Điều gì đang diễn ra tại hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước?

Giá chung cư bắt đầu giảm

Tại thị trường Hà Nội, theo số liệu được CBRE công bố, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới trong quý đầu tiên của năm 2023, giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là lượng mở bán thấp nhất theo quý trong 3 năm qua.

Cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Trong khi ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình dù tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn thấp hơn mức tăng theo năm của 5 quý trước đó (tăng 5 - 15% theo năm).

Mức giá không chênh lệch nhiều so với quý trước, cho thấy thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý.

Còn tại TP HCM, số liệu từ Savills cho thấy, trong quý I/2023, nguồn cung căn hộ giảm 25% so với cùng kỳ, xuống còn 1.610 căn. Lượng bán căn hộ tiếp đà giảm 38% theo quý và giảm 71% theo năm xuống còn 865 căn, trong đó nguồn cung mới chiếm 43% thị phần.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý còn 13%, giảm 4% so với quý trước đó và 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Cũng trong quý đầu tiên của năm 2023, giá căn hộ giảm nhờ vào các dự án mới có giá cạnh tranh và việc chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng. Trừ Hạng A giữ ở mức ổn định thì giá căn hộ Hạng B giảm 2%, trong khi Hạng C giảm 10% theo quý.

Nhà liền thổ giảm cả giá và nguồn cung

Cũng theo Savills, nguồn cung mới phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP HCM đạt thấp nhất 3 năm qua, chỉ với 47 căn. Con số này giảm 81% theo quý và giảm 85% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 629 căn, giảm 8% theo quý nhưng tăng 29% theo năm.

Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, lượng giao dịch căn hộ tại TP HCM cũng giảm đáng kể, chỉ còn 46 căn (thấp nhất trong 10 năm qua), giảm 80% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ kém chỉ ở mức 7%.

Nhà phố có mức giảm lớn nhất khi giảm 72% so với quý IV/2022 xuống còn 17 giao dịch, theo sau là nhà phố thương mại với 16 giao dịch và biệt thự có 13 giao dịch.

Trong khi đó, theo ghi nhận của CBRE, quý đầu tiên của năm 2023, nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận khoảng 1.250 căn, tuy là lượng mở bán cao nhất ghi nhận được trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020, nhưng chỉ bằng 1/5 số căn mở bán của quý liền trước.

Tỷ lệ bán tiếp tục cho thấy dấu hiệu chậm lại khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận hàng đã bán trong quý này. Ước tính tại thời điểm cuối quý I/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước nhưng chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý 2 – quý 3 năm ngoái.

Về giá bán, giá chào bán trung bình của nhà gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp quý I/2023 giảm nhẹ 0,8% so với quý trước; giá chào bán thứ cấp giảm tiếp 3% so với quý trước, tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022. Đây cũng là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019.

Xét theo khu vực, hầu hết các quận đều ghi nhận mức giảm giá bán thứ cấp 2 - 3%. Trong đó, các quận Long Biên, Gia Lâm chứng kiến ​​mức giảm mạnh hơn, trung bình từ 6 - 7% do thanh khoản chậm lại bởi các biến động trên thị trường tài chính.

Đất công nghiệp ở thị trường cấp 2 dậy sóng

Theo báo cáo vừa công bố của CBRE, trong 5 năm qua, giá đất công nghiệp trung bình các thị trường cấp 1 đã tăng khoảng 9% ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc. Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, riêng miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. 

Cả hai khu vực đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực vào năm 2022. Cụ thể, diện tích cho thuê mới của miền Bắc tăng 35% theo năm, còn các thị trường miền Nam ghi nhận mức tăng trung bình 58% theo năm. 

Thời gian gần đây, nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cùng việc nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2, đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại những thị trường này.

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Bên cạnh đó, việc những dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở miền Bắc, Nam gần đây đi vào hoạt động, đã giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến những thành phố lớn.

Trong giai đoạn 2022 - quý I/2023, CBRE ghi nhận nhiều giao dịch lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử và ô tô. Còn ở khu vực phía Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc và Nhật Bản, trở thành thị trường cấp 2 sôi động nhất.

Ít nhất quý III thị trường mới có dấu hiệu phục hồi

Thời gian qua, việc Chính phủ có những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tìm và gỡ rối cho thị trường được kỳ vọng sẽ đem đến nhiều cơ hội phục hồi. Tuy nhiên theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản sẽ chỉ ấm lên vào thời điểm sau tháng 7 âm lịch, tức khoảng cuối quý III/2023.

Còn theo quan sát và đánh giá của ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Vietnam, thị trường đang trải qua quá trình thiết lập mức giá mới, dự kiến bắt đầu ổn định từ nửa sau năm 2023.

Vị chuyên gia nhận định, các nỗ lực gần đây của Chính phủ như giảm lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33, Nghị định 10/2023 về Luật Đất đai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH),… đang dần ổn định tâm lý thị trường.

Tuy vậy, thị trường bất động sản cần ít nhất đến quý III/2022 để thực sự thấy rõ các tín hiệu phục hồi bởi mọi chính sách, động thái điều chỉnh thị trường đều có độ trễ, tính từ thời điểm có hiệu lực cho đến khi thực sự đi vào thực tiễn. 

Trên thực tế, thị trường đã thấy một số tín hiệu phục hồi ở nhiều khía cạnh, nhưng cần thêm thời gian để các bên tham gia điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh trong trung và dài hạn. Chẳng hạn, hoạt động đầu tư đã phần nào được kích hoạt trở lại với một số dự án được mở bán trong quý I vừa qua. Tỷ lệ hấp thụ ở mức tương đối, dao động 40 - 60% ở TP HCM và 50 - 60% ở Hà Nội, do khách hàng vẫn còn tâm lý “chờ đợi và quan sát” thêm một thời gian nữa.

Đáng chú ý, hoạt động M&A đang diễn ra cũng thấy sự tham gia hoặc mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này kỳ vọng cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hợp tác cho doanh nghiệp bất động sản trong nước để phát huy tối đa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam.