Chế tài xử lý chủ đầu tư trong các vụ 'tranh chấp phí bảo trì chung cư'

Trong thời gian qua, hàng loạt khu chung cư đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân về khoản phí bảo trì chung cư nhưng đến nay vẫn chưa thể xử lý dứt điểm.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Phó giám đốc TAT Law firm cho biết: Theo quy định của pháp luật về điều khoản mẫu bắt buộc, đối với hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hiện nay, bên mua phải chuyển tiền phí bảo trì có giá trị 2% giá mua nhà, cho cư dân nhà chung cư.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua bởi không có cơ chế nào giám sát chủ đầu tư sử dụng, bàn giao tiền phí bảo trì ra sao.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

Theo thống kê của Bộ Xây Dựng, trên thực tế với hàng trăm dự án đã đi vào hoạt động từ nhiều năm nay, mới chỉ có 20% số dự án được bàn giao quỹ bảo trì.

Câu hỏi đặt ra là 80% khoản phí bảo trì với số tiền lên đến cả nghìn tỷ hiện nay đang ở đâu, trong khi có những khu nhà đã xảy ra tranh chấp nhiều năm nay vẫn chưa giải quyết được dứt điểm.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, phần lớn do chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì và làm ăn thua lỗ mất khả năng thanh toán, thậm chí còn có chủ đầu tư tỏ ra chây ì chưa giao khoản tiền này về cho cư dân, ững xử theo kiểu mềm cắn rắn buông. Cũng có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì vào việc riêng của lãnh đạo doanh nghiệp nên gặp khó khăn trong việc hoàn trả.

Nhưng nguyên nhân sâu xa của vấn nạn này là do bà con cư dân chưa có được một ban quản trị mạnh, có đủ sự hiểu biết pháp luật để đấu tranh cho quyền lợi của mình, trong khi chủ đầu tư thường là những đơn vị sừng sỏ, họ có đủ những chữ “ệ” nên cư dân rơi vàng tình trạng khó khan trồng chất khó khăn khi đấu tranh cho quyền lợi của mình.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân khác là chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư khiến cho tòa nhà chưa có ban quản trị, không có đơn vị đủ tư cách tiếp quản quỹ bảo trì… vì trong Luật Nhà ở đã quy định rõ chủ đầu tư phải bàn giao khoản phí bảo trì này cho cư dân ngay khi Ban quản trị tòa nhà đó được thành lập.

Để giải quyết vấn đề trên, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định trong thời hạn bảy ngày sau khi BQT nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ phí bảo trì cho BQT.

Nếu không bàn giao sẽ thực hiện các thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, trình tự cưỡng chế sẽ là:

1. Ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì;

2. UBND tỉnh ra văn bản đề nghị CĐT bàn giao kinh phí;

3. Nếu CĐT không bàn giao thì UBND tỉnh ra quyết định cưỡng chế đối với CĐT.

Biện pháp cưỡng chế thực hiện bằng các cách: Chuyển từ tài khoản phí bảo trì đã lập, từ tài khoản khác của chủ đầu tư hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế, nếu phát hiện CĐT có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, từ trước đến nay chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Hiện tại, bên cạnh quy định nêu trên của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đang có dự thảo đề xuất chuyển hồ sơ cho Bộ Công an xử lý hình sự những trường hợp CĐT cố tình chây ì không bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT chung cư, tuy nhiên dự thảo quy định này chưa có hiệu lực pháp luật.

Quy định hiện hành tại Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP liên quan đến vấn đề cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì ban đầu sẽ khó thực hiện và gây bối rối cho Sở Xây dựng cũng như UBND cấp tỉnh.

Trên thực tế, Sở Xây dựng hay UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế tài sản là điều từ trước đến nay, hệ thống pháp luật thường mặc định việc cưỡng chế là công việc của Tòa án, Cơ quan thi hành án.

Tuy nhiên, trong tương lai quy định này sẽ hứa hẹn là một giải pháp đột phá để giải quyết nhanh, gọn, triệt để đối với thực trạng chủ đầu tư chiếm dụng, chiếm đoạt tài sản của bà con cư dân hiện nay.

Bên cạnh đó, nếu có bằng chứng về việc CĐT cố tình chiếm đoạt số tiền kinh phí bảo trì, thì những hành vi này rất có thể đã có dấu hiệu của tội “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” hay tội “Tham ô” , do đó các khu dân cư, BQT có quyền tố cáo hình sự hành vi nói trên của CĐT đến cơ quan có thẩm quyền mà không cần chờ sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Đề nghị khởi tố chủ đầu tư vi phạm quản lý chung cư Đại biểu Quốc hội đề nghị cần nói rõ khi nào thanh tra toàn diện hoạt động Ban quản lý, Ban quản trị nhà chung ...

TP.HCM: Nhiều chủ đầu tư chiếm dụng 2% phí bảo trì chung cư “Carina cũng nằm trong trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao 2% kinh phí bảo trì” – ông Tuấn cho hay, đồng thời cho ...