Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm chưa lên quận, giá đất đã lên đỉnh

Thủ tướng Chính phủ vừa có quyết định phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, dự kiến trong giai đoạn 2021 - 2030, các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng của TP Hà Nội dự kiến thành lập quận.

Riêng huyện Hoài Đức phấn đấu hoàn thành các tiêu chí vào cuối năm 2021 để năm 2022 trở thành quận. Còn Gia Lâm có thể lên quận vào năm 2023.

Thực tế, trong khoảng hai năm trở lại đây, thông tin nâng cấp 4 huyện vùng ven lên quận đã khiến thị trường bất động sản ven đô nổi sóng. 

Từ năm 2018 đến nay, đặc biệt là thời điểm đầu năm 2019, cơn sốt đất tại các huyện như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì đã đẩy giá đất đã tăng mạnh. Ghi nhận thực tế cho thấy, mặt bằng giá đất hiện nay tại các huyện này vẫn trong xu thế tăng.

Đất thị trấn Đông Anh hơn 100 triệu đồng/m2

Theo quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Đông Anh được định hướng thành trung tâm dịch vụ, tài chính, thương mại giao dịch quốc tế; trung tâm du lịch sinh thái và thể thao, vui chơi giải trí,...

Đây cũng là một trong những huyện ngoại thành Hà Nội có tốc độ đô thị hóa cao và đang được đầu tư cơ sở hạ tầng với nhiều công trình giao thông lớn.

Ngoài các cây cầu hiện hữu như Đông Trù, Nhật Tân, Thăng Long, sẽ có thêm 4 cây cầu nối từ nội thành ra khu vực Đông Bắc, bao gồm: Cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Giang Biên,... Khi các dự án này hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển vào khu vực trung tâm Hà Nội.

Sắp tới, loạt dự án bất động sản sẽ được triển khai xây dựng tại Đông Anh như dự án Thành phố thông minh 4 tỷ USD, Công viên phần mền Vintech, Công viên Kim Quy,...

Về quy hoạch giao thông, nhìn chung các tuyến đường của Đông Anh đều được cải tạo và mở rộng. Chẳng hạn tuyến đường từ thị trấn Đông Anh đi qua khu vực trung tâm xã sẽ được mở rộng trên cơ sở đường liên xã hiện có. 

Hay như tuyến đường dọc mương Mạnh Tân đi xã Liên Hà và tỉnh Bắc Ninh sẽ được nghiên cứu xây dựng hai tuyến đường có mặt cắt ngang 11,5 - 24 m.

Đông Anh cũng là huyện có diện tích đất thu hồi lớn nhất Hà Nội trong năm 2021 với 1.183 ha. Đất thu hồi dùng để đấu giá và xây dựng nhiều tuyến đường giao thông, trường học,...

Trao đổi với người viết, nhân viên sàn môi giới Đ.A Land cho biết, đất đấu giá vị trí đẹp tại Đông Anh hiện đang dao động trong khoảng 35 - 70 triệu đồng/m2. Nếu muốn rẻ hơn thì phải đi xa khu vực trung tâm.

"Tài chính 1,5 tỷ đồng thì không có cơ hội mua đất tại khu vực gần cầu Tứ Liên vì khu này ăn theo dự án của Vingroup nên rất đắt. Còn nếu tài chính tầm 2,5 - 3 tỷ đồng có thể mua đất đấu giá ven trục Nhật Tân - Nội Bài", môi giới này nói.

Theo khảo sát, đất đấu giá nằm sát khu Công viên phần mềm Vintech hiện đang được rao bán với giá khoảng 37 - 40 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong ngõ tại các xã như Vĩnh Ngọc có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm thị trấn Đông Anh, đất thổ cư dao động trong khoảng 120 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

"So với cùng thời điểm 2019, giá đất Đông Anh đã tăng khoảng 50 - 60%. Không phải mỗi Đông Anh, chỗ nào bây giờ cũng sốt hết. Đầu tư tầm này còn được, đến tầm giữa và cuối năm, giá sẽ còn lên nữa", môi giới này cho hay.

Đất thị trấn Trâu Quỳ 170 triệu đồng/m2

Gia Lâm là một huyện ngoại thành phía đông của TP Hà Nội. Hiện nay, những khu vực phát triển của Gia Lâm chủ yếu xoay quanh một số khu vực thị trấn Trâu Quỳ, Quốc lộ 5 và cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Trong tương lai, ngoài việc có thêm nhiều diện tích mặt nước, quy hoạch Gia Lâm không có nhiều thay đổi đáng chú ý khi hạ tầng hiện nay của huyện cơ bản đã hoàn thiện.

Tuy nhiên, Gia Lâm vẫn có nhiều nội lực để phát triển. Hệ sinh thái Vinhomes Ocean Park với tổ hợp khu đô thị, tòa nhà văn phòng, cơ sở giáo dục,... đang hình thành nên một trung tâm kinh tế, dịch vụ cho Gia Lâm và khu Đông Nam Hà Nội.

Ngoài ra, trong tương lai, Gia Lâm ít nhiều cũng sẽ được hưởng lợi từ hiệu ứng phát triển của loạt dự án như Khu đô thị Đại An hay Vinhomes Dream City.

Về mặt bằng giá đất, trao đổi với người viết, anh Sơn, nhân viên một sàn môi giới tại Gia Lâm cho biết, thị trấn Trâu Quỳ hiện đang có mức giá khoảng 150 - 170 triệu đồng. Còn đất ở các trục đường chính và đất thổ cư trong làng khoảng một năm nay tăng khoảng 15 - 25 triệu đồng/m2 tùy từng lô.

"Ở Gia Lâm hiện nay đường xá quy hoạch cũng nhiều, ngoài dự án của Vingroup còn nhiều dự án khác. Thêm thông tin lên quận cũng khiến giá đất tăng cao. Tài chính 2 tỷ có thể mua đất thổ cư diện tích khoảng 40 - 60 m2 tại xác xã như Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Đông Dư", môi giới này nói.

Môi giới này cho biết thêm, bất động sản Gia Lâm cũng sẽ có tiềm năng tăng giá như Long Biên cách đây khoảng 7 - 10 năm trước. Long Biên thời điểm đó cũng bắt đầu phát triển để lên quận, đường xá rục rịch bắt đầu làm.

Đến nay, giá đất thổ cư trong ngõ mặt tiền khoảng 3 - 5 m tại Long Biên cũng dao động trong khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Riêng đất mặt đường kinh doanh thì mức giá đã lên hơn 100 triệu đồng/m2.

Đất mặt đường Ngọc Hồi lên tới 100 triệu đồng/m2

Nằm ở phía Nam Hà Nội, Thanh Trì có nhiều lợi thế trong bối cảnh quỹ đất tại tại các quận trung tâm ngày càng khan hiếm. Việc Hà Nội định hướng mở rộng đô thị về phía Nam cũng mang đến nhiều tiềm năng cho huyện này.

Hiện nay, Thanh Trì đang triển khai xây dựng dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 1A, Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối từ đường 70B thôn Tự Khoát đến đường liên thôn thuộc thôn Phương Nhị và đường nối từ đường gom phía Tây đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ với Quốc lộ 1A, Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Tây Nam Kim Giang I, Dự án xây dựng Tổ hợp Ga Ngọc Hồi,…

Đồng thời, huyện cũng đang báo cáo TP Hà Nội phê duyệt Đồ án quy hoạch phân khu đô thị R1-5 tại ba xã vùng bãi và các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 trên địa bàn, Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Công viên Thế kỷ với diện tích 1.059 ha tại các xã Vĩnh Quỳnh, Tả Thanh Oai, Đại Áng.

Ngoài ra, trong tương lai, Thanh trì sẽ có cầu Ngọc Hồi kết nối loạt khu đô thị của Vinhomes, Ecopark tại Hưng Yên với khu Nam Hà Nội.

Song, nếu xét về thị trường bất động sản, Thanh Trì vẫn kém phát triển hơn so với Long Biên hay Gia Lâm. Những dự án bất động sản tại huyện này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay như KĐT Cầu Bươu (21 ha), KĐT Xa La (20 ha), KĐT Đại Thanh (17 ha), khu nhà ở Tổng cục V (23 ha),...

Trong khoảng một năm trở lại đây, mặt bằng giá đất tại Thanh Trì đã trải qua không ít lần biến động.

Hiện tại, khu vực có giá đất cao nhất là mặt đường Ngọc Hồi, thị trấn Văn Điển với mức giá dao động quanh mức 100 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ, ô tô đi vào được có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Còn đất ở xa trung tâm như tại Vạn Phúc, Đông Mỹ thì rẻ hơn, dao động khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, một lô đất rộng 62 m2 ngay mặt đường Ngọc Hồi đang được rao bán với giá 6,2 tỷ đồng (tương đương khoảng 100 triệu đồng/m2). Tại xã Ngũ Hiệp, một lô đất rộng 45 m2 mặt tiền kinh doanh đẹp đang được rao bán với giá 4,3 tỷ đồng (khoảng 95 triệu đồng/m2). Hay một lô khác ở Thịnh Liệt diện tích 57 m2 đang được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng (hơn 76 triệu đồng/m2),...

Đất thị trấn Trạm Trôi hơn 100 triệu đồng/m2

Phần lớn diện tích huyện Hoài Đức nằm trong quy hoạch phân khu S2, thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai 4, cửa ngõ phía Tây của Hà Nội.

Về hệ thống hạ tầng, Đường vành đai 3.5 đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 32 cũng đã thành hình. 

Dọc quốc lộ 32 đoạn qua Hoài Đức có tuyến metro số 3 mở rộng. Dọc đại lộ Thăng Long có tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc. Dọc đường vành đai 3,5 có tuyến metro số 7. Tuy nhiên, các dự án này dự kiến còn rất lâu mới có thể thành hình.

Trong tương lai, Hoài Đức có nhiều quy hoạch đáng chú ý như trục đường Hồ Tây - Ba Vì sẽ mở trên cơ sở kéo dài đường Hoàng Quốc Việt từ vành đai 3 đến Quốc lộ 21 hay tuyến đường Trịnh Văn Bô kéo dài.

Theo khảo sát, khu vực dọc Quốc lộ 32 đang có mức giá cao nhất tại Hoài Đức. Giá đất mặt đường tại một số xã như Kim Chung hay thị trấn Trạm Trôi đang được rao bán với giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Hay như phân khu shophouse thuộc một dự án nằm gần Quốc lộ 32 đang đang có giá bán lên tới 100 triệu đồng/m2.

Riêng đối với đất dịch vụ, chủ một văn phòng môi giới nhà đất tại Vân Canh cho biết, lô có sổ đỏ rẻ nhất cũng phải 50 triệu đồng/m2. Khu vực gần đường vành đai 3,5 có giá 70 - 80 triệu đồng/m2. Còn đất ở trong làng Di Trạch, chỗ xó xỉnh giờ cũng hơn 30 triệu đồng/m2. Mảnh đẹp, mặt đường to thì phải 40 - 50 triệu đồng/m2.

Môi giới này cho biết thêm, cách đây vài năm, đất thổ cư trong làng, xã ở quanh khu vực này cao nhất cũng chỉ mười mấy triệu đồng/m2.

Đất mặt phố Tây Sơn khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2

Theo quan sát, trong số 5 huyện có lộ trình lên quận, tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng của Đan Phượng còn chậm.

Về quy hoạch chung đến năm 2030, Đan Phượng sẽ được chia ra thành hai khu vực ngăn cách bởi tuyến đường vành đai 4. Trong đó, phần phía Đông vành 4 định hướng phát triển theo hướng đô thị hóa, gắn với các dịch vụ y tế, giáo dục chất lượng cao.

Đối với khu phía Tây vành đai 4, Đan Phượng sẽ tập trung phát triển các KĐT sinh thái và các mô hình nông thôn kiểu mới. Điểm nhấn của khu này là trục đại lộ Tây Thăng Long, hình thành trên cơ sở kéo dài đường Hoàng Quốc Việt về phía Tây, nối với thị xã Sơn Tây.

Ngoài ra, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội đi vào khai thác sẽ giúp việc lưu thông giữa Đan Phượng và nội thành Hà Nội trở nên thuận tiện hơn.

Riêng về thị trường bất động sản, ghi nhận thực tế cho thấy, địa phương này chưa có nhiều sự án bất động sản lớn. Một số dự án hiện hữu có thể kể đến như Khu đô thị Tân Tây Đô hay Phoenix. Trong tương lai, Đan Phượng sẽ có thêm KĐT Vinhomes Wonder Park, KĐT Hồng Hà, KĐT Hồng Thái và KĐT Tân Lập,…

Hiện nay, giá đất cao nhất tại Đan Phượng thuộc khu vực mặt đường 32 phố Tây Sơn (thị trấn Phùng) với mức giá dao động trong khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Trong đó, khu vực cống mương đổ lại có giá 80 - 100 triệu đồng/m2, từ khu vực cống mương đến khu vực gần tượng đài có mức giá khoảng 120 triệu đồng/m2.