Đất Thường Tín bình lặng trước 'sóng' sân bay

Sau khi có đề xuất làm sân bay Thường Tín, giá đất ở địa phương này không có nhiều biến động. Nhà đầu tư tìm đến Thường Tín thời gian qua phần lớn dựa vào tiềm năng quy hoạch tuyến đường vành đai 4.

Vừa qua, Hội đồng thẩm định Nhà nước đã trình Thủ tướng phê duyệt Đề án quy hoạch mạng cảng hàng không - sân bay cấp quốc gia, trong đó định hướng quy hoạch vị trí xây dựng sân bay thứ hai ở Hà Nội.

Theo đó, Hà Nội cơ bản đã thống nhất định hướng quy hoạch vị trí xây dựng sân bay thứ hai ở huyện Thường Tín, cụ thể vị trí xây dựng sau này sẽ có quy hoạch chi tiết.

 Một góc huyện Thường Tín. (Ảnh: Cổng thông tin điện tử huyện Thường Tín).

Giá đất đã neo cao trước khi có đề xuất sân bay

Thông tin xây sân bay đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) Thường Tín nhận được sự quan tâm của không ít nhà đầu tư. Song theo ghi nhận của người viết, BĐS ở địa phương này chưa có nhiều dấu hiệu bị thổi giá.

Chị Hân, một môi giới đất nền khu vực Thường Tín - Phú Xuyên chia sẻ, sau khi Hà Nội đề xuất làm sân bay thứ hai ở Thường Tín, lượng nhà đầu tư quan tâm đến huyện này có gia tăng, tuy nhiên số người chi tiền mua thật sự không nhiều.

"Trên thực tế, vẫn có trường hợp môi giới khi rao bán đất sẽ đính kèm thông tin sân bay vào. Giá đất trao tay có tăng giá nhưng không quá đột biến.

Phần lớn nhà đầu tư tìm về Thường Tín thời gian qua không mấy chú trọng về việc xây sân bay, thay vào đó họ lại quan tâm những mảnh đất sát khu vực có đường vành đai 4 đi qua và các khu đất đấu giá. Một vài khu vực có giá đất tăng trưởng ở Thường Tín thời gian qua là nhờ thông tin quy hoạch đường vành đai 4.

Một số xã quanh quốc lộ 1A và cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ như Vạn Điểm, Duyên Thái, giá đất năm ngoái dao động dưới 10 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 15 triệu/m2.

Những nơi gần đường cao tốc như Quán Gánh, Ninh Sở, giá đất dao động 30 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50%. Khu vực xã Khánh Hà, Hà Hồi... dao động 20 - 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí", theo chị Hân.

Theo khảo sát của người viết trên batdongsan.com.vn, trước khi có đề xuất làm sân bay, giá đất một số nơi ở Thường Tín vốn đã neo cao, có nơi chạm ngưỡng cả trăm triệu đồng/m2.

Đơn cử tại thị trấn Thường Tín, một lô đất cách quốc lộ 1A khoảng 50 m được rao bán 100 triệu đồng/m2; đất đã đấu giá trên đường Nguyễn Du là 103 triệu đồng/m2; một số mảnh ở Đường Ga, ngã ba vòng xuyến, Cầu Dừa hay Trung tâm Hành chính mới Thường Tín dao động 50 - 80 triệu đồng/m2...

Nhà đầu tư đã kinh nghiệm hơn

Trên thực tế, đã từng có những cơn sốt đất ăn theo quy hoạch xây sân bay. Còn nhớ đầu năm 2021, thị trường BĐS Bình Phước đã được phen dậy sóng sau thông tin lãnh đạo tỉnh khảo sát vị trí làm sân bay Técníc 500 ha tại Hớn Quản.

Thời điểm đó, giá đất khu vực Hớn Quản đã tăng gấp hai, thậm chí gấp ba trong vòng một tuần. Lãnh đạo huyện này đã phải phát thông báo người dân cảnh giác, đồng thời yêu cầu công an vào cuộc xử lý các hình thức thổi giá đất.

Ở Bình Thuận, giai đoạn 2015 - 2018, với sự kiện khởi công xây dựng sân bay Phan Thiết, Bình Thuận đã có hai lần sốt đất quy mô nhỏ ở khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp. Đến tháng 3/2019, tỉnh này có thêm một đợt sốt đất đỉnh điểm cũng từ thông tin xây sân bay.

Tại dự án sân bay Long Thành, đầu năm 2015, đất đai xung quanh dự án có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2, tương đương chỉ khoảng 300 triệu đồng/sào. Thế nhưng, ngay sau khi thông tin dự án được Quốc hội phê duyệt, giá đất tại khu vực này đã tăng 10 lần lên 3 triệu đồng/m2, tương đương hàng tỷ đồng/sào.

Tại khu vực phía Bắc, phương án xây dựng sân bay Nội Bài thứ hai diện tích 720 ha cũng từng kéo giá đất tại một số xã thuộc huyện Sóc Sơn tăng theo...

Trở lại với Thường Tín, theo nhìn nhận của một số môi giới, nhà đầu tư nay đã thông minh hơn, cảnh giác hơn sau những bài học về sốt đất theo quy hoạch sân bay. Nhà đầu tư đến Thường Tín huớng đến các khu đất gần vành đai và đất đấu giá. Còn thông tin sân bay, họ vẫn bình tĩnh quan sát.

Cần nhạy bén khi đón đầu quy hoạch

Dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, việc đầu tư đất theo quy hoạch cũng có nét tương đồng chứng khoán. Chỉ cần một thông tin, sự kiện... cũng có thể tạo thành xu thế, phong trào trên thị trường.

Do đó, khi xuất hiện thông tin về những dự án lớn hạ tầng lớn như đường sá, khu đô thị,... thì việc kéo theo giá đất xung quanh tăng lên là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể được thực hiện nhanh chóng. Nhiều dự án chỉ mới nằm trên quy hoạch hay dự thảo mà phải mất vài năm, thậm chí hàng chục năm mới có thể triển khai, đơn cử như những cơn sốt đất tại Ba Vì và Mê Linh.

Không ít trường hợp các dự án sau khi được triển khai lại tỏ ra không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đây cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả đầu tư.

Rủi ro là vậy, nhưng nhà đầu tư muốn lời nhiều thì việc đón đầu quy hoạch là chuyện khó tránh khỏi. Theo TS Hiển, nhà đầu tư cần trang bị cho mình tầm nhìn kinh tế vĩ mô, xác định tiềm năng của khu đất thông qua các yếu tố như địa lý, điều kiện tự nhiên... từ đó xử lý các thông tin, phân biệt đâu là xu thế "ảo" để tránh bị thua lỗ.

Khó làm sân bay ở Thường Tín

Theo KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, khu vực phía nam Hà Nội vốn là vùng trũng, nếu đào đắp để làm sân bay thì sẽ chiếm không gian thoát nước từ Bắc xuống Nam, hơn nữa cũng khó tìm nguyên vật liệu để đào đắp thành sân bay.

Bên cạnh đó phễu bay không ổn định, có thể xung đột với các chuyến bay khác. Do đó, đề xuất làm sân bay ở Thường Tín là chưa phù hợp.

Dưới góc nhìn của vị KTS, xây dựng sân bay là cân nhắc phân bổ về dân cư, về mạng lưới giao thông, theo bán kính phục vụ chứ không phải theo địa giới hành chính. Sân bay thứ hai có thể đặt ở Hà Nam, Hải Dương... chứ không nhất thiết trong địa giới hành chính của Hà Nội.

chọn
Công ty con Hòa Phát muốn làm dự án khu nhà ở hơn 4.800 tỷ đồng cho người thu nhập thấp
CTCP Phát triển Đô thị Hòa Phát Yên Mỹ, công ty con của Tập đoàn Hòa Phát là nhà đầu tư duy nhất tham gia đấu thầu dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cho người thu nhập thấp KCN Yên Mỹ II tại Hưng Yên. Dự án có quy mô gần 31 ha, sơ bộ chi phí đầu tư hơn 4.800 tỷ đồng.