Nhìn lại một thập kỷ phát triển của bất động sản văn phòng Hà Nội

Theo báo cáo của JLL, nếu như trước năm 2010, tổng nguồn cung của thị trường chỉ đạt khoảng 677.000 m2 thì tới quý IV/2020 đã tăng lên tới hơn 3,2 lần, đạt xấp xỉ 2,2 triệu m2. Không chỉ số lượng mà chất lượng các diện tích cho thuê cũng có sự nâng cấp mạnh mẽ. 

Khu vực phía tây lên ngôi

Thị trường văn phòng Hà Nội đã có sự mở rộng mạnh mẽ về địa lý trong 10 năm qua. Trước năm 2010, khu vực truyền thống của thị trường này khu vực quận Hoàn Kiếm và vùng ranh giới lân cận. Tuy nhiên, 2010 - 2013 là giai đoạn chứng kiến sự bùng nổ của nguồn cung ở khu vực quận Cầu Giấy và Nam Từ Liêm - khu phía tây của Hà Nội. 

Theo ghi nhận, xu hướng dịch chuyển về phía tây diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn này. Các khách hàng rời khỏi khu vực trung tâm, nơi giá thuê văn phòng đắt đỏ để đến với khu vực phía tây với giá thuê văn phòng chỉ bằng một nửa hoặc thấp hơn với mặt bằng văn phòng được xây mới hoàn toàn.

Sự dịch chuyển đã giúp hạ nhiệt giá thuê văn phòng Hà Nội. Nếu như trước năm 2010, giá thuê văn phòng hạng A là 47 - 48 USD/m2 mỗi tháng thì tại giai đoạn cao trào của việc di chuyển ra ngoài trung tâm, giá chỉ ở mức 25 USD/m2 ( số liệu quý I/2015).

Đặc biệt, sự kiện tòa nhà Keangnam Landmark 72 cung cấp gần 100.000 m2 văn phòng được hoàn thành vào tháng 10/2011 đã làm gia tăng mạnh mẽ nguồn cung và áp lực cạnh tranh cho thị trường này. Theo JLL, thị trường văn phòng Hà Nội đã thay đổi mạnh mẽ sau sự kiện này. Các chủ đầu tư cho thuê văn phòng đã phải áp dụng nhiều chính sách linh hoạt hơn để hấp dẫn khách thuê, như tăng thời gian miễn phí tiền thuê để làm nội thất, tặng thêm thời gian miễn phí tiền thuê để hạ giá thuê thực tế hay tặng thêm chỗ đậu xe miễn phí…

JLL nhận định, 2010 – 2015 là giai đoạn thăng hoa của thị trường văn phòng Hà Nội, khi mà khách thuê có rất nhiều sự lựa chọn khi cân nhắc di chuyển văn phòng. “Đó là hình thái thị trường mà chúng tôi gọi là “Thị trường của bên thuê” (Tenant’s market), tức là bên đi thuê có nhiều vị thế hơn khi đàm phán”, JLL cho biết.

Chính nhờ giá thuê được điều chỉnh giảm, ưu đãi thuê được tăng cao, kèm theo sự phát triển tốt về kinh tế, tổng lượng hấp thụ của thị trường trong giai đoạn đó đã đạt 771.000 m2, gấp 4,3 lần so với giai đoạn trước.

Sau 2015 - Phát triển cân bằng

Sau năm 2015, thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến những thời điểm nguồn cung văn phòng Hà Nội chững lại vì các chủ đầu tư thận trọng hơn và lo ngại khi giá thuê văn phòng đã giảm đáy. Một số tòa nhà lớn hoàn thành trước năm 2015 đã có một giai đoạn khá khó khăn khi tìm cách tăng tỷ lệ lấp đầy. Trong giai đoạn đó, tòa nhà Lotte Center Hà Nội - dự án thương mại đầu tiên được đầu tư bởi tập đoàn Lotte của Hàn Quốc tại Hà Nội đã tạo ra sự dịch chuyển thị trường từ phía tây về khu vực Ba Đình, Đống Đa - "midtown" của Hà Nội.

Trên thực tế, dịch chuyển về phía tây là xu hướng nhằm hướng tới mục tiêu tối ưu chi phí. Do cơ sở hạ tầng còn hạn chế, các công ty ở khu vực phía tây nếu muốn di chuyển về khu vực trung tâm đã phải trả chi phí di chuyển rất lớn. Nhờ vị trí ở giữa Hà Nội, tòa nhà Lotte Center Hà Nội đã thu hút được một số lượng lớn khách thuê và lấp đầy phần lớn diện tích cho thuê lên tới 45.000 m2 chỉ trong khoảng hai năm kể từ khi hoàn thành. Theo sau Lotte Center Hà Nội, các dự án văn phòng cho thuê khác tại khu vực quận Ba Đình, Đống Đa cũng được lợi từ mong muốn cân đối giữa chi phí và thời gian di chuyển.

Như vậy, giai đoạn sau năm 2015 là giai đoạn mà việc lấp đầy thị trường đã có sự cân bằng hơn về mặt địa lý. Thị trường văn phòng Hà Nội được phân chia khá đồng đều ở ba khu vực bao gồm: Khu vực trung tâm, khu vực quận Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía tây.

Thị trường văn phòng Hà Nội cũng đã dần chuyển thành “Thị trường của bên cho thuê” (Landlord’s Market) sau năm 2015. Sự chuyển mình này đã diễn ra rất chậm rãi khiến nhiều người không nhận diện được xu hướng này cho tới khi tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng Hà Nội đạt kỷ lục lên tới 96,1 % cho phân khúc hạng A (vào quý IV/2018). 

“Chưa khi nào khách thuê có ít sự lựa chọn như vậy trên thị trường và cũng chưa khi nào các bên cho thuê lại có nhiều quyền khi lựa chọn khách thuê hay đàm phán như vậy”, báo cáo JLL nhận định.

Covid-19 lập lại trật tự thị trường

Đại dịch Covid-19 diễn ra trong năm 2020 đã và đang lập lại trật tự của thị trường văn phòng, không chỉ ở Hà Nội mà trên quy mô toàn cầu. Một xu hướng làm việc mới ra đời trên một quy mô rộng với tất cả các ngành nghề. Đó là “làm việc từ xa” (remote working). 

JLL cho biết, trong giai đoạn từ năm 2020 - 2022, các khách hàng của họ đã thực hiện rất nhiều sự thay đổi trong hoạt động văn phòng. Ví dụ như chia nhóm nhân viên để tới văn phòng, cho phép nhân viên lựa chọn làm việc từ xa hay tới văn phòng, cắt giảm diện tích thuê để tối ưu chi phí, di chuyển từ văn phòng truyền thống sang văn phòng dịch vụ để cắt giảm chi phí thuê văn phòng.

Hiện tại, mặc dù đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát tốt ở Việt Nam nhưng ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch trên quy mô toàn cầu được dự báo sẽ tiếp tục tác động tới thói quen sử dụng văn phòng của các công ty.

JLL dự báo, sự phát triển của thị trường văn phòng trong giai đoạn sắp tới sẽ tập trung vào các khu vực ngoài trung tâm do quỹ đất trong trung tâm còn rất hạn chế. Việc phát triển các khu đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội kéo theo quỹ đất để phát triển các dự án thương mại, bao gồm cả văn phòng cho thuê cũng sẽ đem tới một diện mạo mới cho thị trường văn phòng trong dài hạn.

Theo nguồn tin của JLL, có những tập đoàn bất động sản lớn đang có quỹ đất lên tới 1.000.000 m2 văn phòng ở khu vực ngoại thành tầm nhìn tới năm 2030. Nếu các dự án này được triển khai thì trong thập kỷ tiếp theo, mật độ văn phòng sẽ được kéo giãn lớn về mặt địa lý. Các tòa nhà ở khu vực ngoại thành chắc chắn sẽ cần cạnh tranh về giá thuê. Nếu được chào mức giá thuê hấp dẫn, các công ty sử dụng diện tích lớn trong nội đô sẽ có sự quan tâm và mong muốn di chuyển ra vùng ven để tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, các dự án ở ngoại thành chỉ có thể thành công nếu cơ sở hạ tầng được cải thiện và việc di chuyển từ nội đô ra ngoại thành không tốn quá nhiều thời gian.

Công trình xanh dẫn dắt thị trường

Vào quý III/2020, lần đầu tiên một tòa nhà tại Hà Nội được cấp chứng chỉ tòa nhà xanh LEED -  chứng chỉ danh giá nhất để đánh giá tính bền vững của một công trình. Sự ra đời của tòa nhà này đã giúp cho các khách hàng khó tính trên thị trường có thêm một sự lựa chọn để đặt trụ sở làm việc tại Hà Nội. Đây cũng là sự mở đầu cho một thời kỳ mới khi mà tiêu chuẩn xanh là một trong những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn địa điểm đặt văn phòng của các tập đoàn đa quốc gia. Tiếp theo sự ra đời của tòa nhà này, thị trường ghi nhận thêm một loạt các dự án văn phòng cho thuê công bố có chứng chỉ LEED.

“Thị trường văn phòng Hà Nội vẫn được xem là một thị trường non trẻ hay còn gọi là thị trường mới nổi, kéo theo đó là những tiêu chuẩn chưa rõ ràng về cách xếp hạng tòa nhà. Tuy nhiên, JLL nhận thấy các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng Hà Nội đang ngày càng quan tâm về chất lượng công trình và hướng tới việc thỏa mãn các yêu cầu của khách thuê khi phát triển dự án. Ví dụ như, số lượng các tòa nhà văn phòng được trang bị sàn nâng đã được gia tăng đáng kể trong một thập kỷ qua hay như một số tòa nhà mới được lắp đặt hệ thống lọc không khí và lọc nước để hướng tới một môi trường làm việc trong lành cho người sử dụng”, bà Vân Nguyễn, Giám đốc thị trường văn phòng JLL Vietnam cho biết.

Chuyên gia JLL cho biết, thời gian tới, các chủ đầu tư của các tòa nhà mới sẽ cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng mặt bằng, hướng tới sự trải nghiệm cho người sử dụng để tăng sự cạnh tranh và thu hút khách. Việc nâng cao chất lượng mặt bằng theo xu hướng xanh, cụ thể là áp dụng tiêu chuẩn của các chứng chỉ xanh quốc tế và Việt Nam như LEED, WELL, EDGE, LOTUS, Green Mark đã và đang giúp các chủ đầu thu hút khách thuê.

Cùng với xu hướng phát triển công trình xanh từ phía các chủ đầu tư, thị trường còn ghi nhận một lượng khách thuê văn phòng quốc tế chủ động đăng ký triển khai đạt chứng chỉ công trình xanh cho văn phòng của riêng họ để nâng cao chất lượng không gian làm việc..

“Chúng tôi cho rằng theo đuổi xu hướng phát triển công trình xanh sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, không chỉ từ góc độ chủ đầu tư phát triển tòa nhà văn phòng mà cả khách thuê văn phòng”, báo cáo JLL nêu rõ.