Nguồn vốn vào bất động sản có thực sự bị siết?

Vừa qua, tại tọa đàm chủ đề "Giá giảm?" do DKRA Việt Nam tổ chức tại TP HCM, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển đã có phần trình bày góc nhìn của ông về bức tranh nguồn vốn vào thị trường bất động sản hiện nay.

Theo chuyên gia, trong năm 2022, nguồn vốn huy động của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn.

Nguyên nhân đầu tiên là do các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động cho vay bất động sản. Các ngân hàng thương mại đang đối diện với tình trạng nợ xấu tăng trong khi nguồn thu về không kịp kế hoạch. Nguồn vốn hạn chế khiến các ngân hàng phải giảm mức cho vay, đặc biệt là cho vay bất động sản.

Thứ hai, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng không còn thuận lợi. Nếu như giai đoạn 2020 - 2021, huy động vốn từ trái phiếu tăng cao thì năm nay các doanh nghiệp gặp khó khăn, hầu như không phát hành được trái phiếu.

Cụ thể, quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020, trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm tới 94,3%. Năm 2022, dưới các động thái siết chặt phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật, dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm rất mạnh, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.

Huy động vốn từ cổ phiếu cũng khó khăn hơn do thị trường suy giảm. Năm 2021, VN Index tăng 35,7%, nguồn vốn thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh nhưng chỉ có 3% được huy động vào vốn điều lệ.

"Tức là chứng khoán tăng chỉ làm lợi cho túi tiền các nhà đầu tư lướt sóng, còn các công ty không lợi dụng được việc này để mà tăng vốn điều lệ, tăng nội lực. Như vậy nguồn vốn vào các công ty cổ phần nói chung và các công ty bất động sản nói riêng đã không tăng được từ việc thị trường chứng khoán phát triển trong năm 2021. Năm 2022, thị trường dự kiến không thuận lợi do vậy nguồn huy động này sẽ còn giảm", chuyên gia nói thêm.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, nhà đầu tư cá nhân chưa mạnh dạn xuống tiền.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển kết luận, ba trong 4 nguồn vốn vào thị trường bất động sản đã "quay đầu" trong năm 2022, chỉ có duy nhất nguồn vốn FDI vẫn tiếp tục tăng trưởng.

Theo thống kê, vốn FDI 6 tháng đầu năm 2022 đạt 10 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua.

Ông Hiển cũng nhấn mạnh, vốn ngân hàng thương mại đổ vào bất động sản rất lớn: "Ngân hàng thương mại ngoài việc cho vay bất động sản còn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với tỷ lệ khoảng 50%.

Thực chất, vốn huy động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn 2020 - 2021 là 1.200 nghìn tỷ, trong đó vốn vào bất động sản khoảng 800 - 900 nghìn tỷ. Như vậy nguồn vốn vào bất động sản đã rất mạnh rồi. Việc "thiếu vốn", "kẹt vốn" của các doanh nghiệp không phải do ngân hàng siết".