Nguyên nhân nguồn cung dự án nhà ở 'tắc' nhiều năm

Vừa qua, HoREA đã có văn bản kiến nghị một số giải pháp nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, Hiệp hội đã đưa ra giải pháp để tăng dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, khắc phục tình trạng “lệch pha” và kéo giảm giá, tiến tới bình ổn giá nhà.

Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bổ sung thêm trường hợp: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

HoREA phân tích, điểm c khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó, loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường bất động sản. Còn lại, có đến khoảng 99% dự án nhà ở là có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và các loại đất khác”) hoặc có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Mặc dù các dự án trên phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Do đó, trong giai đoạn 2015 - 2020, tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc có “đất khác không phải là đất ở” đã bị “đóng băng”, không thể triển khai thực hiện.

Điều này không chỉ dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội mà gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp. Không chỉ bỏ khoản tiền rất lớn để chuẩn bị quỹ đất dự án, doanh nghiệp còn phải chịu nhiều rủi ro do bị đọng vốn kéo dài.

Hiệp hội nhận thấy, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 đã chưa thống nhất, đồng bộ và phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013 (nêu trên) và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.

Đây là nguyên nhân chủ yếu làm tắc nguồn cung dự án nhà ở (mới) và có thể đã “làm lợi” cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án nhà ở thương mại chiếm lĩnh thị trường trong giai đoạn 2015 - 2020. Tuy nhiên đa số dự án này cũng chỉ có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có “đất khác không phải là đất ở” nhưng đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2015 hoặc được phê duyệt trước ngày 10/12/2015 là ngày Nghị định số 99/2015 có hiệu lực. Đây là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở trong 6 năm giai đoạn này.

Hiệp hội cho biết, Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) đã bổ sung thêm một trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác…” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 cũng tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật nhưng vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mặc dù Chính phủ đã có Tờ trình 535 ngày 1/12/2021 rất "hợp lý hợp tình".

Do đó, HoREA đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.