REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 2): Những bước tiến tại thị trường bất động sản thế giới và khu vực

Độ phủ sóng trên toàn cầu

Theo NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts - Hiệp hội đầu tư tín thác bất động sản quốc gia Mỹ), mô hình REIT đã lan rộng trên toàn cầu. Ngày nay, hơn 40 quốc gia và vùng lãnh thổ có REIT, bao gồm tất cả các nước G7. Theo số liệu cập nhật mới nhất, các quốc gia và khu vực có REIT chiếm 85% GDP toàn cầu năm 2020, tăng từ mức 28% ở năm 1990. 

Tại châu Á - khu vực được đánh giá có sự hấp thụ mạnh mẽ với REIT, từ 31 REIT ở 6 quốc gia và khu vực vào năm 2005, đến năm 2021, con số này lên đến 216 REIT ở 11 quốc gia và khu vực. Một số các quốc gia trong khu vực cũng thuộc top những thị trường REIT nổi bật của thế giới.

Theo báo cáo sâu về thị trường REIT châu Á 2021 - 2022 của Cushman & Wakefield, tính đến cuối năm 2021, REIT ở châu Á có tổng giá trị thị trường là 304,1 tỷ USD. Đa số REIT trong khu vực đầu tư nhiều loại tài sản, còn lại tập trung vào một thị trường như văn phòng, bất động sản công nghiệp/logistics, bán lẻ, khách sạn, chăm sóc sức khỏe, đa gia đình (multi-family) và trung tâm dữ liệu.

Báo cáo chỉ ra, trong suốt thời kỳ đại dịch Covid-19 bùng phát, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản ở châu Á đều chứng tỏ khả năng phục hồi tương đối tốt, được hỗ trợ bởi cấu trúc vốn mạnh, đủ thanh khoản tài chính và các chính sách pháp lý. Theo thống kê, tổng tỷ suất sinh lợi hàng năm của REIT ở các loại hình bất động sản trong khu vực đều chuyển từ âm sang dương.

Sôi động thị trường REIT châu Á

Theo Cushman & Wakefield, Nhật Bản là một trong những thị trường REIT nổi bật nhất khu vực. Những lợi ích mà các REIT mang lại cho thị trường bất động sản nước này đã vượt qua kỳ vọng ban đầu, bao gồm minh bạch thị trường, cơ hội việc làm cho các chuyên gia quản lý tài sản, các chương trình đầu tư theo chỉ số dài hạn…

Thị trường REIT cũng đóng vai trò như một bộ đệm cho thị trường bất động sản trực tiếp của Nhật Bản nhờ khả năng thanh khoản. Ngân hàng Nhật Bản (BoJ) coi REIT như một kênh truyền dẫn linh hoạt và khả thi đối với các chính sách tiền tệ của mình. 

Trên thực tế, BoJ đã đầu tư vào các REIT từ năm 2010 để giúp kích hoạt chính sách tiền tệ nới lỏng. Tính đến ngày 31/12/2021, đã có 20 REIT mà BOJ đã nắm giữ hơn 5% đơn vị quỹ, tổng cộng hơn 670 tỷ yên. 

Tại Ấn Độ, kể từ khi REIT đầu tiên niêm yết, các quy định đã dần trở nên thân thiện và linh hoạt hơn với nhà đầu tư. Vào đầu năm 2021, Bộ Tài chính nước này đã công bố các sửa đổi để giúp các REIT tăng huy động các quỹ nợ từ các nhà đầu tư nước ngoài. 

Điều này giúp REIT dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các nguồn tài chính. Vào cuối tháng 7/2021, Ấn Độ đã sửa đổi các quy định và giảm mức giá trị ứng dụng tối thiểu cho các REIT từ 670 USD xuống còn 10.000 – 15.000 INR (khoảng 134 - 201 USD) với giao dịch trong các lô đơn nguyên. Các điều chỉnh này nhằm tăng cường sự tham gia của nhà đầu tư và tính thanh khoản trên thị trường này.

Trung Quốc bắt đầu nghiên cứu hệ thống REIT vào năm 2000. Năm 2014, mô hình gần giống REIT là CITIC Qihang lần đầu tiên xuất hiện. Đến năm 2021, các REIT đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng của Trung Quốc đã đồng loạt IPO trên hai sàn Thâm Quyến và Thượng Hải. Đây được coi là một hành trình dài cho thị trường REIT tại đất nước tỷ dân. 

Việc mở cửa cho đầu tư vào REIT cơ sở hạ tầng công cộng đã cung cấp các kênh tài trợ vốn tư nhân cho các chủ sở hữu công trình hạ tầng trong nước. Các giao dịch tích cực trên thị trường thứ cấp cho thấy sự công nhận của thị trường đối với các sản phẩm này. 

Nhìn chung, giá cổ phiếu của các REIT công cộng ở Trung Quốc đại lục luôn giữ mức cao hơn giá chào bán. Tổng giá trị thị trường của REIT cơ sở hạ tầng công cộng đã phát hành ở Trung Quốc là 44,1 tỷ nhân dân tệ tính đến ngày 31/3/2022, tăng 29% so với giá chào bán. 

Tuy vậy, xét về tỷ trọng giá trị thị trường hiện tại của REIT công trong vốn hóa cổ phiếu, Trung Quốc mới ở mức 0,05%, thấp hơn đáng kể so với con số 13% của Singapore, 3% của Mỹ và 2% của Nhật Bản. Thực tế này cho thấy tiềm năng tăng trưởng trong tương lai của thị trường REIT tại Trung Quốc.

Tại Hong Kong (Trung Quốc), thị trường REIT có cơ sở tài sản kém đa dạng hơn. So với các nước khác ở châu Á, thị trường tại đây chủ yếu nắm giữ các tài sản thương mại truyền thống như trung tâm mua sắm, văn phòng và khách sạn. Ngày càng ít REIT ở Hong Kong tập trung vào các tài sản của nền kinh tế mới như kho bãi logistics và trung tâm dữ liệu. 

Trong báo cáo có tiêu đề “Revitalizing the Hong Kong SAR REIT Market” (tạm dịch: Hồi sinh thị trường REIT tại Hong Kong). Cơ quan Tiền tệ Hong Kong khuyến khích một loạt các danh mục tài sản được niêm yết công khai dưới dạng REIT trên sàn giao dịch chứng khoán.

Công thức thành công

Theo một nghiên cứu của Viện chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính, hiện nay khoảng 39 quốc gia có khung pháp lý đối với quỹ REIT nhưng không phải quốc gia nào trong số này cũng có thị trường REIT phát triển. 

Chỉ có khoảng 7 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầy đủ khung pháp lý cho sự hoạt động và phát triển của REIT, có thị trường REIT phát triển. Ba trong số này thuộc khu vực châu Á là Singapore, Nhật Bản và Hong Kong. Còn lại là Mỹ,  Canada, Đức và Australia.

Hầu hết các REIT đều được hưởng ưu đãi thuế vượt trội như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân của các khoản lợi tức đầu tư vào REIT. Tuy nhiên nhằm kiểm soát mức độ rủi ro, đảm bảo độ an toàn thì các REIT bắt buộc phải đáp ứng các yêu cầu chặt chẽ để được hưởng ưu đãi. 

Bên cạnh đó, để phát triển thị trường quỹ REIT, các nước cũng chú trọng phát triển của các tổ chức trung gian như các công ty tư vấn, quản lý tài sản, các công ty cung cấp dịch vụ định giá, môi giới bất động sản. Cá tổ chức, cá nhân này góp phần làm tăng tính chuyên nghiệp và chất lượng, tăng minh bạch, hiệu quả cho thị trường REIT.

Các quốc gia cũng cho phép chuyển đổi từ các loại hình doanh nghiệp sang REIT theo các quy định, yêu cầu bắt buộc và định hướng, tuyên truyền, phổ cập kiến thức về loại hình đầu tư này đối với công chúng đầu tư.

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 1): Lời giải cho bài toán dòng vốn khó?