Ông Đặng Hùng Võ: Thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, đầu cơ rồi để hoang

Chỉ còn vài ngày nữa, năm Kỉ Hợi sẽ khép lại. Nhân dịp này, PV Dân trí đã có cuộc trò chuyện với GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xung quanh một số vấn đề “nóng” trong những năm qua về hạ tầng đô thị, quá tải và ùn tắc, ô nhiễm, thuế bất động sản...

Một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM đó là quá tải hạ tầng. Bộ Xây dựng cho biết việc kiểm soát xây nhà cao tầng còn thiếu chặt chẽ chính là một trong những nguyên nhân gây quá tải, ùn tắc, ô nhiễm. Tuy nhiên, cũng có quan điểm “kẹt xe, đừng đổ lỗi cho nhà cao tầng”. Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện này?

Điều quan trọng không phải là nhiều hay ít nhà cao tầng. Vấn đề là hạ tầng không cân đối với lượng cư dân sinh sống. Rõ ràng hạ tầng nơi nào có 1 triệu dân thì phải khác nơi chỉ 1.000 dân.

Cả TP HCM và Hà Nội đều rơi vào tình trạng dân số tăng cơ học quá lớn; hạ tầng hiện nay không chịu nổi, chất lượng dịch vụ công quá thấp, môi trường bị ô nhiễm nặng nề. Chẳng mấy mà dân số cả hai siêu đô thị này lên tới con số vài mươi triệu. Khi đó sức chịu tải của đô thị quá giới hạn, quản lí mất kiểm soát và có thể rơi vào thế “vỡ trận”.

Thực tế chúng ta có qui hoạch đầy đủ, ở đó được xây bao nhiêu nhà chung cư, hạ tầng ở đó như thế nào để đảm bảo đầy đủ cho dân cư. Hạ tầng ở đây bao gồm cả hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường. Chúng ta cũng có tính đến tất cả, nhưng sau đó lại cứ nay điều chỉnh, mai điều chỉnh theo kiến nghị của các nhà đầu tư dự án.

Trước chỉ được 10 tầng, sau vài lần “xin" cho thành 20 tầng cũng được. Điều chỉnh qui hoạch tuỳ tiện, không tính toán tất yếu dẫn đến thực trạng hiện nay.

Vậy vấn đề giờ nằm ở đâu? Ai sẽ là người chịu trách nhiệm về sự mất cân đối này? Ai là người cho điều chỉnh khiến qui hoạch bị “vỡ”. Phải qui trách nhiệm rõ ràng, để người sau nhìn vào và không tuỳ tiện như vậy nữa.

Tiếp đến là đưa ra giải pháp xử lí quá tải. Không còn cách nào khác là tăng cường hạ tầng. Trường học, bệnh viện, công viên, hồ… đều có thể khắc phục được. Nhưng cái khó nhất hiện nay là đường xá. Hết đất làm đường rồi, xử lí ra sao. Trong khi giao thông quá tệ, đang từng ngày tác động trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

Ông từng chia sẻ với báo chi rằng, khi sức chịu tải của đô thị quá giới hạn, quản lí mất kiểm soát và có thể rơi vào thế “vỡ trận”. Tuy nhiên, trên thực tế không thể ngăn dòng người di cư vì lựa chọn nơi cư trú là quyền hiến định của công dân. Vậy thì giải pháp sẽ là như thế nào thưa ông?

Thứ nhất là câu chuyện đô thị hóa theo kiểu luồng di cư khá mạnh từ nông thôn vào các siêu đô thị hiện nay để tìm kiếm cuộc sống tốt đẹp hơn, thu nhập cao hơn.

Đây là quyền cơ bản của công dân mà không ai có thể ngăn được, nhưng cũng là vấn đề quá tải của không gian đô thị mà các nhà quản lí đô thị rất lo lắng.

Mọi mặt hoạt động chủ yếu của đô thị như giao thông, môi trường, giáo dục, y tế, văn hóa, điện, nước… và việc làm đều quá tải. Dân số quá lớn cũng vượt quá kĩ năng quản lí còn nhỏ bé của cán bộ ta.

Khi giới thiệu về thuế bất động sản ở các nước, tôi vẫn nói rằng thuế này cũng là một cách có tác dụng tốt trong điều chỉnh luồng di cư từ nông thôn vào các đô thị lớn. Nhưng thuế cũng không phải là cách giải quyết tận gốc vấn đề.

Cách tốt nhất mà các nước Âu - Mỹ làm là nâng cuộc sống nông thôn lên mức không kém đô thị là mấy mà lại có lợi thế về môi trường sạch. Chúng ta cũng đã và đang thực hiện chương trình trọng điểm xây dựng nông thôn mới.

Bàn thêm thì còn nhiều chuyện với chương trình này. Nước ta cũng quan tâm tới đầu tư để tăng mật độ kinh tế nhưng chưa lấy yêu cầu tăng thu nhập, việc làm cho dân làm trọng. Mật độ kinh tế tập trung chủ yếu vào các nhà đầu tư lớn (đại gia) mà giá trị lại lấy ra chủ yếu từ đất. Chuyện còn dài và hệ lụy sẽ còn nhiều...

Theo đồ án qui hoạch vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050, Hà Nội sẽ có 5 đô thị vệ tinh kết nối với trung tâm (Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn). Đây được coi như là giải pháp gỡ nút thắt quá tải ở Hà Nội. Điều đáng nói, sau cả chục năm đến nay, dù hệ thống giao thông hướng tâm và vành đai đã hình thành nhưng hầu hết phân khu đô thị vẫn trong tình trạng bất động. Ông nghĩ sao về điều này, đâu là nguyên nhân?

Muốn hình thành được khu đô thị mới, xa trung tâm thì phải giải quyết được vấn đề đầu tiên, đó là dân “sống bằng gì?”. Muốn thu hút người dân đến sống thì tại đấy người ta phải có cơ hội kiếm được nhiều tiền hơn.

Qui hoạch đô thị phải gắn với mật độ kinh tế được sản sinh ra từ đô thị sau qui hoạch, nhưng hiện các nhà quản lí lại ít quan tâm mật độ kinh tế. Tìm kiếm công việc ở đâu, sống bằng gì là điều trăn trở, không giải được bài toán này thì không thể kéo dân về ở được.

Người ta nói nhiều đến 4.0… nhưng cái thiết thực nhất, cần nhất là công nghiệp, nông nghiệp. Ít nhất phải có hai loại hàng hóa cơ bản này, chứ riêng dịch vụ thì không đủ tạo nên bền vững kinh tế. Qui hoạch đô thị phải gắn việc làm, không thì sẽ thành đô thị ma hoặc không thì đô thị “trên giấy". Sau khi giải quyết được câu hỏi “sống bằng gì” sau đó mới đến các vấn đề phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng.

Ông là một trong những chuyên gia nhiều lần kiến nghị cần đổi mới thuế bất động sản. Lấy công cụ này để giải quyết các nút thắt hiện nay tại các đô thị lớn. Xin ông chia sẻ rõ hơn về điều này?

Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế bất động sản được tính theo thuế suất cơ bản 1% tính trên giá trị đất đai theo thị trường, chiếm tỉ trọng 50%-90% nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng.

Nguyên tắc họ đặt ra là nguồn thu chính cho địa phương đến từ đất, không đánh thuế cao vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kích thích phát triển kinh tế.

Mỗi người sống tại đâu đều phải đóng góp thông qua thuế bất động sản để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Mỗi địa phương phải thu ở mức đủ để tự phát triển trên đôi chân của mình theo hướng phù hợp với mức thu nhập của người dân.

Tại đô thị, giá bất động sản cao thì thuế đóng cao. Tại nông thôn, giá bất động sản thấp thì thuế đóng thấp. Mỗi người tùy theo khả năng thu nhập của mình mà lựa chọn nơi ở cho phù hợp.

Mọi người luôn mong muốn cuộc sống tiện lợi nhất, nhưng năng lực lao động sẽ quyết định thu nhập và đó là cơ sở để lựa chọn nơi sinh sống cho phù hợp.

Thuế chính là công cụ hữu hiệu để điều chỉnh dòng người tự do tìm nơi cư trú. Công cụ thuế cũng tạo nên nguồn lao động chất lượng cao cho phát triển cả đô thị và nông thôn.

Tại Việt Nam, thu thuế bất động sản hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. So với các nước công nghiệp, quả là một trời - một vực.

Chúng ta vẫn phải sử dụng tiền vay để phát triển hạ tầng. Phát triển thì không nhanh với những con đường đắt nhất hành tinh, mà làm nợ công tăng cao. Đô thị hóa chất lượng không cao, chất tải dân cư quá nặng làm cho đô thị không lớn lên được.

Ngoài ra, thuế bất động sản còn phải đóng vai của nhiều chính sách điều tiết khác nữa cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.

Trước hết, thuế phải đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.

Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn.

Tất nhiên, cải cách thuế bất động sản không chỉ nhằm mục tiêu tăng thuế mà phải xem xét điều chỉnh sao cho công cụ thuế đạt hiệu quả cao.

Ví dụ, không đánh thuế vào kinh doanh bất động sản và chỉ đánh thuế vào sử dụng bất động sản; hoặc không đánh thuế vào trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà chỉ đánh thuế cao vào các trường hợp giao để sử dụng lâu dài, đánh thuế thấp hơn vào trường hợp thuê trả tiền một lần. Riêng đối với đất ở, đánh thuế rất thấp vào diện tích theo hạn mức, nhưng đánh lũy tiến rất cao vào diện tích vượt hạn mức...

Thưa ông, chỉ còn vài ngày nữa là năm Kỉ Hợi khép lại, chúng ta sẽ bước sang một năm mới. Ông kì vọng hay có kiến nghị gì xung quanh việc qui hoạch đô thị, phát triển thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân hiện nay không?

Tôi hi vọng bước sang năm mới, nền kinh tế đất nước ta vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt, mang lại đời sống tốt hơn cho đại đa số dân thông qua việc tăng được việc làm. Thị trường bất động sản cũng sẽ khắc phục được các xung đột pháp luật làm thị trường dừng lại suốt năm 2019, kể cả phân khúc nhà ở và condotel.

Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!