Giá biệt thự liền kề tại Hà Nội tiếp tục leo thang trong năm nay dù tăng 82% trong quý IV/2021

Trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, các chuyên gia Savills nhận định giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn.

Theo báo cáo mới đây của Savills, thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2021 đã khởi sắc hơn so với quý trước với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đều tăng. Tuy nhiên, sự sụt giảm tiếp tục được ghi nhận khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái ở cả hai phân khúc căn hộ bán và biệt thự/nhà liền kề.

Nguồn cung mất cân đối tại phân khúc căn hộ

Giá biệt thự/nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh tới 82% trong quý IV/2021, chuyên gia dự đoán sẽ còn tăng đáng kể trong năm nay - Ảnh 1.

Biểu đồ thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội quý IV/2021 và dự báo nguồn cung tương lai. (Ảnh: Savills).

Nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2021 tăng 42% so với quý trước, tương đương khoảng 4.500 căn, nhưng giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, có tới 80% sản phẩm đến từ là giai đoạn tiếp theo của 6 dự án (3.600 căn), còn lại là đến từ bốn dự án mới.

Số lượng căn bán được đạt 4.200, tăng 72% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 7% theo quý. Quý IV/2021 cũng là quý thứ 12 liên tiếp giá căn hộ Hà Nội tăng.

Tổng kết cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp là 33.600 căn, giao dịch đạt 16.100 căn. Cả hai chỉ số này đều rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân của vấn đề này là do giãn cách xã hội kéo dài.

Ngoài vấn đề suy giảm nguồn cung mới, thị trường căn hộ Hà Nội còn đang có hiện tượng mất cân đối nguồn cung. 

"Nếu phân tích thị trường theo các mức giá, số lượng giao dịch căn hộ hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%. Như vậy, trong năm 2021, sản phẩm có mức giá từ 35 - 46 triệu đồng/m2 chiếm 52% số căn bán được, tăng 9% theo năm. Phần lớn các căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm", báo cáo Savills nêu.

Theo đơn vị này, trong tương lai căn hộ hạng A và B với giá bán cao hơn sẽ chiếm phần lớn thị trường. Đến năm 2024, căn hộ hạng A sẽ chiếm 20% nguồn cung, hạng B chiếm 68% và hạng C chiếm 12%.

Đáng chú ý, với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 27% nguồn cung tương lai.

Biệt thự/nhà liền kề không có dự án mới, giá tăng mạnh

Giá biệt thự/nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh tới 82% trong quý IV/2021, chuyên gia dự đoán sẽ còn tăng đáng kể trong năm nay - Ảnh 2.

Biểu đồ thị trường biệt thự/nhà liền kề quý IV/2021 và dự báo nguồn cung 2022. (Ảnh: Savills).

Tương tự như phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp biệt thự/nhà liền kề cũng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Trong quý IV/2021, phân khúc biệt thự/nhà liền kề không ghi nhận thêm dự án nào mới mà chỉ có các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. 1.123 căn nhà được cung cấp ra thị trường trong quý vừa qua, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. 

Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Lượng giao dịch trong quý đạt 411 căn bán được, tăng 96% so với quý trước nhưng giảm 19% theo năm. Quận Tây Hồ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất với 40% thị phần, theo sau là huyện Đông Anh với 21%. Trong đó, nhà liền kề và nhà phố chiếm 57% lượng giao dịch, biệt thự chiếm 43% thị phần.

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% theo quý và 82% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề là 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. Sự tăng trưởng cũng ghi nhận với sản phẩm nhà phố với 12% theo quý và 30% theo năm, đạt mức giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất.

Trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, các chuyên gia Savills nhận định giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn. Phần lớn nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt về nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Dự báo về những thay đổi cho năm 2022, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ: "Thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể."

Năm 2022 là một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng, kết nối giao thông nội đô và vùng ven thành phố. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu mua bán khi nguồn cung tương lai đạt đến từ 13 dự án nằm chủ yếu tại các khu vực phía tây và phía đông của Thủ đô.

chọn
Nghịch lý thị trường căn hộ Hà Nội khát nguồn cung nhưng khó hấp thụ
Tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở tại Hà Nội, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới ở mức thấp. Tuy nhiên thị trường cũng khó hấp thụ các sản phẩm căn hộ mới được tung ra thị trường do giá bán đã leo cao.