Rót tiền mua đất chung, người mua đối mặt với rủi ro mất tài sản

Rủi ro và biến tướng từ việc đồng sở hữu nhà đất trên thị trường

Bình luận về những rủi ro từ việc đồng sở hữu bất động sản, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho hay: "Thực tế, các hoạt động liên quan đến nhà đất cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Chỉ cần một trong các bên từ chối thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng phải tiêu tốn thời gian để thuyết phục các bên còn lại chấp thuận, đôi khi là bế tắc dẫn đến tranh chấp."

Không chỉ vậy, việc tìm khách mua cũng trở ngại bởi chính rủi ro pháp lý của bất động sản được đồng sở hữu này. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu.

Đáng lưu ý, nhiều trường hợp người mua bị lừa đảo khi rót vốn đầu tư để đồng sở hữu các sản phẩm bất động sản nhưng sau đó mất "quyền tự quyết" đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.

Bà Kim Ngọc ví dụ: "Người bán mua đất có sổ đỏ rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ kèm sổ hồng. Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung. Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc bỏ trốn. 

Như vậy, mang tiếng sở hữu chung nhưng thực chất là sở hữu riêng của người đứng tên trên sổ, người mua các căn hộ này có rủi ro do không có quyền sở hữu thực sự. "

Ngoài trường hợp biến tướng trên, người mua cũng cần tỉnh táo trước các thỏa thuận Hợp đồng hợp tác. Theo bà Ngọc, nhiều người mua bất động sản nghĩ đây là việc đồng sở hữu nhưng thực chất họ không có quyền trực tiếp trên bất động sản mà chỉ có quyền yêu cầu người sở hữu bất động sản thực hiện nghĩa vụ. 

Trường hợp người sở hữu này bán bất động sản, những người ký thỏa thuận hợp tác sẽ không có quyền đòi lại bất động sản mà chỉ có quyền yêu cầu người sở hữu bồi thường.

"Lướt sóng" loại hình bất động sản này là bất khả thi

Ngoài trường hợp vợ chồng cùng sở hữu một bất động sản, khi có từ trên 2 người khác nhau đồng sở hữu cần xem là sở hữu chung theo phần hay sở hữu liên đới.

Nếu các bên mua sở hữu theo phần phải có thỏa thuận về phân chia quyền và nghĩa vụ trên bất động sản. Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định việc này khá phức tạp và các phòng công chứng, ngân hàng thường không đồng ý công chứng hoặc nhận tài sản đảm bảo trong trường hợp này.

Với trường hợp bất động sản được sở hữu liên đới thì các bên đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ như nhau. Theo đó, việc định đoạt bất động sản phải được sự đồng ý của các bên.

Trước những rủi ro của loại hình bất động sản này, bà Kim Ngọc cho hay: "Nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu. Người mua cần lưu ý thêm về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và lộ trình quy hoạch của khu vực."

Quan trọng nhất, bà Ngọc cho biết việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn đối với loại hình bất động sản này được xem là bất khả thi. 

Do đó, người mua cần xem xét nhà đất mà họ muốn mua có thực sự phù hợp với mục đích sử dụng lâu dài hay không. Ngoài ra, mọi thủ tục và giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên.