'Không vì số ít doanh nghiệp sai phạm mà siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng'

Trình bày tham luận tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ 4 tổ chức ngày 5/6 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã thay mặt Hiệp hội chỉ ra những vấn đề tồn tại cho thấy sự phát triển chưa minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản hiện nay, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục. 

Theo đó, HoREA nhận định thị trường bất động sản hiện nay có tình trạng lệch pha cung - cầu dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thị trường cũng lệch qua về phân khúc nhà ở cao cấp. Đơn cử như TP HCM năm 2021 vừa qua đã không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền,trong khi sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp chiếm 74%.

Tình trạng khan hiếm khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, “phân lô bán nền” tràn lan gây sốt ảo giá đất tại nhiều địa phương. Điều này gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.

Để khắc phục các tồn tại trên, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững, một trong các giải pháp được HoREA đưa ra là phải tháo gỡ vướng mắc trên thị trường vốn.

Theo HoREA, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu thị trường bất động sản bất ổn cũng sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế. Vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường cùng phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, trong bối cảnh đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, HoREA kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Hiệp hội phân tích, Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014 quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn 80 - 85% tổng mức đầu tư của dự án có sử dụng đất.

Thực tế, trong giai đoạn chưa đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư rất cần các nguồn vốn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

Vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là “bà đỡ” để thực hiện dự án, tuy nhiên Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết” tín dụng đối với lĩnh vực này. Do đó các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

HoREA đánh giá, thị trường vốn nước ta chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ làm đứt gãy dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. 

Hiệp hội kiến nghị, không vì số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế.

Do đó, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản. Theo đó. đến tháng 9/2023 (mà nên kéo dài đến hết năm 2023)các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Trước mắt, đề xuất NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư uy tín, dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.   

Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu. Đây là giải pháp để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng cần sửa đổi Luật Thuế theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác, đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành nhưng không có hoạt động kinh doanh bất động sản thì lại được hạch toán tổng hợp.