Các ‘ông lớn’ bất động sản đang ở vị thế nào?

Theo đó, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tiếp tục đối mặt với thực trạng khó khăn. Số doanh nghiệp ngừng có thời hạn và giải thể tăng so với quý I/2022, trong khi doanh nghiệp đăng ký mới và quay lại hoạt động giảm. Nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm chi phí marketing, quy mô nhân sự. Số lượng giao dịch trong quý I của phần lớn môi giới cũng giảm mạnh trên 50%.

Batdongsan.com.vn chia các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản Việt Nam thành 4 nhóm điển hình gồm: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Cụ thể, một số doanh nghiệp đang ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Ngoài ra còn có nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Những doanh nghiệp ở vị thế này tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững​, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới​ và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Bên cạnh đó, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”. Theo Batdongsan.com.vn, nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản ​thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp​ hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Với công ty môi giới, kết quả khảo sát cho thấy, chiến lược thích ứng của các công ty sẽ phân hóa theo quy mô. Cụ thể, các công ty quy mô trên 1.000 nhân sự có xu hướng hợp tác, M&A rất mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có quy mô nhân sự nhỏ hơn thì có xu hướng nổi bật là linh hoạt phân phối thêm các loại hình, phân khúc bất động sản mới, phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tái cấu trúc là ''chìa khoá"

Dự đoán hướng phát triển của các doanh nghiệp trong năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Với chủ đầu tư thì tái cấu trúc nợ và tái cấu trúc nguồn vốn vẫn là hoạt động chính yếu. Hoạt động mua bán và sáp nhập như bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án, liên doanh... diễn ra sôi động. Các doanh nghiệp tập trung vào sản phẩm bất động sản phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thị phần nguồn cung của chủ đầu tư ngoại trên thị trường cũng ngày càng lớn.

Trong khi đó, các công ty môi giới thu gọn mô hình, chỉ tập trung vào các loại hình/phân khúc có thế mạnh và linh hoạt phân phối thêm loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu thị trường. Ngoài ra, cũng có hợp tác, sáp nhập giữa các công ty môi giới”.

Trước đó, tại sự kiện công bố báo cáo thị trường của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Lê Đình Chung hôm 7/4, Tổng giám đốc SGO Homes thông tin, giai đoạn này các chủ đầu tư rất khó khăn để có thể triển khai thi công do không có nguồn vốn. Một số dự án đủ điều kiện pháp lý nhưng chủ đầu tư không dám tung ra vì nghi ngại về tâm lý, điều kiện thị trường cũng như việc đảm bảo công tác triển khai, bàn giao.

Các đơn vị phân phối cũng rất khó khăn khi bán hàng. Thanh khoản thấp, giao dịch chậm khiến môi giới gần như không có thu nhập, nhiều người chuyển công việc.Việc tuyển dụng nhân sự cũng khó khăn. Khi tiếp nhận dự án mới, công ty phân phối lo ngại không đủ lực lượng để triển khai. 

"Hiện tại doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại hệ thống, thanh lọc nhân sự, nâng cao công tác đào tạo, xây dựng văn hoá tổ chức. Bên cạnh đó tập trung vào các sản phẩm thực sự phù hợp, tạo ra hiệu quả kinh doanh.

Quan trọng nhất là bản thân mỗi doanh nghiệp phải tự xác định được năng lực tài chính để duy trì quy mô phù hợp, tránh tình trạng kỳ vọng lớn quá, quy mô lớn quá nhưng không duy trì được, khi thị trường hồi phục lại không có nguồn lực để triển khai", ông Chung cho biết.

Vị đại diện doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý; đồng thời mở rộng đối tượng được vay, hưởng ưu đãi tín dụng cho các sản phẩm có giá trị thấp, các dự án mới, dự án thương mại phân khúc dưới 3 tỷ đồng/căn. Bên cạnh đó, kiến nghị được hỗ trợ về thuế như thời điểm dịch Covid-19, cho phép doanh nghiệp bất động sản chậm nộp thuế từ 6 - 12 tháng.