'Đảo quốc sư tử' và câu chuyện thành công trong phát triển nhà ở xã hội

 

Thế nhưng, câu chuyện nhà ở xã hội triệu đô la Singapore (SGD) tương đương 17 tỷ VND mới đây lại "nổi sóng" trên các phương tiện truyền thông trong bối cảnh giá nhà trên thị trường thứ cấp tại "Đảo quốc sư tử" tăng liên tiếp trong 25 tháng qua.

Nhìn lại câu chuyện nhà ở xã hội của Singapore

Đã có không ít bài báo, thậm chí những nghiên cứu sâu về bài học thành công của Singapore trong phát triển nhà ở xã hội, giúp những người dân có thu nhập thấp và trung bình có nơi ăn chốn ở ổn định. Khó có thể lý giải hết những gì dẫn tới thành công này của "Đảo quốc sư tử" trong khuôn khổ một bài báo, nhưng tựu chung lại sự thành công bắt nguồn từ một số những yếu tố chính.

Thứ nhất, Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), do đó nhà ở xã hội tại Singapore được gọi là nhà HDB, cùng với đó là luật quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước. HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.

Thứ hai, việc xây dựng các khu nhà HDB đều dựa trên quy hoạch tổng thể, tính toán dài hạn, chú trọng tới môi trường sống, gắn liền với cơ sở hạ tầng gồm hệ thống đường sá, bến xe buýt, tàu điện ngầm, trường học các cấp và y tế, đồng thời có đầy đủ các tiện ích ở khu vực lân cận như siêu thị, chợ dân sinh, khu ăn uống bình dân và vui chơi giải trí, mua sắm.

Thứ ba, việc đăng ký mua nhà HDB diễn ra minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư đầy đủ cũng như các quy định, thủ tục pháp lý chặt chẽ, ngặt nghèo để tránh tình trạng đầu cơ.

Chẳng hạn, mỗi người dân chỉ được sở hữu một căn hộ HDB, chỉ được bán sau khi đã ở tối thiểu 5 năm, khi bán đi thì phải đợi 30 tháng sau mới được đăng ký mua nhà HDB mới khác (có thể mua nhà HDB khác trên thị trường thứ cấp), người độc thân trên 35 tuổi mới được mua nhà HDB bán lại.

Thứ tư, giá nhà phù hợp với thu nhập của người lao động và người dân có thể vay thế chấp với lãi suất ưu đãi, trả góp hàng tháng ở mức chấp nhận được. Theo báo cáo thường niên mới nhất của HDB, giá nhà HDB mới trong năm tài chính 2020 - 2021 (tùy theo khu vực có đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích hay chưa) dao động từ 90.000 - 162.000 SGD (64.330 - 115.795 USD) với căn 1 phòng ngủ, 163.000-248.000 SGD với căn 2 phòng ngủ, 253.000 - 381.000 SGD với căn 3 phòng ngủ và 336.000 - 516.000 SGD cho căn 4 phòng ngủ.

Theo tính toán của trang tin SingSaver, thuộc tập đoàn tài chính công nghệ Hyphen Group, với tất cả các loại thuế, phí, lãi suất, bảo hiểm, bảo trì, giả sử nếu mua một căn hộ HDB với giá 180.000 SGD sau ưu đãi và vay thế chấp luôn từ HDB (được vay tới 85% giá trị căn hộ), người dân sẽ phải trả trước khoảng 27.000 SGD (có thể sử dụng tiền từ quỹ hưu trí CPF hoặc trả tiền mặt), và hàng tháng sẽ phải trả góp gần 800 SGD trong vòng 25 năm.

Như vậy, tổng số tiền phải trả để sở hữu căn hộ sau 25 năm trả góp sẽ vào khoảng 260.000 SGD.

Thực hư những căn hộ HDB giá triệu đô?

Trên thực tế, căn hộ HDB triệu đô không phải bây giờ mới có. Theo trang tin nhà đất PropertyGuru, căn hộ HDB triệu đô đầu tiên tại Singapore được giao dịch vào tháng 7/2012, cách đây tròn 10 năm.

"Con sóng" nhà HDB triệu đô thực sự nổi lên vào năm 2017, với khoảng 70 căn được bán với giá trên 1 triệu SGD. Con số này là 82 căn và 87 căn lần lượt vào năm 2020 và 2021. Năm 2022 cũng đang chứng kiến số giao dịch các căn hộ HDB trên 1 triệu SGD tăng mạnh, trong đó cao nhất có giá lên tới 1,4 triệu SGD. Tại sao lại có những căn hộ HDB giá "ngất ngưởng" như vậy?

Cũng cần phải nói rằng căn hộ HDB tại Singapore đã được cải tiến theo thời gian, vì thế những tòa nhà HDB về sau này có vị trí đắc địa và thiết kế cũng như chất lượng không kém nhiều so với chung cư cao cấp tư nhân.

Ngoài ra, Singapore có một lượng nhà HDB thuộc diện "phiên bản giới hạn" theo Đề án Thiết kế-Xây dựng-Bán (DBSS), kéo dài từ 2005 - 2012, với 13 dự án DBSS được triển khai. Nhà DBSS được coi là HDB cao cấp, do các nhà thầu tư nhân mua lại đất từ HDB, thiết kế, xây dựng và bán, song không được coi là chung cư tư nhân.

Theo thống kê của trang tin PropertyGuru, đa phần những căn hộ HDB có giá triệu đô đều là các căn hộ DBSS. Số còn lại là những căn hộ thuộc các dự án mới xây dựng sau này, đều là các căn có diện tích lớn gồm 4 phòng ngủ và 1 phòng khách, mới được đưa vào sử dụng chỉ 5-10 năm, tại các vị trí đắc địa ở các khu vực trung tâm, gần tàu điện ngầm, ở tầng cao, có tầm nhìn thoáng và đẹp.

Ngoài ra, các căn hộ này phải thuộc diện "nguồn cung hạn chế", tức là ít chịu sự cạnh tranh tại khu vực đó.

Có thể thấy, số lượng những căn hộ HDB giao dịch trên 1 triệu SGD trên thị trường thứ cấp cũng rất hạn chế, và không phản ánh đúng giá trị của đại đa số nhà HDB trên thị trường chuyển nhượng hay giá những căn hộ HDB đang được nhà nước tiếp tục xây dựng ở "đảo quốc sư tử" hiện nay.

Thị trường HDB thứ cấp dù đang "nóng" do sự thiếu hụt nguồn cung bởi đại dịch Covid-19, nhưng sẽ không tác động nhiều tới việc tiếp tục triển khai xây nhà ở xã hội của Singapore.

Sau hơn 60 năm triển khai, HDB hiện đã xây dựng được tổng cộng 1,2 triệu căn hộ HDB và 8.650 căn hộ DBSS, tạo nơi ăn chốn ở ổn định cho gần 3,2 triệu người dân (trong tổng số gần 4 triệu công dân và thường trú nhân).

Tất nhiên, con đường dẫn tới thành công của "Đảo quốc sư tử" cũng không phải trải toàn hoa hồng. Singapore đã từng phải đối mặt với những thời điểm giá bất động sản tăng vọt, vượt mức tăng trưởng thu nhập của người dân giống như hiện nay, hay những giai đoạn nguồn cung nhà HDB thừa thãi.
Để có thành công hôm nay, ngoài sự nhất quán về chủ trương giúp người dân "an cư, lạc nghiệp", Chính phủ Singapore đã phải linh hoạt điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội trong từng thời điểm cụ thể, với những biện pháp can thiệp sử dụng công cụ tài chính hay công cụ thuế để bình ổn thị trường.

Kể từ sau cuộc khủng hoảng thừa căn hộ HDB đầu những năm 2000, với hơn 30.000 căn hộ phải bán trong 5 năm mới hết, Singapore thực hiện chính sách "Xây theo đơn đặt hàng" cho phù hợp với nhu cầu và tiếp tục duy trì chính sách này cho tới nay.