Nghịch lý thị trường căn hộ Hà Nội khát nguồn cung nhưng khó hấp thụ

Nguồn cung sản phẩm nhà ở tại Hà Nội đang ở mức thấp, đặc biệt là nguồn cung căn hộ mới. Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Tính đến quý I/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường, toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm 17% so với năm ngoái.

Nguồn cung mới đặc biệt khan hiếm ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Theo Savills, các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đều đã được hấp thụ hết.

Gần đây, sau khoảng thời gian im ắng, thị trường Hà Nội xuất hiện một số sản phẩm căn hộ chung cư mới. Đáng nói, các sản phẩm này gần như không giải quyết được cơn khát của thị trường do giá bán đều được định vị ở phân khúc trung - cao cấp.

Đơn cử, dự án Hoàng Thành Pearl của tại địa chỉ 55 đường Nguyễn Văn Giáp, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm. Dự án là một tòa tháp chung cư cao 30 tầng với 334 căn hộ có diện tích từ 79 - 112 m2. Khảo sát trên các trang thông tin dự án, giá bán căn hộ thấp nhất từ 3,4 tỷ đồng/căn (43 triệu đồng/m2).

50 căn thuộc dự án Udic Westlake của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC cũng được mở bán thời gian qua. Nằm trên mặt đường Võ Chí Công, Udic Westlake gồm ba tòa tháp cao từ 17 - 23 tầng, diện tích phổ biến từ 84 - 168 m2, giá bán từ 40 triệu đồng/m2. Theo Batdongsan.com.vn, 50 căn mở bán giai đoạn này đều có diện tích ngoài 100 m2 nên tổng giá trị căn hộ đều từ khoảng 6 tỷ đồng trở lên.

Một dự án tổ hợp trung tâm thương mại - văn phòng - chung cư cao tầng tên Grand Sunlake tại 135 Trần Phú (phường Văn Quán), bao gồm hai tòa tháp cao 45 và 50 tầng với quy mô hơn 1.000 căn hộ cũng mới được đưa ra thị trường. Các căn hộ tại dự án này được thiết kế từ 1 - 3 phòng ngủ, diện tích từ 65 - 101 m2, mức giá từ 40 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, không chỉ khát nguồn cung, bất động sản nhà ở Hà Nội còn đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra, mức giá sơ cấp sản phẩm căn hộ bán đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý I/2019, trong đó phân khúc hạng B đã tăng giá mạnh nhất trong 5 năm qua. Các chuyên gia dự đoán, nguồn cung mới thuộc phân khúc căn hộ hạng A có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.

Lý giải về xu hướng leo thang giá bán nhà ở, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng tiền lớn từ các kênh đầu tư khác chuyển vào, đặc biệt từ thị trường chứng khoán. Trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.

Chất lượng sản phẩm cũng là yếu tố kéo giá bất động sản lên. Theo bà Hằng, các chủ đầu tư đang có xu hướng đặt yếu tố chất lượng làm ưu tiên hàng đầu khi phát triển dự án căn hộ mới. Vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi, sự bài bản về tiện ích và dịch vụ là lợi thế đắt giá của các sản phẩm này. Để phát triển được một dự án như vậy sẽ yêu cầu lượng vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới thường có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung.

Đáng chú ý, giá bán cao khiến sức mua sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước, dù nhu cầu là rất lớn và vẫn không ngừng tăng.

Theo báo cáo quý IV/2021 của Savills, dân số thành thị Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới và tăng lên 44% vào năm 2030. Riêng tại Hà Nội, dân số dự kiến đạt 9 triệu người vào năm 2025, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% của năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi nguồn cung căn hộ hàng năm trung bình là 27.000.

Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người có nhu cầu thực gặp khó khăn trong việc chi trả, đặc biệt nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính gặp nhiều khó khăn hơn cả do sự kiểm soát chặt chẽ các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt nên mặc dù giá đang liên tục leo thang, các dự án này vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường.