Các nhà phát triển khu công nghiệp còn bao nhiêu 'của để dành' tại cuối năm 2023?

70% doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng trưởng dương so với cùng kỳ

Thống kê trong 23 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đại chúng đã công bố báo cáo tài chính tự lập cho năm 2023, tổng doanh thu thuần nhóm doanh nghiệp này ghi nhận được là 59.814 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022; lợi nhuận sau thuế đạt 11.913 tỷ đồng, cũng tăng 14% cùng chiều doanh thu. 

Trong đó, có 6 doanh nghiệp báo lãi sau thuế trên nghìn tỷ đồng, chiếm 2/3 trong tổng số doanh nghiệp bất động sản lãi nghìn tỷ và đóng góp 82% trong tổng lợi nhuận của nhóm khu công nghiệp năm 2023. Các doanh nghiệp này bao gồm Becamex IDC (2.314 tỷ đồng), Kinh Bắc (2.218 tỷ đồng), IDICO (1.655 tỷ đồng), Sonadezi (1.387 tỷ đồng), Viglacera (1.162 tỷ đồng) và Sài Gòn VRG (SIP) (1.037 tỷ đồng). 

Trong 23 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp này, 16 doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng so với cùng năm 2022 (chiếm 70%); 6 doanh nghiệp ghi nhận lãi giảm và 1 doanh nghiệp báo lỗ là Bidico (BII), song khoản lỗ của Bidico đã cải thiện so với khoản lỗ năm 2022. 

Doanh nghiệp báo lãi tăng lớn nhất là CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: VRG) với mức tăng trưởng 291% so với cùng kỳ, đạt 195 tỷ đồng. Chênh lệch này là do công ty đã ghi nhận 90% giá trị của hai hợp đồng về cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Cộng Hòa, Chí Linh theo phương pháp hạch toán doanh thu 1 lần trong quý IV/2023 vừa qua. 

Doanh nghiệp báo lãi tăng lớn thứ hai là KCN Hiệp Phước (mã: HPI) với mức tăng 106%, đạt 67 tỷ đồng. Trái với VRG, trong năm, doanh thu hoạt động kinh doanh chính là cho thuê đất của Hiệp Phước giảm mạnh, công ty cũng ghi nhận khoản giảm trừ doanh thu liên quan đến hợp đồng cho thuê đất. 

Nguồn thu chủ lực trong kỳ đến từ các hoạt động tài chính, nổi bật là khoản thu từ lãi chậm thanh toán liên quan đến hợp đồng cho thuê đất trên trong quý IV/2023 với giá trị hơn 66,8 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng doanh thu của Hiệp Phước trong cả năm 2023. 

Một doanh nghiệp đáng chú ý khác trong nhóm bất động sản khu công nghiệp đại chúng này là Tân Tạo (mã: ITA) với lãi sau thuế 206 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ báo lỗ. Việc lỗ chuyển lãi này chủ yếu do Tân Tạo không còn ghi nhận khoản giảm trừ doanh thu hơn 2.000 tỷ đồng do thanh lý hợp đồng cho thuê đất như cùng kỳ. 

"Kho lương" hơn 39.000 tỷ đồng của các nhà phát triển khu công nghiệp

Tại ngày 31/12/2023, “của để dành” doanh thu chưa thực hiện của 23 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp này là 39.230 tỷ đồng, giảm 194 tỷ đồng so với tại thời điểm đầu năm 2023, đa phần là doanh thu nhận trước từ cho thuê tại các khu công nghiệp.

Có 7 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu chưa thực hiện trên nghìn tỷ (chiếm tỷ trọng gần 88%), bao gồm Sài Gòn VRG (mã: SIP) (11.273 tỷ đồng), IDICO (mã: IDC) (5.245 tỷ đồng), Tổng công ty Tín Nghĩa (mã: TID) (4.923 tỷ đồng), Sonadezi (mã SNZ) (4.849 tỷ đồng), Nam Tân Uyên (mã: NTC) (3.006 tỷ đồng), Viglacera (VGC) (2.671 tỷ đồng) và Sonadezi Giang Điền (SZG) (2.428 tỷ đồng), phần lớn đều giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm 2023. 

Có thể thấy, trong 7 doanh nghiệp này, ngoài Viglacera hoạt động mạnh tại thị trường phía Bắc, các doanh nghiệp còn lại ở thị trường phía Nam với quỹ đất khu công nghiệp tập trung chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Doanh thu chưa thực hiện tại các doanh nghiệp này cũng chủ yếu là “của để dành” trong dài hạn.  

Đối với “quán quân” là SIP, khoản doanh thu chưa thực hiện này chiếm hơn 53% trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, trong đó hơn 319 tỷ đồng dự kiến sẽ được ghi nhận trong ngắn hạn. 

Song, nguồn thu chính của SIP không đến từ cho thuê hạ tầng mà đến từ hoạt động bán điện, nước tại các khu công nghiệp do nhóm công ty làm chủ đầu tư. Năm 2023, doanh thu từ hoạt động này đóng góp 83% trong tổng doanh thu thuần của công ty, đạt gần 5.567 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và giúp công ty chắc chân trong nhóm doanh nghiệp báo lãi năm trên nghìn tỷ đồng.

Nhờ dòng tiền dồi dào này, SIP ngoài rót vốn đầu tư cho các dự án của công ty như Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phước Đông Bời Lời, Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3,... công ty cũng đầu tư tài chính ngắn hạn vào khoản tiền gửi ngân hàng cũng như cho đơn vị khác như Vietcombank, Vietinbank Securities vay và hưởng lãi suất. 

Duy trì được lượng tiền mặt hàng nghìn tỷ đồng

Tại ngày 31/12/2023, SIP cũng đang là doanh nghiệp có lượng tiền mặt lớn nhất trong nhóm 23 doanh nghiệp khu công nghiệp đại chúng này với 3.824 tỷ đồng. Trong khi đó, dư nợ vay tài chính của SIP ở mức 1.686 tỷ đồng, với tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu là 0,417. Các con số này cũng cho thấy phần nào khả năng thanh khoản và sức khỏe tài chính dồi dào của doanh nghiệp.   

Tương tự SIP, các doanh nghiệp khác như Sonadezi, Viglacera, IDICO,… cũng đang rót hàng nghìn tỷ đồng vào đầu tư phát triển các dự án, song song với việc duy trì lượng tiền mặt trên 2.000 tỷ đồng. 

Tại ngày 31/12/2023, tổng tiền mặt của cả nhóm 23 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đại chúng này đạt 23.320 tỷ đồng, giảm khoảng 1.470 tỷ đồng so với tại thời điểm đầu năm 2023.

Trong khi đó, dư nợ vay tài chính (cả ngắn và dài hạn) ở mức 46.858 tỷ đồng, tăng gần 7% so với đầu năm, trong đó có 8 doanh nghiệp không ghi nhận nợ vay tại cuối năm 2023. 

Đối với các doanh nghiệp có nợ vay, có 3 doanh nghiệp ghi nhận khoản dư nợ này lớn hơn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp là Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) (tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu là 1,5); Tổng công ty Tín Nghĩa (tỷ lệ 1,11) và Becamex IDC (mã: BCM) (tỷ lệ 1,03). Còn các doanh nghiệp còn lại đều có tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu dưới mức 0,6. 

Doanh nghiệp đang ghi nhận dư nợ lớn nhất là Becamex IDC với 19.738 tỷ đồng, tăng 24% so với thời điểm đầu năm 2023 (trong đó, nợ ngắn hạn là 9.384 tỷ đồng, bao gồm hơn 2.684 tỷ đồng nợ trái phiếu đến hạn trả). 

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy, trong năm 2023, Becamex IDC đã thu hơn 9.965 tỷ đồng từ đi vay, đồng thời cũng chi gần 6.178 tỷ đồng để trả nợ gốc.