Giá đất đang tăng khắp nơi, liệu do giới đầu cơ thổi giá?

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua đón nhận nhiều thông tin về quy hoạch thành phố, quy hoạch vùng như việc thành lập TP Thủ Đức, Phú Quốc lên thành phố, huyện Thủy Nguyên (TP Hải Phòng) sẽ lên thành phố, 5 huyện Hà Nội sắp lên quận hay thông tin liên quan đến quy hoạch các sân bay,... khiến mặt bằng giá đất khắp nơi "nhảy múa".

Phía Bắc: Điểm nóng vùng ven Hà Nội

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức,… đã đẩy giá đất trong làng, xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Giá đất ở các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.

Lộ trình lên quận tại một số huyện ngoại thành Hà Nội thời gian gần đây lại khiến giá đất "nhảy múa".

Theo khảo sát, đất thổ cư trong ngõ tại các xã như Vĩnh Ngọc (Đông Anh) đang có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm thị trấn Đông Anh, đất thổ cư dao động trong khoảng 120 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí. So với cùng thời điểm 2019, giá đất Đông Anh đã tăng khoảng 50 - 60%.

Tại Gia Lâm, giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ vị trí đẹp đang dao động trong khoảng 150 - 170 triệu đồng. Còn đất ở các trục đường chính và đất thổ cư trong làng tại các xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đông Dư đang có giá khoảng 34 - 60 triệu đồng/m2. So với cùng thời điểm năm ngoái, giá đất đã tăng khoảng 15 - 25%.

Tương tự, tại Hoài Đức, giá đất mặt đường tại một số xã như Kim Chung hay thị trấn Trạm Trôi đang có giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng đất dịch vụ đang có giá dao động trong khoảng 50 – 80 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Còn đất thổ cư trong làng có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, mặt tiền rộng có giá 40 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi cách đây vài năm, mức giá chỉ khoảng hơn 10 triệu đồng/m2.

Còn tại Thanh Trì, giá đất mặt đường Ngọc Hồi, thị trấn Văn Điển đang dao động quanh mức 100 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ, ô tô đi vào được có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Còn đất ở xa trung tâm như tại Vạn Phúc, Đông Mỹ thì rẻ hơn, dao động khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2.

Còn tại Hòa Lạc, giá đất nền phân lô tại các địa phương gần khu công nghệ cao Hòa Lạc như các xã Bình Yên (Thạch Thất), Đông Xuân (Quốc Oai) cũng tăng cao.

Đơn cử, tại xã Bình Yên (Thạch Thất), trước khi có đường tỉnh lộ 420 mở rộng thì giá đất chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2. Mức giá khảo sát vào thời điểm cuối năm 2020 đã tăng lên 15 - 16 triệu đồng/m2. 

Còn đất tại xã Đông Xuân (Quốc Oai) đang có giá khoảng 9 - 18 triệu đồng/m2. Trong khi đầu năm 2020, mức giá này chỉ khoảng 7 - 9 triệu đồng/m2.

Tại Hải Phòng, thông tin thành lập TP Thủy Nguyên khiến đất đai được săn đón, giá đất theo đó tăng mạnh. Theo khảo sát, vị trí đẹp tại khu vực mặt đường 359, đường Bạch Đằng của thị trấn Núi Đèo, giá đất đã lên đến 90 - 100 triệu/m2.

Đất đấu giá tại khu Cửa Trại (xã Thủy Đường) và khu Đầm Huyện (xã Thủy Sơn), Đầm Tràng (xã Tân Dương) cũng tăng lên 30 - 40 triệu đồng/m2. Đất khu D ở khu đô thị Bắc sông Cấm (gần cầu Hoàng Văn Thụ) cũng tăng lên mức 50 - 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tại Quảng Ninh, tình trạng sốt đất ảo đang tái diễn tại Quảng Yên. Theo phản ánh, nhiều môi giới khắp nơi kéo về khiến giá đất bị đẩy lên cao. Đơn cử, nhiều lô đất thuộc dự án Khu dân cư Thống Nhất 2 và 3 bị cò đẩy lên mức 18 - 20 triệu đồng/m2. Trong khi thời điểm đầu năm, mức dao chỉ động trong khoảng 10 - 12 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản Bắc Giang cũng đang sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp lớn tìm về. Giá bất động sản nhiều khu vực đã tăng quá cao so với giá trị thật.

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang cũng đã có công văn đề nghị UBND các huyện, TP và chủ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư, sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tăng cường công tác quản lý để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản.

Phía Nam: Điểm nóng Thủ Đức, Đồng Nai

Việc đầu tư xây dựng bân bay Long Thành tại Đồng Nai và phát triển TP Thủ Đức cộng với hàng loạt tuyến cầu, đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông Nam Bộ với TP HCM đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động cho thị trường bất động sản các tỉnh Đông Nam Bộ thời gian qua vừa qua.

Tại TP HCM, kể từ sau thông tin sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố mới, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt.

Đơn cử, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng (quận 9), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. 

Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 40% so với năm 2019).

Ở Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu đông TP HCM và việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành, giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.

Hay tại Nhơn Trạch, đất nền tại khu HUD, XDHN Nhơn Trạch đã tăng khoảng 30% so với thời điểm trước tết.

Riêng đất nông nghiệp, nhiều khu vực nông thông tại Đồng Nai như huyện Cẩm Mỹ, huyện Xuân Lộc, huyện Thống Nhất, huyện Định Quán, TP Long Khánh,... đã tăng 2 - 10 lần so với thời điểm cách đây ba năm. Đặc biệt là những nơi có các tuyến đường giao thông lớn mới mở, đất nông nghiệp lên đến 10 - 20 tỷ đồng/ha.

Tại Cần Thơ, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các dự án gần trung tâm thành phố, gần đường lớn có mức giá bình quân khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2; dự án nằm trong lớp trong, tiếp giáp đường nhỏ có mức giá khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Đầu cơ góp phần thổi giá

Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt đất ở Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc,... và mới đây nhất là "chảo lửa" sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước) hay khu vực sân bay Phan Thiết (Bình Thuận).

Theo giới chuyên gia, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tại các khu vực tăng giá mạnh và cục bộ thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá là do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể.

"Có hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để thổi giá nhằm thu lợi bất chính", Bộ Xây dựng nhận định.

Do đó, khi thị trường đất nền trở nên sôi động, xuất hiện nhiều mức giá khác nhau, các nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp "nhảy giá".

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs, giá đất tăng nhanh và quá cao sẽ kìm chế các hoạt động đầu tư. Doanh nghiệp phải đền bù giá cao tức là thời gian hòa vốn sẽ kéo dài hơn và không có hiệu quả họ sẽ rút lui.

Do đó, nếu các địa phương muốn giữ vững sự phát triển kinh tế, trong đó có cả thị trường bất động sản thì phải biết cách quản lý, kiểm soát việc mua bán đất đai. Nếu có thể thì nên quản lý bằng công cụ thuế để chấm dứt ngay tình trạng đầu cơ, đưa đất đai trở về giá trị thực mới phát triển được.