ĐHĐCĐ Cenland: Chủ tịch nói về vai trò của cổ đông chiến lược IPA trong giai đoạn Cenland khó khăn nhất

Chiều nay 28/4, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã: CRE) tiến hành tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 với sự tham gia của 109 cổ đông trực tiếp và 36 cổ đông ủy quyền, đại diện cho 419.738.384 cổ phần sở hữu, tương ứng tỷ lệ 90,5236% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

Tại đại hội, ban lãnh đạo Cenland cho biết, thị trường bất động sản vừa trải qua năm 2024 nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Một số vướng mắc về pháp lý dù đã dần được tháo gỡ, thị trường bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc nhưng phục hồi chậm, không đồng đều và chỉ tập trung tại một số khu vực như Hà Nội và các quận huyện ngoại thành.

Bên cạnh đó, vẫn còn nhiều dự án chậm tiến độ, dự án treo gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản của thị trường.

Năm 2024, Cenland ghi nhận doanh thu 1.538 tỷ đồng, trong đó mảng môi giới đóng góp 895 tỷ đồng (tăng 172% so với cùng kỳ); các hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang về 451 tỷ đồng. Lãi sau thuế cả năm đạt khoảng 42 tỷ đồng, gấp 20 lần cùng kỳ. 

Phát triển thêm bất động sản điều dưỡng và NOXH

Bước sang năm 2025, Cenland dự báo thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực khi các nút thắt pháp lý, vốn, thanh khoản dần được tháo gỡ và kỳ vọng bắt đầu bước vào một chu kỳ mới bền vững, lành mạnh.

Cụ thể, nguồn cung bất động sản nhà ở dự kiến tăng khoảng 10% so với năm 2024, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đất nền có thể giảm nguồn cung do quy định siết chặt phân lô bán nền, song dự báo vẫn thu hút nhà đầu tư ở các khu vực ven đô.

Giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt khi bảng giá đất mới được áp dụng từ năm 2026, tiệm cận giá thị trường. Thanh khoản sẽ cải thiện, song tốc độ phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc.

Cũng theo Cenland, chung cư và biệt thự/nhà liền kề tại các đại đô thị có hạ tầng tốt có thể ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, còn condotel và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với sức cầu yếu.

Đặc biệt, khu vực Hà Nội được doanh nghiệp dự báo phục hồi mạnh nhờ các luật mới và giá căn hộ tăng do nhu cầu mua để ở và đầu tư, còn thị trường TP HCM dự kiến vẫn trong quá trình phục hồi.

Đối với các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, bất động sản công nghiệp và nhà ở giá rẻ sẽ phát triển mạnh nhờ các dự án giao thông lớn như Vành đai 4 Hà Nội, cầu Tứ Liên (Hà Nội), đường sắt tốc độ cao TP HCM - Nha Trang...

Trên cơ sở đó, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu thuần 4.150 tỷ đồng, tăng 170% và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ đồng, tăng 424% so với kết quả 2024.

Năm nay, mảng môi giới dự kiến mang về cho Cenland doanh thu 2.000 tỷ đồng, mảng chuyển nhượng bất động sản đóng góp 1.600 tỷ đồng. Trong đó, tập trung môi giới các sản phẩm của chủ đầu tư uy tín như Vinhomes, MIK Group, Sun Group...

"Thị trường bất động sản hiện nay đã có sự chuyển dịch rõ rệt so với trước đây. Việc bán hàng rất cạnh tranh và không còn phụ thuộc vào mô hình độc quyền phân phối như trước, chủ yếu tập trung vào một số chủ đầu tư lớn với nhiều đơn vị cùng tham gia bán hàng. Mô hình phân phối độc quyền chỉ khả thi và phù hợp với thị trường các tỉnh.

Trước thực tế này, Cenland xác định không mở rộng lực lượng môi giới mà tập trung xây dựng một bộ máy tinh gọn, linh hoạt. Mục tiêu năm nay của doanh nghiệp là tiếp tục giữ vững vị thế số 1 trong lĩnh vực môi giới".

Bên cạnh đó, Cenland cũng định hướng phát triển thêm các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP HCM, hợp tác với các chủ đầu tư và địa phương để tận dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng.

Về kế hoạch dài hạn, Cenland sẽ định hướng tập trung phát triển các sản phẩm bất động sản điều dưỡng tại các khu đô thị nghỉ dưỡng, thí điểm tại dự án Hoa Tiên Paradise (Hà Tĩnh) và các dự án ven biển.

Phiên thảo luận

Cổ đông: Vì sao Cenland chuyển hướng từ nhà môi giới thành nhà phát triển bất động sản?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Thị trường BĐS giai đoạn 2018 rất bùng nổ, đến 2019 chững lại, 2020 thì Covid-19 và mất gần 5 năm. 2020 - 2021 kinh tế tăng trưởng tốt nhưng ảo, bơm tín dụng rất nhiều. 3 năm vừa qua 2022 - 2024 cực kỳ nặng nề, ai qua được giai đoạn này thì rất thành công, trong đó có Cenland. Trên thị trường hiện nay những ai qua được giai đoạn trên thì rất tham vọng.

Có thể thấy một dự án rất lớn vào cuối 2024 là Vinhomes Global Gate mang lại doanh thu rất lớn cho Vinhomes, còn miền nam thì không có. Thời gian tới Vingroup hau Sun Group sẽ có những đại dự án lớn khác được ra mắt. Có cái hay là có những chủ đầu tư rất lớn, còn có chủ đầu tư lại biến mất khỏi thị trường.

Chúng tôi thấy nhiều người trẻ giờ không mua được nhà, Cenland đã xin làm NOXH và được các tỉnh ủng hộ. Những yếu tố đó làm cho Cenland tự tin trở thành nhà phát triển BĐS mảng NOXH.

Một điều nữa, trong 10 năm qua BĐS lúc lên lúc xuống, song khó nhất thời gian qua là chúng ta đưa tiền cho chủ đầu tư và họ không hoàn thiện pháp lý.

Cenland cũng có những dự án góp vốn vào, như Louis Hoàng Mai chúng tôi đã đưa cho chủ đầu tư khoảng 9.000 tỷ, song đến nay chủ đầu tư mới đóng tiền nghĩa vụ tài chính 1.300/1.400 tỷ. Cenland thấy rằng khi là nhà đầu tư thứ cấp thì rất rủi ro, nên thà mình là chủ đầu tư thay vì đưa tiền cho người khác. Đặc biêt trong bối cảnh sáp nhập, việc trở thành chủ đầu tư lại càng dễ dàng.

Chúng tôi may mắn rất may mắn, 3 - 4 năm Covid không có dự án nào có thể bán được. Tôi muốn cảm ơn IPA (công ty mẹ của VNDirect) là một cổ đông chiến lược của Cenland, nếu không có IPA thì chúng tôi không còn ngồi đây. Chúng tôi cũng muốn cổ đông đồng ý cho thành viên IPA tiến vào HĐQT của Cenland để chúng tôi yên tâm hơn về vốn, làm cơ sở để phát triển bền vững thời gian tới.

Cổ đông: Kết quả kinh doanh quý I/2025?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Kết quả kinh doanh quý I chưa được tốt vì pháp lý BĐS khá chậm, mặc dù doanh thu bán hàng khá tốt nhưng mới chỉ là cọc, quý II quý III mới ra hàng. Đầu năm này mỗi tháng trung bình chỉ 100 - 200 tỷ, còn sang quý II - quý III có thể lên được 500 tỷ/tháng.

Chúng tôi bán hàng cho Vingroup, MIK, Sun Group, CapitaLand... thật sự trên thị trường nhiều người bán BĐS bề ngoài hoành tráng nhưng bên trong rỗng ruột, bán BĐS giờ rất khó. Các chủ đầu tư lớn có 10 - 20 đại lý, đại lý nào mua cũng phải đặt cọc, nếu không đặt cọc thì không có hàng để bán. 

Bà Nguyễn Minh Hồi: bây giờ mỗi nhà môi giới gần như là một nhà cung cấp chứ không phải cho quân đi bán hàng. Các dự án có doanh thu lớn của chúng tôi đều đến từ những chủ đầu tư lớn như Vin, Masterise, Sungroup.... Họ mời 20 - 30 đại lý vào bán hàng. Không phải Cenland có quân, có kinh nghiệm là ôm được giỏ hàng tốt. Tôi được giao chọn những dự án phù hợp với kế hoạch bán hàng của Cenland, từng chủ đầu tư Cenland sẽ có chiến lược riêng.

Quý II doanh thu sẽ tốt hơn nhờ dự án của Vin và Sungroup, với MIK thì Cenland là nhà phân phối lớn nhất.

Cổ đông: Tiến độ pháp lý các dự án hiện tại?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Dự án Hoa Tiên gần như xong pháp lý, đóng tiền đầy đủ. Dự án Louis Hoàng Mai tháng 5 này chủ đầu tư sẽ đóng đủ 1.400 tỷ, đến khoảng 3/6 cổ phiếu CRE sẽ được bỏ khỏi diện cắt margin.

Dự Louis Hoàng Mai lẽ ra chúng tôi kết thúc dự án và có doanh thu từ năm ngoái, song do thủ tục pháp lý cũng như chủ đầu tư dùng tiền vào mục đích khác, nên bây giờ phải chờ phía chủ đầu tư đóng đủ tiền, hiện còn thiếu 100 tỷ nữa, chỉ chờ xuất hóa đơn. Phần lớn doanh thu thứ cấp 1.600 tỷ sẽ đến từ dự án này.

Tôi cũng cập nhật thêm về một dự án là Lilaha gần 9.000 m2, nằm ở khu Tây Hồ Tây trên đường Nguyễn Văn Huyên, được duyệt xây 40 tầng, đang gặp rất nhiều khó khăn, chúng tôi kỳ vọng có giấy phép đầu tư vào quý III này hoặc chậm thì cuối năm nay. Hà Nội có 800 dự án thì Lilaha là một trong 100 dự án được vào luồng xanh. Doanh thu dự kiến từ Lilaha có thể rơi vào chục nghìn tỷ đồng.

Dự án Đại Lải nằm ở Vĩnh Phúc nơi sắp sáp nhập vào Phú Thọ và Hòa Bình, nhân sự sẽ chưa ổn định, bây giờ có làm pháp lý cũng không kịp, nên chúng tôi quyết định để từ từ, đợi Đại hội Đảng xong sẽ làm tiếp pháp lý.

Cổ đông: Lợi nhuận năm nay sẽ đến từ đâu?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Khi xác định việc bán hàng cạnh tranh cho các chủ đầu tư lớn, chúng tôi đặt mục tiêu lợi nhuận 5 - 10%, còn đầu tư thứ phát thì mục tiêu lợi nhuận trên 10%.

Lợi nhuận của dự án Louis Hoàng Mai sẽ mang về khoảng 200 tỷ. Còn mảng bán hàng thì chỉ có 2.000 tỷ doanh số và hơn 100 tỷ lợi nhuận. Do đó chúng tôi chỉ đặt mục tiêu lãi khoảng 300 tỷ đồng năm nay. 

Cenland xác định năm nay cần thiết lập vị trí số 1, vượt xa các đối thủ về việc bán hàng nhằm chiếm lĩnh thị trường chứ chưa đặt lợi nhuận cao. Năm sau lợi nhuận sẽ cao hơn khi đầu tư NOXH và đầu tư thứ phát, còn mảng bán hàng thì không đặt mục tiêu lãi cao mảng đó.

Khi Việt Nam xác định tăng trưởng 2 con số, Cenland đặt mục tiêu tăng trưởng 100%/năm, ví dụ năm nay 4.000 tỷ thì sang năm là 8.000 tỷ đồng, năm tiếp theo nữa là 16.000 tỷ... Tốc độ này không được như nhiều tập đoàn lớn khác nhưng nằm trong tầm tay của Cenland.

Nếu cổ đông theo dõi thị trường BĐS và mua cổ phiếu BĐS thì có thể thấy trong 10 năm qua các dự án đều tắc pháp lý, có nhiều chủ đầu tư mất hút trên thị trường do bán lúa non và nay phải trả giá. Cenland may mắn không rơi vào bẫy tăng trưởng và có đối tác chiến lược đồng hành.

Cổ đông: Cơ cấu cổ đông của Cenland hiện nay?

Ông Phạm Thanh Hưng: Hiện cơ cấu sở hữu Cenland hiện tại vẫn là các cổ đông founder gồm ông Nguyễn Trung Vũ và một số cổ đông cá nhân khác. Việc VNDirect tham gia sẽ nắm trên 10% sở hữu tại Cenland. Việc bổ sung 1 thành viên của IPA sẽ định hướng kế hoạch phát triển của Cenland thời gian tới.

Cổ đông: Chiến lược cụ thể về đầu tư NOXH?

Ông Nguyễn Trung Vũ: Hiện chúng tôi chắc chắn đã có dự án ở Hà Nam và Quảng Ninh, đang xin ở Đà Nẵng, Hải Phòng và Bắc Giang, Vĩnh Phúc thì chưa chắc chắn vì chưa sáp nhập tỉnh. Hiện chỉ chờ giấy phép đầu tư và đấu thầu dự án. 

Cổ đông: Kế hoạch về bất động sản điều dưỡng? 

Ông Nguyễn Trung Vũ: Chúng tôi định làm mô hình này trước 30/4, song Cenland có ít người có tay nghề về mảng bác sỹ, y tá, điều dưỡng viên. Do đó Cenland hợp tác với một công ty ở Thanh Hóa, cách đây 3 tuần đã ký hợp tác. Doanh nghiệp này họ có trường cao đẳng y dược. Chúng tôi đang bàn để họ mở chi nhánh ở dự án Hoa Tiên Paradise và Cenland sẽ ngay lập tức có đội ngũ y tá bác sỹ, hy vọng trong năm nay sẽ hoàn thành mô hình này.

Tuy nhiên, chúng tôi nghĩ rằng mảng này năm nay chưa có nhiều nguồn thu. Vài năm qua nhiều dự án bất động sản bị tắc pháp lý, chúng tôi từng hy vọng mảng BĐS điều dưỡng này phải phát triển thật nhanh để bù lại cho việc không có hàng để bán. Nhưng bây giờ hàng để bán đã có, pháp lý bất động sản đã trôi, các tỉnh và nhà nước cũng hỗ trợ Cenland, do đó mảng này chúng tôi vẫn làm nhưng chưa đặt nặng doanh thu, mà xác định chỉ là một tiện ích bổ trợ cho những khu nghỉ dưỡng. 

Nhìn chung, mảng này sẽ mang lại doanh thu vừa phải, còn doanh thu chính vẫn là phát triển BĐS và bán hàng cho các chủ đầu tư lớn.

Tiếp tục cập nhật...