Đi tìm 'vắc xin' điều chỉnh quy hoạch, vi phạm quy hoạch tràn lan ở Thủ đô

Điều chỉnh quy hoạch (ĐCQH) là việc thay đổi, điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển.

Trong công tác quy hoạch đô thị, việc ĐCQH các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết là hoạt động phổ biến ở các thành phố lớn cũng như nhiều địa phương trên cả nước.

Ở Hà Nội, thời gian qua thành phố vẫn thường xuyên ban hành các quyết định ĐCQH. Nhiều quyết định ĐCQH đã giúp tăng diện tích cây xanh, mặt nước, trường học... tại các khu vực, dự án.

Đơn cử như khu đất xây trường tiểu học và trung học cơ sở ở phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, sau điều chỉnh được bổ sung thêm diện tích đất công cộng đô thị và công trình trường trung học phổ thông.

Tại khu biệt thự cao cấp Hoàng Kim, xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, sau khi ĐCQH, dự án có thêm 10,6 ha đất cây xanh, trong đó 5,4 ha là đất mặt nước. KĐT Green City tại xã Tân Hội, huyện Đan Phượng sau điều chỉnh được bổ sung thêm diện tích hầm đỗ xe…

Bên cạnh đó, cũng có nhiều khu đất sau khi ĐCQH được nâng chiều cao, bổ sung thêm nhà ở hoặc chuyển đổi chức năng từ đất y tế, hạ tầng sang thương mại. Chẳng hạn như dự án Aeon Mall Hà Đông hay Aeon Mall Hoàng Mai, trước đây được quy hoạch là đất y tế, đất hạ tầng được chuyển đổi thành đất thương mại.

Hay mới đây nhất, Hà Nội đã chuyển mục đích sử dụng ô đất ở nút giao Hàm Nghi - Lê Đức Thọ (quận Nam Từ Liêm), cho phép làm thêm chung cư, nhà liền kề.

Kế hoạch tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra, xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội do UBND TP ban hành vào tháng 10 vừa qua cũng nêu ra 31 dự án bị chậm triển khai, tạm dừng triển khai do đang điều chỉnh quy hoạch hoặc cần điều chỉnh cơ chế thực hiện.

Phần lớn những cái tên trong danh sách đều nằm ở huyện Hoài Đức – khu vực được biết đến với nhiều dự án bỏ hoang, chậm tiến độ.

Có thể kể đến như KĐT Tây Nam An Khánh I, II; KĐT Đại học Vân Canh; loạt KĐT An Thịnh 1, 2, 3, 4, 5; KĐT Sơn Đồng Sunshine City; khu biệt thự và căn hộ Hoàng Kim; KĐT Tây Đô; KĐT Mai Linh – Đông Đô; KĐT Yên Phú;… Trong số này, nhiều dự án đã được cấp chủ trương đầu tư cách đây khá lâu (giai đoạn 2008 – 2009).

Ngoài ra, còn một số dự án khác nằm rải rác ở các quận, huyện khác, như khu nhà ở tái định cư tại thôn Hòe Thị, Xuân Phương (Nam Từ Liêm); bãi đỗ xe C2-3/P2 Gia Thụy (Long Biên) hay dự án xây dựng chợ tại xã Nguyên Khê (huyện Đông Anh) cũng đang chờ được ĐCQH để tiếp tục triển khai.

Bên cạnh những dự án ĐCQH theo quy trình, thì có không ít dự án có sai phạm. Đây là tình trạng không hiếm gặp ở Hà Nội từ những giai đoạn trước.

KĐT Linh Đàm là một trong những KĐT kiểu mẫu đầu tiên của Hà Nội, đã giải quyết vấn đề an cư cho rất nhiều người dân trong thập niên đầu tiên của thế kỷ 21. Tuy nhiên, quá trình xây dựng dự án, chủ đầu tư là Tập đoàn Mường Thanh đã phá vỡ quy hoạch.

Cụ thể, dự án Linh Đàm được phép xây dựng tối đa 27 tầng, song chủ đầu tư đã tăng chiều cao thành 36 – 41 tầng. 12 tòa chung cư cao tầng của KĐT Linh Đàm nằm san sát nhau trong ô đất 5 ha với mật độ dân cư dày đặc.

Bài học về vi phạm quy hoạch là không thiếu, song từ khi quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt năm 2011, đến nay thực trạng trên nhìn chung vẫn chưa thể khắc phục.

Trong văn bản ban hành tháng 7 vừa qua để "thông báo kết luận thanh tra một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay; việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội giai đoạn 2003 – 2016", Thanh tra Chính phủ cho biết đã kiểm tra 38 dự án thì có 20 dự án án vi phạm quy hoạch xây dựng. 

5 dự án trong số đó được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 không phù hợp quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã được duyệt (số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…).

Cùng với đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc (QHKT) đã chấp thuận kiến trúc, Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng cho 10 dự án có thêm các tầng kỹ thuật không đúng với quy hoạch đã được duyệt. Chủ đầu tư sau đó đã sử dụng các tầng này vào mục đích kinh doanh văn phòng, dịch vụ thương mại và dịch vụ công cộng cho thuê.

Đơn vị chức năng của Hà Nội cũng chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc và cấp phép xây dựng cho chủ đầu tư 11 dự án xây dựng vượt chỉ giới xây dựng, trùng chỉ giới đường đỏ...

Đơn cử như dự án Phát triển nhà Phong Phú – Daewon – Thủ Đức tại 378 Minh Khai được Sở QHKT điều chỉnh phương án tổng mặt bằng và kiến trúc không phù hợp với quy hoạch phân khu, làm giảm diện tích cây xanh.

Loạt dự án vi phạm quy hoạch. (Ảnh: Hoàng Huy).

Tại dự án 302 Cầu Giấy (Discovery Complex), chủ đầu tư đã thay đổi mục đích và công năng sử dụng 1.438 m2 đất từ trung tâm thương mại, văn phòng sang căn hộ chung cư. Đối với trường hợp này, Sở QHKT đã chấp thuận ĐCQH nhưng UBND TP Hà Nội chưa cho phép.

Ở quận Thanh Xuân, dự án Sakura Tower 47 Vũ Trọng Phụng đã xây dựng công trình 28 tầng, vượt 2 tầng căn hộ so với quy định, đồng thời tự ý chuyển đổi công năng nhiều tầng khác.

Ngoài ra, còn rất nhiều dự án vi phạm quy hoạch xây dựng khác như tòa nhà hỗn hợp 44 Yên Phụ (CTCP Tháp nước Hà Nội); chung cư 250 Minh Khai (CTCP May Thăng Long); khu hỗn hợp 219 Trung Kính; dự án Vinapharm 60B Nguyễn Huy Tưởng; Golden Palace tại KĐT Trung Hòa – Nhân Chính;...

Cuối năm 2020, Hà Nội vừa hoàn thành xử lý vi phạm tại dự án 8B Lê Trực (quận Ba Đình). Dự án này đã có nhiều tai tiếng từ năm 2012, khi chủ đầu tư tự ý xây vượt tầng, tăng chiều cao, tăng diện tích sàn xây dựng...

Theo ghi nhận của chúng tôi, tại nội Hà Nội hiện nay đang ngày càng xuất hiện nhiều nhà cao tầng. Tại một số dự án có vi phạm quy hoạch, cư  dân dân chậm hoặc không được cấp sổ hồng; gặp khó khăn trong việc đăng ký tạm trú, tạm vắng; con trẻ không được đi học đúng tuyến; cư dân khó được hưởng các chính sách hỗ trợ, thiếu không gian sinh hoạt chung...

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, sau khi quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt vào năm 2011, UBND thành phố đã ban hành kế hoạch triển khai lập 68 đồ án quy hoạch phân khu và 33 đồ án quy hoạch chung.

Tuy nhiên, việc triển khai các đồ án quy hoạch phân khu rất chậm, đến năm 2015 mới được phê duyệt. Điều này đã làm ảnh hưởng đến công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị, phá vỡ quy hoạch, gây quá tải cho mạng lưới giao thông và hạ tầng ở một số KĐT.

Lý giải nguồn cơn thực trạng ĐCQH tràn lan, tại buổi tọa đàm trực tuyến do báo Tiền Phong tổ chức mới đây, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho hay, khi lập quy hoạch chung, chúng ta đã không dự liệu hết khả năng phát triển của thành phố, số liệu đầu vào lập quy hoạch chưa đầy đủ.

"Tầm nhìn quy hoạch của chúng ta vẫn nặng về ý chí, lãng mạn, cách xa với thực tiễn và khả năng huy động nguồn lực để đầu tư phát triển. Từ đây, nhu cầu điều chỉnh cục bộ phù hợp với quy hoạch chung để đáp ứng yêu cầu phát triển thực tế bắt đầu hình thành.

Tuy vậy, trong quá trình điều chỉnh, nhiều quy hoạch cục bộ đã có sự tác động của các nhà đầu tư BĐS vì lợi ích kinh tế của doanh nghiệp, lợi ích nhóm, làm thay đổi đến nhiều chỉ tiêu về dân số, về mật độ xây dựng, về không gian công cộng… của quy hoạch chung", ông Tùng bày tỏ quan điểm.

Nhìn lại giai đoạn một thập kỷ, KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội đã chia sẻ với người viết rằng, quy hoạch Hà Nội đã mang đến rất nhiều thay đổi tích cực. Tuy vậy, Hà Nội vẫn chưa thể "trị" dứt điểm tình trạng điều ĐCQH tràn lan ở các dự án. 

Dưới góc nhìn của KTS Trần Huy Ánh, quy hoạch bản chất là văn bản pháp lý, nếu ĐCQH cũng giống như việc điều chỉnh luật. Theo ông Ánh, doanh nghiệp thường là những người muốn ĐCQH để mang về lợi ích cho mình, song ít ai lên tiếng bảo vệ cho lợi ích của xã hội.

"Trước khi mua đất, quy hoạch đã được thống nhất, nhưng đến khi giao đất, chủ khu đất lại muốn xây khác đi nên đề nghị ĐCQH. Quy hoạch sinh ra là để mang đến lợi ích cho xã hội, nhưng cuối cùng lại phục vụ lợi ích cho một nhóm đối tượng nhất định.

Về phía người dân, họ lại không biết lập luận để bảo vệ lợi ích của mình khi cần. Như vậy, đây là mối quan hệ một chiều, bất bình đẳng. Thực trạng này kéo dài sẽ dẫn đến hệ lụy là đất nước dần hết tiền, hết tài nguyên", ông Ánh chia sẻ.

Theo vị KTS, đất là tài nguyên quý giá, nhiệm vụ của quy hoạch là phân bổ tài nguyên này sao cho hợp lý. Như vậy, quy hoạch là phải thông minh, hợp lý, không thể vẽ sơ sài, qua loa.

"Vừa qua Hà Nội ĐCQH bán đảo Quảng An ở hồ Tây, bổ sung một nhà hát quy mô lớn ở khu vực Đầm Sen. Câu chuyện ở đây là sao Hà Nội phải có nhiều nhà hát vậy, trong khi Nhà hát Thăng Long và Nhà hát Hoa Sen nhiều năm qua không được triển khai. Phải chăng đây là trường hợp đổi đất lấy hạ tầng, đề xuất xây nhà hát để điều chỉnh toàn bộ khung cảnh hồ Tây? 

Tóm lại, quy hoạch bản chất là văn bản pháp lý, dựa trên các chỉ tiêu kinh tế để điều chỉnh các mối quan hệ trong đó. Khi các mối quan hệ thay đổi thì bản quy hoạch phải điều chỉnh cho phù hợp. Sửa quy hoạch chính là sửa luật", KTS Trần Huy Ánh chia sẻ.

ĐCQH, theo ông Ánh, có thể mang lại lợi ích vật chất cho một bộ phận, nhưng có thể đánh mất niềm tin về tính thượng tôn pháp luật.

Nói về giải pháp ngăn chặn lợi ích nhóm trong điều chỉnh quy hoạch, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, cái sai trong quy hoạch một phần xuất phát từ người làm quy hoạch có sự mập mờ trong việc điều chỉnh. 

"Thực trạng này không thể tác động bằng công cụ hành chính mà phải là công cụ tài chính dựa trên quan hệ tài sản. Chẳng hạn, doanh nghiệp đưa ra đề xuất ĐCQH, vậy thì các cơ quan chức năng phải thống kê những lợi ích mà doanh nghiệp có thể thu về và lượng hóa chúng bằng tiền.

Sau đó, cần xem xét con số đó có chấp nhận được hay không, nếu có thì phải thực hiện đóng thuế vào ngân sách. Như thế thì mới bớt được những lợi ích nhóm trong việc ĐCQH", vị chuyên gia chia sẻ.

Để làm việc này, theo ông, khi giao đất cho doanh nghiệp, ngoài Sở TNMT nên có sự tham gia của cả cơ quan thuế. Khi ĐCQH, cái quan trọng không phải sửa bản vẽ mà là sửa công cụ giao dịch được luật hóa bằng Luật Đất đai, Luật Tài chính.