Nếu chuyển đổi đất Thủ Thiêm không đấu giá, nhà nước thất thu, chủ dự án hưởng lợi

Sáng 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến dự án luật sửa đổi, bổ sung 8 luật. Một trong những sửa đổi nhận được nhiều ý kiến liên quan là đề xuất sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.

Trong nội dung sửa đổi luật, Chính phủ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng cho phép chuyển đổi các loại đất không phải đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

Lo ngại phong trào gom đất, nguy cơ "chảy máu' tài nguyên

Tại buổi thảo luận, đại biểu đoàn Đắk Lắk, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Ngô Trung Thành cho rằng việc sửa đổi theo đề xuất của Chính phủ cho phép nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá đất mà được chuyển đổi đất khác thành đất ở hợp pháp, rồi xây nhà ở xã hội, chỉ giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư, chủ dự án trong khi những hệ lụy nó mang lại là không hề đơn giản, cần phải xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động, nhất là tác động của việc tiêu cực.

Theo ông Thành, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn.

"Nổi bật nhất thời gian qua là đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng, tương đương trên 1 tỷ USD. Còn nếu diện tích này không đấu thầu mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giả sử mỗi m2 có giá 100 triệu đồng, thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của bán đấu giá", ông Thành dẫn chứng và cho rằng nếu sửa đổi như đề xuất của Chính phủ thì Nhà nước và người có đất không thu được bao nhiêu.

Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội nói: "Chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, người gom đất. Đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý". Ông Thành nhấn mạnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý, do đó, chênh lệch địa tô phải thuộc về nhà nước và toàn dân.

Theo vị đại biểu này, nếu sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai, nhà nước không thể khai thác, phát huy được nguồn lực.

Ngoài ra, với nội dung sửa đổi như đề xuất, "chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất", giá đất bị đẩy lên cao hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn.

"Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng nhiều hơn. Bởi vì nguyên nhân sâu xa dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo, dẫn đến khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ yếu là do sự chênh lệch giữa giá bồi thường với giá trên thực tế, nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì chắc chắn tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn.", ông Thành phân tích.

Từ đó, ông Thành đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 điều 23 luật Nhà ở như phương án đề xuất.

Đồng tình quan điểm của đại biểu Ngô Trung Thành, đại biểu đoàn Hà Nội Hoàng Văn Cường cho rằng với việc sửa đổi này thì thực chất là chúng ta đã mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là chỉ có đất ở, sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến lần này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp. Việc này thì đúng là sẽ giải quyết được việc là nhanh, chúng ta sẽ công nhận các chủ đầu tư. Tuy nhiên, hậu quả có thể gây ra tình trạng thất thoát vì chủ đầu tư chỉ cần trả tiền theo quy định.

"Như vậy, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc trên đường Nguyễn Huệ ở TP HCM cũng phải trả tiền đất 312 triệu đồng/m2. Như vậy, rõ ràng ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước.", ông Cường nêu quan điểm và cho rằng việc này hết sức phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì buộc lòng chúng ta phải ghi vào đấy là tính tiền đất theo giá trị thị trường.

Thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường

Về vấn đề nếu sửa đổi có thể dẫn đến chênh lệch địa tô, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, Đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam)  đồng tình với nhận định này nếu chúng ta làm không chặt chẽ.

Tuy nhiên, ông Bình cho rằng theo quy định của Luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá đất đai do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định, do đó, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường, chứ không phải do sử dụng. Từ đó, ông Bình đề nghị việc định giá đất đai phải sát với giá thị trường.

Còn đại biểu đoàn Tây Ninh Trần Hữu Hậu cho rằng, nếu chỉ so sánh đơn thuần như một số đại biểu nêu thì đúng là có sự chênh lệch lớn nhưng vấn đề ở đây lại khác.

Theo đại biểu Hậu, đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại ở đây là đất đã có quyền sử dụng hợp pháp và quyền này được pháp luật bảo vệ.

"Như vậy, căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đem đấu giá? Rồi nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ?", đại biểu Hậu nêu ý kiến.

Ông Hậu cũng nêu bất cập trong Luật Đầu tư 2020 nằm ở chỗ giả sử có hai khu đất kề nhau, khu A có 1 m2 đất ở thì được phép chuyển đổi mục đích, còn khu không có m2 nào thì không được chuyển đổi. "Đây là sự trớ trêu của quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng", ông Hậu nêu ý kiến.

"Quy định hiện hành còn tạo ra câu chuyện con gà quả trứng. Đó là, nếu muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở, còn nếu muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư, gây nên nhiều trì trệ trong thời gian qua", đại biểu Hậu phân tích.

Vì thế. ông Hậu cho rằng việc sửa đổi như đề xuất là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn. Đại biểu cho rằng điều này sẽ tháo gỡ nút thắt hiện nay trong phát triển nhà ở thương mại, thu hút nguồn lực xã hội cho sự phát triển lĩnh vực này

"Khi các nhà đầu tư nhà ở thương mại phát triển sẽ tạo nên khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thượng mại, dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước sẽ thu được nhiều giá trị, trong đó có những giá trị không thu được bằng tiền. Tôi tin rằng, giá trị ấy lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các đại biểu cho rằng nhà nước sẽ mất", ông Hậu nhấn mạnh.