Chuyên gia hiến kế làm TOD nhanh

Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025 đã được Quốc hội thông qua vào tháng 6 vừa qua. Theo đó, cả nước đã giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, trong đó có 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương.  

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025: "Sóng vệ tinh", KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch kiến trúc nhìn nhận, sau sáp nhập, cục diện phát triển đô thị – kinh tế ở Việt Nam mở ra nhiều cơ hội tích hợp, từ kinh tế xã hội, kinh tế biển đến logistics và thương mại quốc tế.

Các mô hình đô thị đa dạng như đô thị cảng biển, đô thị công nghiệp, đô thị sân bay hay TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng) gắn với đường sắt cao tốc, metro, hệ thống xe buýt nhanh sẽ được ưu tiên phát triển.  

Tuy nhiên, trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng tại nước ta hiện nay, thách thức không chỉ nằm ở việc triển khai hạ tầng mà còn ở cơ chế pháp lý và tài chính.

Ông Sơn đánh giá, thực tế Metro số 1 tại TP HCM mới chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng xung quanh, chứ chưa đạt đúng tinh thần TOD, tức là quy hoạch và khai thác đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến cùng với dự án giao thông. 

"Bản chất của TOD là khi đầu tư một tuyến metro hay đường sắt, quy hoạch đô thị và kế hoạch tài chính phải được tích hợp ngay từ khâu thiết kế. Nếu chỉ làm hạ tầng rồi mới tính đến phát triển xung quanh thì giá trị đất đai tăng lên sẽ khó được khai thác hiệu quả cho ngân sách.

Trong khi đó, nếu quy hoạch tốt, nguồn thu từ giá trị đất đai dọc tuyến có thể giúp bù đắp chi phí đầu tư, tạo thêm nguồn lực dư cho Nhà nước.

Đơn cử như khi đầu tư một tuyến metro có thể tốn hàng tỷ USD, nếu quy hoạch TOD tốt, phát triển đô thị hai bên theo dự án thì hoàn toàn có khả năng thu lại được số tiền cũng lên đến vài tỷ USD, như vậy thì Nhà nước đầu tư tuyến metro này mà không mất tiền, thậm chí thu thêm vào ngân sách. 

Sắp tới, chúng ta sẽ đẩy mạnh phát triển TOD và có tham vọng làm nhanh gấp 10 lần tuyến Metro số 1, điều này vừa áp lực về thời gian, vừa áp lực về thay đổi tư duy. Ngày trước, chúng ta làm hạ tầng chỉ nghĩ đến việc tiêu tiền, Trung ương cho bao nhiêu thì làm, hết tiền thì ngồi chờ.

Tuy nhiên, bây giờ nếu làm theo tư duy kinh tế thị trường thì sẽ khác, Trung ương chỉ cho vốn mồi để làm phần ban đầu và khi đã vào guồng thì phải tự thân vận động để xoay vòng vốn, thu hút đầu tư, bán trái phiếu... Tức công - tư hợp tác, Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng làm. Dự án hạ tầng không còn chỉ có mỗi vấn đề tiêu tiền, mà là vừa tiêu tiền vừa kiếm tiền cho ngân sách, tính chất nhiệm vụ hoàn toàn khác", vị này nói. 

Theo chuyên gia, khả năng thực hiện được điều này là có, song 2 khúc mắc lớn nhất là pháp lý và tư duy kinh tế thị trường.  

Cụ thể, làm TOD cần đi kèm với việc phát triển quỹ đất hai bên công trình. Nếu đó là quỹ đất của tư nhân và doanh nghiệp đủ lực tự phát triển dự án thì tốt. Còn nếu đó là khu nhà ở của người dân thì cần Nhà nước đứng ra đền bù giải toả để phát triển dự án, vậy nhưng hiện chưa có cơ sở pháp lý để thực hiện riêng cho chuyện này.  

Còn về vấn đề tư duy kinh tế thị trường, cơ chế hai giá gây khó khăn cho việc phát triển TOD, bởi trước đây bảng giá đất thường khá thấp so với giá thực tế trên thị trường, thời gian giải phóng mặt bằng bị kéo dài.

Ông Sơn lấy ví dụ về việc tuyến Metro số 1 bị chậm tiến độ bởi lúc khởi công vẫn còn chưa đền bù giải toả xong. Trong khi đó ở nước ngoài, khi đền bù giải toả xong, có quỹ đất rồi thì mới tiến hành khởi công. 

Do đó, chuyên gia đề xuất thực hiện đền bù theo đúng giá thị trường ngay từ trước khi làm TOD, chưa có dự án hạ tầng, qua đó giúp tăng tỷ lệ đồng thuận, đất sạch được bàn giao nhanh. Sau khi dự án phát triển, nếu bất động sản có được bán với giá tăng hàng chục lần thì người dân cũng sẽ cảm thấy công bằng, bởi đó là công sức chủ đầu tư đã bỏ ra để làm hạ tầng. Tóm lại, cần có cơ chế riêng để đền bù hợp lý, minh bạch khi làm TOD.