song, nếu so với cả năm 2023 thì hai tháng đầu năm 2024 thị trường đã nhộn nhịp hơn.

Về khẩu vị đầu tư, tôi thấy các bất động sản bán trong dự án không còn được khách hàng tìm hiểu nhiều như hồi 2016 - 2017. Thay vào đó, phần lớn khách hàng của tôi chuộng đất nền hoặc nhà riêng bán trong dân có sẵn sổ đỏ, đảm bảo pháp lý. Tuy mất thời gian khảo sát và cần tìm hiểu thông tin kỹ hơn, song họ cho rằng đây là cách đầu tư ăn chắc mặc bền.

Với một số khách hàng là nhà đầu tư lâu năm, họ chuyên săn tìm những nhà riêng đã cũ nhưng công trình còn kiên cố để mua lại với giá rẻ, sau đó tự bỏ chi phí tu sửa rồi bán sang tay ăn chênh lệch", môi giới này cho hay.

Ở góc nhìn khác, anh N., giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại huyện Nhơn Trạch thông tin các sản phẩm đất nền trong dự án tại Đồng Nai hiện đã giảm khoảng 30 - 40% so với năm 2019. Do đó, phân khúc này đang dần lấy lại sức hút.

Người này chia sẻ: "Giá đất dự án lúc này đang ở mức tốt hơn hẳn so với hồi trước. Số lượng khách hàng đi khảo sát thị trường, nhờ tôi tư vấn thông tin về các dự án nhiều lên. Trong đó, khoảng 80% khách hàng của chúng tôi là nhà đầu tư ở các tỉnh phía Bắc vào tìm mua trong Nam.

Thị trường ấm hơn, giao dịch dần trở lại. Đơn cử như tại huyện Nhơn Trạch, giá đất dự án hiện dao động 1,8 - 2,3 tỷ/lô tùy diện tích, vị trí. Từ sau Tết Nguyên đán, sàn giao dịch của tôi đã bán được 3 lô đất tại một khu dân cư ở thị trấn Hiệp Phước.

Nhìn lại năm ngoái, tốc độ bán rất chậm. Nhiều khách hàng có nhu cầu, sẵn tiền mặt, song lại lo sợ thị trường sẽ bị biến động bất ngờ từ những yếu tố như suy thoái kinh tế, chiến tranh... nên quay lại lựa chọn kênh tiền gửi tiết kiệm".

Theo đánh giá của anh N., hiện TP Biên Hòa và huyện Nhơn Trạch đang có giá đất nhỉnh hơn so với những địa phương còn lại trong tỉnh. Đầu tư ở 2 khu vực này cũng an toàn hơn so với vùng ven như Xuân Lộc, Thống Nhất, Long Khánh... Tuy nhiên, thị trường Biên Hòa đang dần thiết lập mặt bằng giá ổn định, dư địa tăng giá không còn nhiều.

Trong khi đó, thị trường Nhơn Trạch đang được hưởng lợi từ hạ tầng khi hồi đầu tháng 1, địa phương vừa khởi công cùng lúc 3 dự án giao thông với tổng kinh phí hơn 2.000 tỷ gồm đường Tôn Đức Thắng (đường 25B), đường 25C giai đoạn 1 (đoạn 2) và đường Lê Hồng Phong nối dài.

Dự kiến khi hoàn thành, các dự án sẽ giúp kết nối các tuyến đường quan trọng trong khu vực như đường vành đai 3 - TP HCM, đường ra cảng Phước An và kết nối với đường vào sân bay Long Thành trong tương lai. 

Đất nền Đồng Nai có thể khởi sắc vào quý III

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại Đồng Nai nhận định, thị trường khu vực đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi sau thời gian đầy biến động.

Số lượng giao dịch có dấu hiệu tăng trong từ đầu năm, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhà ở vừa túi tiền có pháp lý chuẩn chỉnh, cùng với vị trí đẹp và tiềm năng tăng giá cao.

Nhìn chung, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông và đặc biệt là Dự án Sân bay Quốc tế Long Thành; cao tốc Đồng Nai - Vũng Tàu; cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết; cao tốc Dầu Giây - Liên Khương,.. đã tạo ra nhiều cơ hội mới cho thị trường BĐS khu vực này phát triển.

Ngoài ra, Đồng Nai cũng đang được hưởng nhiều lợi thế từ việc dịch chuyển đầu tư mạnh mẽ ra vùng ven khi quỹ đất tại TP HCM ngày càng ít, phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khan hiếm vượt qua khả năng tài chính của đa số người dân.

Vị này dự báo, năm 2024 phân khúc đất nền sẽ phục hồi sớm nhất tại thị trường Đồng Nai. Sự hoàn thành giai đoạn đầu của sân bay Long Thành và các điều chỉnh về giá cùng chính sách bán hàng linh hoạt sẽ có thể kích thích nhu cầu mua đất nền, tạo ra thanh khoản tốt hơn cho phân khúc này

Trong đó, quý I và quý II là giai đoạn nhà đầu tư có thể bắt đáy, sở hữu bất động sản tiềm năng với giá tốt, còn quý III sẽ là lúc thị trường khởi sắc nhất. Trong năm nay, nhu cầu của người dân sẽ tập trung ở 2 phân khúc là đất nền và nhà ở có giá vừa túi tiền.