Chỉ trong 2 tháng, dịch Covid-19 đã giết chết hơn 100 công ty bất động sản Trung Quốc

Dịch Covid-19 đang đẩy nhanh nỗi đau trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, khi cuộc khủng hoảng tiền mặt buộc các nhà phát triển phải cắn răng chịu đựng. Đóng cửa, đóng cửa và đóng cửa. Tình trạng này diễn ra khắp đất nước đông dân nhất thế giới.

Hoặc bán tài sản hoặc bị mua lại

Các nhà xây dựng công trình nhỏ đang bị đẩy đến bờ vực phá sản, vì họ không thể có đủ tài chính từ tiền bán căn hộ để trang trải chi phí của họ. Dữ liệu do Bloomberg tổng hợp cho thấy, trong hai tháng đầu năm nay, khoảng 105 công ty bất động sản đã đưa ra tuyên bố phá sản, sau gần 500 lời chia tay được thông báo trong năm 2019.

"Một số lượng lớn các nhà phát triển vừa và nhỏ sẽ phải đối mặt với sự lựa chọn mà không ai muốn: hoặc bán tài sản tài sản của họ, hoặc bị mua lại. Sự thay đổi chỉ mới bắt đầu", Hoàng Vũ, Giám đốc nghiên cứu của China Index Holdings cho biết.

Ngay cả trước khi có dịch Covid-19, thị trường nhà ở của Trung Quốc đã chịu áp lực lớn. Giá nhà tăng với tốc độ chậm nhất trong gần hai năm vào tháng 12020. Trong tình cảnh đó, một số nhà phát triển bất động sản, vốn đang gánh chịu khoản nợ mà họ phải dùng từ "vật lộn" mỗi ngày mới có thể tồn tại, đã bắt đầu quay lưng với ngành xây dựng.

S&P Global Ratings cho biết khi Covid-19 lan rộng, không ai có thể cảm nhận được sâu sắc nỗi đau hơn các ngân hàng và công ty bất động sản Trung Quốc. 

Do đó, ông Vũ nói việc sáp nhập và mua lại (M&A) giữa gần 100.000 công ty bất động sản tại đất nước này sẽ tăng mạnh trở lại vào năm 2020. Ông từ chối đưa ra một con số dự báo về giá trị các thỏa thuận dự kiến.

Nhà phân tích tín dụng của S&P, Christopher Yip cho biết: "Với việc ngành xây dựng phần lớn bị đình trệ, lịch trình giao hàng và ghi nhận doanh thu đang bị lùi lại. Doanh số giảm dần sẽ làm tổn thương thanh khoản của các nhà phát triển với ngân hàng, vì số tiền bán dự án vẫn là nguồn tài chính lớn nhất và quan trọng nhất". Vị này lưu ý, một số công ty thuộc hạng CCC hoặc có xếp hạng thấp, với triển vọng tiêu cực có thể phải đối mặt với vấn đề thanh khoản.

Avenue Capital Group LLC, một công ty chuyên buôn bán nợ xấu và đầu tư vào các tình huống đặc biệt, cho biết một thị trường nhà ở Trung Quốc đang trong giai đoạn "tươi ngon" cho việc thu mua. "Tươi ngon" nhất là nợ xấu của những nhà phát triển, và các dự án bất động sản gặp khó khăn với giá chiết khấu.

Ông Vương Nhất Phong, người đứng đầu thị trường Trung Quốc của quỹ Avenue Capital, cho biết: "Sẽ có nhiều món hời hơn xuất hiện trên thị trường. Nếu bạn thấy một doanh nghiệp nợ chất thành núi, nhưng lại nằm trong số 100 công ty hàng đầu của đất nước, thì cũng đừng quá ngạc nhiên".

Doanh số bán nhà giảm đến 20% vì Covid-19

Theo S&P, doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc sẽ ghi nhận mức giảm lần đầu tiên sau 12 năm trong năm nay, với giao dịch giảm tới 15%. Đó là dự đoán trong trường hợp nếu virus  corona đạt đỉnh trong tháng này. Nếu đến tháng 4 dịch mới đạt đỉnh, doanh số có thể giảm khoảng 20%, tương tự như cú sốc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Tập đoàn Phúc Sinh là một trong những nhà phát triển cỡ trung đầu tiên bị nhận cú tát như trời giáng từ Covid-19. Công ty đầy nợ nần, ban lãnh đạo đang đàm phán để bán 70% cổ phần cho một tập đoàn, do Bất động sản Dị Miêu hậu thuẫn.

Truyền thông địa phương đưa tin vào tháng 1, rằng một liên doanh mới đã được thành lập, với việc Phúc Sinh bơm các dự án bất động sản bị vứt bỏ vào các máy nghiền đá mới của liên doanh này. Dị Miêu là một trong những nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc.

Dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản nhỏ liên tục trượt dài trong nhiều năm, và virus chỉ là làm cho vấn đề tồi tệ hơn, theo Ngô Duệ, Giám đốc điều hành phụ trách nợ xấu tại công ty CDH Investments Fund Management, cho hay. Nhân lúc "thiên thời" này, các công ty quản lí tài sản đang phối hợp với các nhà phát triển bất động sảng hàng đầu, nhằm "săn" được những công ty đang gặp khó khăn.

Chỉ riêng ở Hồ Bắc, tâm chấn của Covid-19, có khoảng 4.300 nhà phát triển bất động sản. Dữ liệu từ Knight Frank LLC cho thấy thành phố Vũ Hán là một trong những nơi có giá nhà ở tăng nhanh nhất thế giới trong năm 2019.

Tổng giám đốc của một nhà phát triển bất động sản nhỏ ở trung tâm tỉnh Hà Nam, cho biết mục tiêu duy nhất mà công ty anh đặt ra vào đầu tháng 2, là thực hiện tất cả các khoản trả nợ trong 6 tháng tới.

Một người quản lí tại một nhà phát triển nhỏ có trụ sở tại Chiết Giang, cho biết theo đà này, công ty chỉ cách mốc phá sản chỉ hai tháng. 

"4 dự án đang được xây dựng bị dừng lại do virus", ông giải thích.

Cơ hội tốt cho những ai "mạnh vì gạo, bạo vì tiền"

"Dịch bệnh thực sự có thể là một cơ hội mới cho các nhà phát triển bất động sản lớn 'mạnh vì gạo, bạo vì tiền'", Lưu Sách, người chịu trách nhiệm về chiến lược phát triển tại Tập đoàn xây dựng Khải Tát, nhận định. "Chúng ta có thể kéo nhiều đòn bẩy để giảm bớt dòng tiền mặt căng thẳng. Khi vượt qua được quỷ môn này, bạn sẽ thấy làn sóng giảm tải tài sản của những doanh nghiệp nhỏ là một cơ hội tốt", ông ví von.

Khải Tát trở thành nhà phát triển Trung Quốc đầu tiên và duy nhất mặc định về khoản nợ bằng USD vào tháng 4/2015. Tập đoàn này đã trải qua một cuộc tái cấu trúc nợ khổng lồ và mất nhiều năm để xây dựng lại bảng cân đối và xếp hạng tín dụng.

Bây giờ, tập đoàn có trụ sở tại Thâm Quyến đã lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Khải Tát đã bán 1,2 tỉ USD trái phiếu trong năm nay. Vào tháng 1, tập đoàn này đã mua một trang web có máy chủ ở Hong Kong, với giá 451 triệu USD để mở rộng chỗ đứng trong đặc khu này.

Nhưng trong khi những người chơi như Khải Tát, Dị Miêu và China Evergrande Group có hàng trăm dự án bất động sản trên toàn quốc, thì phần lớn các nhà phát triển của Trung Quốc có quy mô nhỏ và chưa niêm yết. Đôi khi họ chỉ có một số ít các dự án trong một thành phố. Bloomberg cảnh báo, họ là những người có nguy cơ cao nhất bị chèn ép giữa lúc virus corona bùng phát và thị trường chậm lại.

Các nhà phát triển nhỏ hơn thường không dựa vào các khoản vay ngân hàng, hoặc bán trái phiếu để giảm bớt những lo ngại về tài chính. Thay vào đó, họ dựa vào dòng vốn từ bán căn hộ, cũng như tài chính "ngầm".

Các nhà hoạch định chính sách cho đến nay vẫn chưa muốn tung ra các biện pháp kích thích tiền tệ lớn cho các công ty bất động sản. Họ sợ rằng điều đó có thể dẫn đến giá nhà tăng đột biến. Ngân hàng trung ương đã quán triệt hồi đầu tháng này, rằng bất động sản, chắc chắn sẽ không được sử dụng để kích thích nền kinh tế.

Thâm Quyến vừa cho phép các nhà xây dựng rút một số tiền gửi bằng tiền mặt, vốn thường được các ngân hàng dự trữ trong quá trình xây dựng, để đảm bảo các nhà phát triển không từ bỏ các dự án. Tuy nhiên, các quan chức địa phương nhấn mạnh các hạn chế mua nhà hiện tại sẽ không được nới lỏng.

Hùng Dương Xuân, một nhà phân tích tại Trung tâm Thông tin Bất động sản Trung Quốc Corp, khẳng định: "Một làn sóng hợp nhất ngành xây dựng mới đã bắt đầu".