Doanh nghiệp bất động sản và bài toán duy trì 'nguồn dưỡng khí'

"Dòng tiền cũng như khí oxy mùa dịch"

Tại tọa đàm trực tuyến "Sàn giao dịch và môi giới bất động sản vượt khó do ảnh hưởng COVID-19 - Giải pháp và kiến nghị" do Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) tổ chức, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO của Đại Phúc Land chia sẻ, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đều tỏ ra thận trọng về kế hoạch kinh doanh và xác định tinh thần sống chung với dịch bệnh trong năm nay.

Sau đợt dịch hồi Tết âm lịch, thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khá nhộn nhịp và sôi động với cơn sốt đất diện rộng. Từ tháng 6 đến nay, làn sóng COVID-19 thứ 4 khiến nhiều tỉnh thành rơi vào tình trạng giãn cách xã hội.

Thông thường, việc mở bán của các chủ đầu tư cần có thời gian chuẩn bị 3 - 6 tháng. Với việc giãn cách xã hội, kế hoạch ra hàng gần như bị ngưng trệ, trì hoãn, ảnh hưởng đáng kể đến doanh thu.

"Các công trình đang thi công của Đại Phúc Land từ 2 tháng trở lại đây phải tạm ngưng, ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà. Bản thân những công trình này còn liên quan đến hàng chục nhà thầu khác", bà Hương cho biết. 

Không chỉ doanh thu bị ảnh hưởng, các chủ đầu tư còn phải đối mặt với câu chuyện dòng tiền để duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Theo bà Hương, có rất nhiều khoản mà doanh nghiệp BĐS phải chi trả, từ lương thưởng, chi phí điện nước, mặt bằng; hợp đồng thi công trả cho các nhà thầu;... chưa kể chi phí vận hành, quản lý đối với các dự án đã đi vào hoạt động.

Doanh thu bị ngưng trệ trong khi nhiều khoản chi liên tục phát sinh đã đặt ra bài toán cho các doanh nghiệp BĐS phải cân đối dòng tiền trong mùa dịch, đề ra các phương án dự phòng, chuẩn bị cho việc tái khởi động khi dịch lắng xuống.

Một yếu tố nữa mà các chủ đầu tư phải đối mặt là vay nợ tài chính. Hầu như các dự án quy mô lớn đều sử dụng vốn vay ngân hàng và các phương án huy động tài chính với con số lên đến vài trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, lãi suất ngân hàng thì không dừng lại, đúng ngày đúng giờ vẫn đến, bất chấp dịch bệnh. Do đó, việc đảm bảo dòng tiền, doanh thu, các khoản nợ... là thách thức với các doanh nghiệp. 

"Trước đây, trong những thời điểm khó khăn của thị trường, nhiều chủ đầu tư thường ví von "chết trong đống tài sản" là có thật", CEO Đại Phúc Land nói.

Ở một diễn biến khác, trong khoảng ba năm trở lại đây, thị trường BĐS đang trải qua việc lệch pha về cung cầu. Năm nay được kỳ vọng là năm tháo gỡ các nút thắt về pháp lý cho các dự án, nhưng điều này cũng đang bị đình trệ bởi dịch bệnh.

Bà Hương nhận định, thủ tục pháp lý dự án là điều khiến doanh nghiệp mất nhiều nguồn lực, thời gian, gần như gấp đôi, thậm chí gấp ba lần so với chi phí đầu vào dự kiến của dự án.

Giai đoạn đầu của dịch bệnh, thị trường được dự báo sẽ ổn định trở lại sau khoảng 24 tháng khi. Tuy nhiên, với việc xuất hiện những biến thể mới và diễn biến phức tạp hiện nay, con số này có thể lên đến 36 tháng. 

Bên cạnh đó, dù vắc xin có được triển khai đồng bộ thì doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận việc sống chung với dịch bệnh và có những kế hoạch đầu tư dài hơn hơn. 

Thách thức là vậy, song bà Hương vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường: "Dịch bệnh sớm muộn cũng sẽ qua, còn nhu cầu của đầu tư, an cư vẫn luôn hiện hữu".

Nhiều doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh nửa đầu năm

Theo báo cáo tài chính quý II/2021 của các doanh nghiệp BĐS niêm yết, nhiều doanh nghiệp dù tăng trưởng về doanh thu, lợi nhuận nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm ở mức cao.

Đơn cử như CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã chứng khoán: HPX), doanh nghiệp lãi ròng hơn 114 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ 59 tỷ đồng) nhưng dòng tiền kinh doanh âm 1.550 tỷ đồng do tồn kho thêm gần 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.

Hay CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, Mã chứng khoán: CRE) đạt hơn 3.685 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 250 tỷ đồng trong 6 tháng, tuy nhiên dòng tiền kinh doanh âm gần 885 tỷ đồng. 

Nguyên nhân là các khoản phải thu ngắn hạn khác của Cen Land ghi nhận gần 1.205 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ; tồn kho gần 1.260 tỷ đồng (cùng kỳ 101 tỷ đồng), bao gồm căn hộ, đất nền do doanh nghiệp mua từ các chủ đầu tư để bán lại.

Tương tự, Khải Hoàn Land, Danh Khôi, Khang Điền, IJC... và nhiều ông lớn BĐS khác cũng rơi vào tình trạng âm dòng tiền kinh doanh.