Trái ngược cảnh 'lặng sóng' ở Thường Tín, đất sân bay từng sốt và tăng mạnh từ Bắc vào Nam như thế nào?

Vừa qua, Hội đồng thẩm định Nhà nước đã trình Thủ tướng phê duyệt Đề án quy hoạch mạng cảng hàng không - sân bay cấp quốc gia, trong đó định hướng quy hoạch vị trí xây dựng sân bay thứ hai của Hà Nội ở huyện Thường Tín.

Không chỉ ở Thường Tín, những năm gần đây nhiều địa phương trên cả nước cũng liên tục đề xuất xây dựng sân bay như Cao Bằng, Hà Tĩnh, Ninh Thuận, Bạc Liêu, Ninh Bình, Bình Phước, Bắc Giang hay Hà Giang. 

Trong số đó, không thiếu trường hợp môi giới tận dụng thông tin xây sân bay nhằm thổi giá đất địa phương, tạo nên những cơn sốt đất cục bộ. 

Giá đất "nhảy múa" theo tin sân bay

Đầu năm 2021, lãnh đạo tỉnh Bình Phước đã có buổi khảo sát vị trí làm sân bay lưỡng dụng Técníc 500 ha tại Hớn Quản. Ngay sau khi thông tin này được công bố, từ cuối tháng 2, giới đầu cơ từ khắp nơi đổ về khu vực này để thổi giá, chèo kéo người dân.

Thời điểm đó, giá đất khu vực đã tăng gấp hai, gấp ba lần trong vòng một tuần, ghi nhận 300 - 400 triệu đồng/mét ngang, thậm chí có nơi 500 triệu đồng.

Đơn cử một lô đất 10x55 m tại thị trấn Tân Khai, huyện Hớn Quản có giá 500 triệu đồng đối với đất chưa lên thổ cư, còn đất thổ cư giá khoảng 660 triệu đồng cho lô 10x40m. Trong khi đó, việc xây dựng sân bay chỉ mới trong quá trình xin chủ trương, vẫn chưa được duyệt và chưa xác định vị trí cụ thể.

Trước tình trạng trên, UBND huyện Hớn Quản đã phải phát thông báo người dân cảnh giác, đồng thời yêu cầu công an vào cuộc xử lý các hình thức thổi giá đất.

Tương tự Bình Phước, thị trường bất động sản (BĐS) Bình Thuận cũng từng chứng kiến những đợt sốt đất lớn ăn theo sân bay Phan Thiết.

Cụ thể, giai đoạn 2015 - 2018, với sự kiện khởi công xây dựng sân bay Phan Thiết lần đầu tiên với quy mô sân bay cấp tỉnh, Bình Thuận đã có hai lần sốt đất quy mô nhỏ ở khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp.

Đến năm 2019 - 2020, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phát triển Khu du lịch Mũi Né thành khu du lịch quốc gia đến năm 2025. Cùng với đó, dự án sân bay Phan Thiết được tăng vốn lên thành 10.000 tỷ đồng, trở thành sân bay lớn thứ 3 miền Trung (sau Cam Ranh và Đà Nẵng). Các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng kéo về đây làm dự án. Những yếu tố đó đã tạo nên cơn sốt đất đỉnh điểm vào tháng 3/2019. 

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát từng chia sẻ, thời điểm sốt đất sân bay Phan Thiết, ở xã Thiện Nghiệp (khu vực xây sân bay), trục đường chính vào sân bay và trục đường 75 là sôi động nhất.

Đơn cử đường 75, vào năm 2017 giá đất nông nghiệp 1 - 1,5 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên 3 - 4 triệu/m2, đến năm 2021 là 5 - 6 triệu đồng/m2. Trục đường 79 qua UBND xã Thiện Nghiệp đi vào vài trăm mét, giá năm đất 2017 là 700.000 - 800.000 đồng/m2, đến 2019 là 1 - 2 triệu/m2, năm 2021 là 3 triệu/m2.

Theo ông Duy, thị trường khu Thiện Nghiệp chủ yếu ăn theo sân bay, khi có tin tức mới sẽ sốt khoảng 1 - 1,5 tháng rồi lại lắng xuống.

Cũng ở giai đoạn năm 2015, thông tin triển khai dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) đã tạo nên cơn sốt giá đất. 

Thời điểm chưa được phê duyệt, theo phản ánh, đất đai xung quanh dự án có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2, tương đương khoảng 300 triệu đồng/sào. Ngay sau khi thông tin dự án được Quốc hội phê duyệt, giá đất tại khu vực này đã tăng 10 lần lên 3 triệu đồng/m2, tương đương hàng tỷ đồng/sào.

Đất nông nghiệp xung quanh dự án sân bay Long Thành thời điểm đó được rao bán với giá thấp nhất khoảng 1,2 - 1,5 tỷ đồng/sào đối với vị trí 4; hơn 1,5 - 2 tỷ đồng đối với vị trí 3; hơn 2 - 3 tỷ đồng đối với vị trí 2 và hơn 3 tỷ đồng đối với vị trí 1 (mặt tiền đường Hương Lộ 10, đoạn qua xã Bình sơn, xã Suối Trầu cũ, xã Cẩm Đường cũ).

Ở Quảng Ninh, vào năm 2016, với thông tin xây dựng sân bay Vân Đồn, giá đất thổ cư, tái định cư khu vực có giá 350 triệu - 500 triệu đồng/lô 300 m2 (khoảng 1,5 - 2 triệu đồng/m2). Năm 2021, giá đất đã tăng lên khoảng 17 - 18 triệu đồng/m2.

Ngay ở Hà Nội, phương án xây dựng sân bay Nội Bài thứ hai 720 ha từng kéo giá đất tại một số xã thuộc huyện Sóc Sơn tăng theo. Đất nền trong ngõ ở Tân Trại (xã Phú Cường) giữa năm 2018 ghi nhận 15 – 25 triệu/m2, trong khi trước đó chỉ có giá khoảng 10 triệu đồng/m2,.. Sau này, khi có đề xuất làm sân bay thứ hai ở Ứng Hòa, đất đai tại địa phương này không tránh khỏi những biến động.

Tại Cam Lâm, Khánh Hòa - địa phương từng nhiều lần xảy ra sốt đất cục bộ, gần đây cũng lại nóng lên trước thông tin quy hoạch thành đô thị sân bay, theo ghi nhận của batdongsan.com.vn.

Sân bay không phải "cây đũa phép"

Trước những cơn sốt đất ăn theo quy hoạch sân bay, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng đánh giá, sân bay không phải là "cây đũa thần" làm cho nền kinh tế của địa phương và thị trường BĐS khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn.

Theo ông Khương, ngoài những thông tin quy hoạch thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này không chắc chắn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS. Việc bùng nổ giá đất chỉ với một thông tin là điều nhà đầu tư cần cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, một sân bay được hình thành thực tế sẽ cần ít nhất 5 - 7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3 - 5 năm nữa.

Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5 - 10 năm nữa.

Ông Khương cho rằng, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư mà những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị BĐS và tạo sức hút trên thị trường bao gồm: Cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

Bên cạnh đó, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ. Sân bay Phù Cát (Quy Nhơn, Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Song sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.