Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Doanh nghiệp nói “không bình thường”

Tại tọa đàm Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, do Báo Thanh niên tổ chức tại TP Hồ Chí Minh ngày 7/6, ông Nguyễn Minh Nhật, Phó Tổng giám đốc Đầu tư Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Vạn Xuân cho biết, doanh nghiệp rất bất an với những thông tin liên quan đến việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu của cơ quan quản lý vào lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Nguyễn Minh Nhật, bản thân doanh nghiệp có khoản tín dụng hơn 2.000 tỷ đồng, đã được ngân hàng phê duyệt giải ngân nhưng đã bị tạm dừng giải ngân. Phía ngân hàng cho vay giải thích Ngân hàng Nhà nước đang quản lý lại dòng tiền vào các lĩnh vực rủi ro, còn ngân hàng có tín dụng tăng trưởng mạnh trong những tháng đầu năm nên giờ phải siết lại.

Thậm chí, tại một số ngân hàng thương mại cổ phần khác như TPBank, VIB… khách hàng mua nhà cho dự án hình thành trong tương lai liên hệ vay cũng được thông báo tạm dừng giải ngân từ tháng 3-6/2022.

“Dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định vẫn giải ngân bình thường, nhưng ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi lại thấy không bình thường. Không chỉ riêng tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cũng đang vướng trong việc huy động vốn từ kênh phát hành trái phiếu, quỹ đầu tư, thậm chí cả kênh huy động từ khách hàng cũng gặp khó. Hiện doanh nghiệp đang rất lúng túng trong việc ổn định dòng tiền sau hơn 2 năm chống chọi với dịch bệnh”, ông Nhật nói.

Bà Võ Thị Hồng Mai, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cũng cho biết, đối với các dự án phát triển bất động sản của công ty, lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tín dụng chiếm khoảng 20-30%. Tuy nhiên, những thông tin siết tín dụng vừa qua khiến khách hàng có phần thận trọng, e dè hơn trong việc xuống tiền mua nhà để ở hoặc đầu tư. Trong khi đó, tính thanh khoản của thị trường bất động sản sau giai đoạn COVID-19 có phần trầm lắng hơn. Do đó, hoạt động của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn.

Một số doanh nghiệp còn cho biết, họ sẵn sàng chấp nhận vay ngân hàng với lãi suất cao, thậm chí từ 13-14%/năm. Doanh nghiệp chỉ cần có nguồn vốn để đảm bảo kế hoạch kinh doanh của mình.

Từ thực tế của cộng đồng doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, tín dụng ngân hàng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình oxy của thị trường bất động sản. Việc không tiếp cận được nguồn vốn này, khiến doanh nghiệp gần như “ngộp thở”, có thể dẫn đến “tắc thở” và kéo theo người dân cũng sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không siết tín dụng vào bất động sản thì cần có thêm các chính sách cụ thể hóa chủ trương này, thể hiện qua cơ chế để các doanh nghiệp tiếp tục tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng.

Cụ thể, các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Người tiêu dùng cũng cần “rộng cửa” tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, xây nhà…

Không khống chế tín dụng

Tại tọa đàm, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước-Đào Minh Tú một lần nữa khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có văn bản siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, mà chỉ kiểm soát rủi ro vào các dự án có yếu tố đầu cơ, giá trị lớn.

Theo ông Đào Minh Tú, tín dụng ngân hàng là một kênh huy động vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, bản chất là đầu tư dài hạn, do đó, việc dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nếu tiếp tục kéo dài sẽ khiến ngành ngân hàng gặp nguy cơ thanh khoản rất lớn, thị trường vốn ngắn hạn và trung dài hạn sẽ chậm phát triển.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước buộc phải giảm dần tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, nhưng vẫn phải phù hợp với tốc độ tăng trưởng của thị trường vốn dài hạn và tránh gây khó cho doanh nghiệp. Đây cũng là lý do mà Ngân hàng Nhà nước phải tạm hoãn tới 2 lần việc siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Dẫn lại cuộc khủng hoảng tiền tệ xảy ra ở Mỹ giai đoạn 2007-2008 và bài học “cục máu đông” nợ xấu ở Việt Nam giai đoạn 2009-2012 khi bong bóng bất động sản xảy ra vẫn chưa xử lý xong, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhắc lại quan điểm điều hành chính sách tiền tệ xuyên suốt của Việt Nam từ đó đến nay là kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực có nguy cơ rủi ro cao. Quan điểm này cũng là thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ, do đó, việc kiểm soát không thể nói khác được.

“Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát rủi ro vào lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án có phân khúc giá trị lớn. Bởi, trong trường hợp doanh nghiệp mất thanh khoản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường tài chính nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Chưa kể, việc tập trung vốn quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng lũng đoạn, đầu cơ, thổi giá… gây ra những hiện tượng nóng, ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế,”, Phó Thống đốc Đào Minh Tú một lần nữa nhấn mạnh.

Dẫu vậy, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định, đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ cho vay. Ngân hàng Nhà nước không khống chế điều này. Thậm chí, những dự án giá trị lớn, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ kiểm soát rủi ro bằng hạn mức, quy định tỷ lệ ngân hàng thương mại được phép tham gia chứ cũng không không chế. Vì khi ngân hàng tham gia cho vay quá lớn, trong khi lại dùng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn, thì rủi ro dứt khoát sẽ xảy ra. Do đó, mục tiêu kiểm soát rủi ro phải được đặt ra.

“Dự án nào khả thi, doanh nghiệp chứng minh dòng tiền ổn định, thì chúng tôi đều khuyến khích ngân hàng thương mại cho vay, chứ không phải siết hay khống chế. Tất nhiên, quyền quyết định cho vay phụ thuộc vào các ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước không thể tác động tới. Vì các ngân hàng cũng là doanh nghiệp đi huy động để cho vay, có trách nhiệm trả cho người gửi tiền, do đó cho vay phải thu được nợ, đấy là nguyên tắc”, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm hiện tại, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng; trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với phân khúc dự án đầu tư 700.000 tỷ đồng; còn lại hơn 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại...

Ông Tú cho rằng, với tốc độ cho vay bất động sản vẫn tăng cao hơn tỷ lệ bình quân cho vay của nền kinh tế thì không thể nói ngân hàng siết tín dụng bất động sản. Còn việc các doanh nghiệp bất động sản cho rằng vẫn khó tiếp cận tín dụng, các doanh nghiệp và ngân hàng thương mại cần phải làm việc với nhau để tìm hiểu và tháo gỡ vướng mắc nếu có. Ngoài ra, việc các ngân hàng thương mại thận trọng trong cho vay bất động sản cũng phải kể đến bản thân các doanh nghiệp, các vụ án vừa qua đã làm cho mất lòng tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực này.

Tuy nhiên, "sau tọa đàm hôm nay, tôi cũng sẽ chỉ đạo các ngân hàng thương mại phải thẳng thắn về vấn đề này. Vì mục tiêu là làm sao để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, tạo điều kiện cho tất cả các lĩnh vực, trong đó có cả bất động sản nhằm khôi phục nền kinh tế", Phó Thống đốc Đào Minh Tú nói.