Đề xuất hai phương án thí điểm quy định chuyển đổi đất thực hiện các dự án nhà ở thương mại

Tại các phiên họp của Quốc hội thảo luận về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật (Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự) có rất nhiều các đại biểu đã phát biểu và tranh luận về nội dung sửa đổi quy định liên quan đến hình thức sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại tại Điều 75 của Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Sáng 10/1, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo giải trình làm rõ về nội dung này.  

Theo Bộ trưởng, quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc trong một thời gian rất dài từ năm 2014.

Vấn đề này sau đó đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020. Tuy nhiên những bất cập chưa được giải quyết, tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực, làm thiếu hụt cung cầu về nhà ở, khiến cho giá nhà ở có phần tăng lên.

Không những vậy, các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. 

Trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Theo phản ánh của các địa phương và hiệp hội, hiện nay đang còn rất nhiều dự án thương mại kiểu này đang bị ách tắc. Trong đó có 150 dự án tại TP HCM, 102 dự án tại Hà Nội và 40 dự án tại Bình Dương.

Do đó, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả ba loại là đất ở; đất ở và các loại đất khác; và các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không phải qua đấu giá, đấu thầu. 

Để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công.

Chính phủ cũng đề xuất bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai. 

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, Bộ đã lấy ý kiến của các địa phương. Tính đến 31/12/2021, đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

"Qua nghe ý kiến của các đại biểu tôi cũng thấy đây là một vấn đề rất lớn, rất khó. Nếu chúng ta không xử lý, giải quyết thì nó sẽ ách tắc và không khơi thông được các nguồn lực cho đầu tư phát triển. Nếu chúng ta làm không chặt chẽ, không thận trọng thì có thể sẽ gây hậu quả như các đại biểu đã nêu. Vấn đề này liên quan đến rất nhiều các luật, chính sách về đất đai, xây dựng, đầu tư cần được nghiên cứu và đánh giá thật cẩn thận trọng và đầy đủ hơn, đảm bảo chặt chẽ và hài hòa giữa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân", Bộ trưởng Nguyến Chí Dũng nhấn mạnh.

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Bộ trưởng xin đề xuất hai phương án để Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội để xem xét cho ý kiến chỉ đạo.

Thứ nhất là phương án theo Chính phủ trình, với việc phải rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các việc định giá, đánh giá phải nộp cho ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án thứ hai là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật, xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở đối với những người đang có quyền sử dụng đất và phù hợp với cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đề án này sẽ được trình cho Quốc hội vào kỳ họp thứ ba, tháng 5/2022.

Cũng nói về vấn đề liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư tại phiên thảo luật sáng 10/1, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long nhấn mạnh, Chính phủ đặt vấn đề sửa khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư hay khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở chỉ để làm rõ một khó khăn, vướng mắc, hoàn toàn không đụng gì đến các quy định có liên quan đến sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính đất đai, lựa chọn nhà đầu tư hiện hành. Một trong những mục tiêu là cố gắng làm sao để xử lý các vướng mắc. 

"Tuy nhiên, những điều băn khoăn của các đại biểu Quốc hội là phù hợp. Có câu chuyện có thể bị trục lợi chính sách", Bộ trưởng Bộ Tư pháp nói.

Bộ trưởng đề nghị các đại biểu Quốc hội cân nhắc xem xét phương án làm thí điểm riêng như đề xuất của Ủy ban Pháp luật, một số đại biểu Quốc hội và cả Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư.