Nhà ở xã hội liệu một lần nữa đưa Địa ốc Hoàng Quân lên đỉnh cao?

Từ nhà môi giới đến chủ quỹ đất gần 2.000 ha

CTCP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) được thành lập từ năm 2000, ban đầu hoạt động với mô hình một công ty trách nhiệm hữu hạn và lĩnh vực kinh doanh chính là môi giới bất động sản.

Đến năm 2002, Hoàng Quân chuyển sang trở thành một nhà đầu tư thành phần và đến năm 2004 chính thức trở thành một nhà phát triển bất động sản. Năm 2006, Hoàng Quân cổ phần hóa và đến năm 2010 bắt đầu niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE).  

Thời điểm này, quỹ đất của Hoàng Quân đạt gần 2.000 ha, trải khắp các TP HCM, Bình Thuận và khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long; đầu tư ở nhiều phân khúc bất động sản từ dòng sản phẩm phổ thông (các dự án nhà ở xã hội, thu nhập thấp, tái định cư) đến dòng sản phẩm cao cấp và khu công nghiệp, cũng như đầu tư vào các lĩnh vực giáo dục, tài chính. 

Các dự án nổi bật có thể kể đến Sovrano Plaza (TP HCM), Khu chung cư cao cấp Cheery Apartment (TP HCM), Khu phi thuế quan Trà Vinh, Khu công nghiệp Hàm Kiệm 1 (Bình Thuận),...

Doanh thu bất động sản của Hoàng Quân cũng liên tục tăng cao trong giai đoạn 2008 - 2010. Riêng năm 2010 (cũng là năm Hoàng Quân bắt đầu lên sàn chứng khoán), mảng bất động sản của công ty lập đỉnh với gần 1.190 tỷ đồng doanh thu thuần, nhờ đó lập đỉnh lợi nhuận (411 tỷ đồng) dù giá vốn và chi phí tài chính tăng cao so với cùng kỳ. 

Biên lợi nhuận gộp năm này cũng đạt gần 53%, là mức cao nhất kể từ khi công ty công khai kết quả kinh doanh từ 2007 đến nay. 

Tại cuối năm 2010, khoản người mua trả tiền trước để mua nền cũng cao gấp 3 lần thời điểm đầu năm, cho thấy hoạt động bán hàng của công ty vẫn diễn ra rất sôi nổi. 

Bước ngoặt với chiến lược nhà ở xã hội 

Năm 2011, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng “ngấm đòn” từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, doanh thu bất động sản của Hoàng Quân rơi xuống mức 30,9 tỷ đồng, giảm hơn 97,4% so với cùng kỳ năm trước. Việc kêu gọi đầu tư, kinh doanh ít thuận lợi hơn so với những năm trước, do đó công ty chưa thể đẩy mạnh đầu tư xây dựng các dự án hiện có như Sovrano, khu đô thị Sông Đà - Bình Tân. 

Đóng góp chính vào tổng doanh thu của Hoàng Quân trong năm này không phải từ hoạt động kinh doanh chính mà là từ hoạt động tài chính, phần lớn là thu nhập từ bán vốn công ty con như Hoàng Quân Bình Thuận, Hoàng Quân Mekong, Hoàng Quân Cần Thơ, cũng như bán các cổ phiếu đầu tư dài hạn, qua đó giúp công ty thoát lỗ. 

Trước bối cảnh này, Hoàng Quân chủ trương ưu tiên dành nguồn lực để phát triển dòng sản phẩm phổ thông thay cho dòng sản phẩm cao cấp, chú trọng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư tại TP HCM. 

Mặt khác, Hoàng Quân cũng khôi phục lại hoạt động phân phối tiếp thị bất động sản, tái khởi động hệ thống mua bán sỉ lẻ tại các địa bàn trọng yếu là TP HCM, Cần Thơ, Long An, Vũng Tàu.   

Năm 2012, các dự án bất động sản giá rẻ của công ty như chuỗi căn hộ Cheery 1, 2, 3 (TP HCM), nền nhà phố Cinderella 1, 2, 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá bán dao động từ 250 - 600 triệu đồng/sản phẩm được thị trường đón nhận và mang lại nguồn thu tốt cho doanh nghiệp.  

Doanh thu bất động sản trong năm đạt 292 tỷ đồng, tăng gấp 8,4 lần cùng kỳ năm 2011. Nhờ đó, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp cùng ngành chạm đáy lợi nhuận, lợi nhuận sau thuế của Hoàng Quân trong năm 2012 đã tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ, đạt 19 tỷ đồng, dù biên lợi nhuận thuần chạm đáy do giá vốn tăng cao.

“Chính từ những thành quả này, tinh thần làm việc của cán bộ công nhân viên đã có những biến chuyển tích cực, công ty cũng đã định hình được một hướng đi”, Hoàng Quân từng chia sẻ trong Báo cáo thường niên 2012 của doanh nghiệp. 

Đầu năm 2013, Nghị quyết 02 của Chính phủ về tái cơ cấu thị trường bất động sản được ban hành và có hiệu lực. Lần đầu tiên NOXH được định hình là định hướng của Nhà nước trong việc quản lý nhằm phát triển thị trường. Cũng trong năm này, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ NOXH được kích hoạt. 

Trong năm 2013, Hoàng Quân đã chuyển đổi dự án nhà ở thương mại cao cấp Sovrano thành dự án NOXH với tên gọi HQC Plaza, đánh dấu rõ nét bước chuyển mình sang đầu tư phát triển NOXH của doanh nghiệp. 

Với vị thế tiên phong trong phân khúc này cũng như lợi thế về phân phối dự án, công ty đã tranh thủ được sức cầu của thị trường, nhờ đó tiếp tục đà tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cho đến năm 2015. 

Năm 2015, doanh thu mảng bất động sản đạt đỉnh ở mức 1.365 tỷ đồng, doanh thu các mảng khác là cung cấp dịch vụ, xây dựng và hoạt động tài chính đều tăng mạnh so với cùng kỳ. Doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế lần lượt ở mức 1.390 tỷ đồng và 641 tỷ đồng, đều là các kết quả cao nhất cho đến nay của Hoàng Quân. 

Cũng trong giai đoạn này, Hoàng Quân liên tục phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ mức 400 tỷ đồng năm 2011 lên mức 3.950 tỷ đồng tại cuối năm 2015. Cùng với các khoản lợi nhuận hằng năm và nguồn vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, tổng nguồn vốn (tổng tài sản) của Hoàng Quân tại cuối năm 2015 đã tăng lên và cao gấp gần 3 lần so với năm 2011. 

Lợi nhuận “đi lùi” ngay trong thời sốt đất

Giai đoạn 2016 - 2018, cơn sốt đất lần thứ 3 diễn ra với quy mô toàn quốc cùng sự trỗi dậy của phân khúc nhà ở cao cấp. Việc khóa sổ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NOXH vào cuối tháng 12/2016 cũng khiến phân khúc này hạ nhiệt. 

Trong bối cảnh này, Hoàng Quân đã điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh, hạ tỷ trọng đầu tư NOXH, nâng tỷ trọng bất động sản thương mại, trong đó, tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình và trung cấp, bất động sản văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng,... cũng như đầu tư vào loại hình mới là bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. 

Tuy vậy, chủ đạo kinh doanh của Hoàng Quân vẫn ở mảng NOXH. Việc ưu đãi lãi suất đối với NOXH không còn đã gây khó khăn cho đối tượng mua NOXH và ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền, ghi nhận doanh số, doanh thu của công ty.

Năm 2016 - 2017, doanh thu bất động sản giảm lần lượt 28% và 53% so với cùng kỳ và có tăng trưởng trở lại trong các năm sau, song chưa phục hồi được 60% mức đỉnh. Biến động lợi nhuận của Hoàng Quân giai đoạn này chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động đầu tư tài chính vào các đơn vị thành viên. 

Năm 2020 - 2021, dịch Covid-19 bùng phát kéo toàn bộ nền kinh tế đi xuống. Doanh thu bất động sản trong năm 2021 của Hoàng Quân giảm về mức 331 tỷ đồng, thấp nhất kể từ năm 2015. Lợi nhuận sau thuế trong năm này cũng giảm về mức 4,2 tỷ đồng, thấp nhất kể từ năm 2009. 

Sang năm 2022, doanh thu bất động sản tiếp tục giảm trong bối cảnh thị trường ngày càng xấu đi. Song, nhờ giảm được chi phí lãi vay (chủ yếu do đã đẩy sạch nợ trái phiếu đến hạn trong năm 2021) cùng khoản thu nhập khác từ tiền phạt vi phạm hợp đồng, lợi nhuận năm của Hoàng Quân tăng trở lại sau 4 năm liên tục “đi lùi”. 

Lâu rồi mới thấy "cửa sáng" 

Ngày 1/4/2023, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ NOXH chính thức được triển khai. Ngày 22/4/2023, tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, ông Trương Anh Tuấn chia sẻ: “Có thể nói là lâu rồi, 8 năm rồi mới có cơ hội sáng với Hoàng Quân”.

Cũng theo ông Tuấn, hiện Hoàng Quân đã có sẵn quỹ đất cho 15.000 căn hộ, như vậy đã đi trước các đơn vị khác ít nhất khoảng 2 năm. Công ty cũng có nhiều đối tác có sẵn quỹ đất và nguồn vốn. 

"Đất đã có, tiền đã có, cơ chế có, còn lại chỉ là làm sao cho nó có lợi nhuận thôi", người đứng đầu Hoàng Quân nói.

Công ty cũng khẳng định doanh thu, lợi nhuận năm 2023 sẽ cao hơn năm 2022, khó khăn sẽ ít hơn, triển vọng về dòng tiền là thật. 

Mặc dù vậy, có thể thấy trong năm nay, nhiều “ông lớn” bất động sản khác đã bắt đầu gia nhập đường đua NOXH, lợi thế nhà tiên phong của Hoàng Quân theo đó cũng phần nào bị ảnh hưởng.

Cùng với việc tình hình thị trường hiện chưa xuất nhiều tia sáng, lũy kế 9 tháng đầu năm 2023, doanh thu thuần của công ty đạt 229 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3,5 tỷ đồng, lần lượt giảm 5% và 78% so với cùng kỳ.

Lượng hàng tồn kho tại cuối tháng 9 giảm so với đầu năm phần nào cho thấy việc đầu tư phát triển dự án trong 9 tháng qua không mấy thuận lợi; khoản người mua trả tiền trước giảm cũng phần nào cho thấy công tác bán hàng chưa có nhiều tín hiểu tích cực. Tất cả đều chờ đợi những tín hiệu mới từ thị trường trong năm 2024.