REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 4): Hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh

Về cơ bản Việt Nam đã có căn cứ pháp lý để các quỹ REIT có thể thành lập, hoạt động. Theo Luật sư Nguyễn Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT (Real Estate Investment Trust) thành lập, hoạt động và được điều chỉnh theo quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Chứng khoán năm 2006; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán năm 2010; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014; Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán; Nghị định 60/2015/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 58/2012/NĐ-CP hướng dẫn Luật Chứng khoán và Luật Chứng khoán sửa đổi, Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản...

REIT là một trong số các loại hình quỹ đầu tư nằm trong định hướng phát triển thị trường chứng khoán trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường từ năm 2011 - 2020. Nhằm tạo hành lang pháp lý cho loại hình quỹ này phát triển, ngày 27/12/2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản.

Theo quy định tại Thông tư 228, quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào các bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP.

Theo đó, bất động sản phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm thu lợi tức ổn định. Quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận được thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Lợi tức có thể được thanh toán bằng tiền hoặc chứng chỉ quỹ phát hành thêm.

Quy định về tỷ lệ chi trả lợi tức cao khiến quỹ đầu tư bất động sản trở thành kênh thu hút các nhà đầu tư trên thị trường. Quỹ đầu tư bất động sản dựa trên cơ chế chi trả cổ tức này có thể tránh được các khoản thuế cho quỹ, mặc dù các nhà đầu tư của quỹ vẫn phải nộp thuế thu nhập trên khoản cổ tức mà họ nhận được.

Dù quy định về sự hình thành và hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản đã được ban hành từ năm 2012 nhưng tới năm 2017, TCREIT - quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Việt Nam mới chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán.

Luật sư Nguyễn Anh cho rằng, khung pháp lý điều chỉnh quỹ đầu tư bất động sản vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Các quy định cũng mang tính bao quát chung, chưa áp dụng riêng cho REIT.

Cùng với các nhóm lợi ích mà quỹ đầu tư này mang lại, cũng tồn tại một số rủi ro như rủi ro thị trường (bao gồm thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán), rủi ro tín dụng, rủi ro đa dạng hóa, rủi ro pháp lý và quản lý, rủi ro đòn bẩy và rủi ro tiền tệ. 

Khi rủi ro xảy ra, nhà đầu tư và công ty quản lý quỹ sẽ lúng túng trong xử lý. Trong đó, nhà đầu tư bị ảnh hưởng trước tiên vì chưa có khung pháp lý bảo vệ rõ ràng. 

Thiếu cơ chế ưu đãi

Nghiên cứu của Viện chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính đã chỉ ra, khái niệm quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam còn “mập mờ”, chưa phân loại giữa các loại quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản theo cách tiếp cận quốc tế. 

Bên cạnh đó, các quy định hiện hành cũng chưa thúc đẩy, tạo điều kiện cho phát triển quỹ bất động sản. Đơn cử, nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản phải mất 6 năm để chuyển nhượng, đây là khoảng thời gian dài, khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ. 

Giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%.

Để thúc đẩy sự phát triển của quỹ REIT, Bộ Tài chính đề xuất hoàn thiện khung pháp lý, áp dụng các cơ chế chính sách ưu đãi vượt trội như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho phần lợi nhuận của quỹ dùng để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư, hay miễn thuế chuyển nhượng đối với trường hợp nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản. 

Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản, thị trường tài chính tạo điều kiện và môi trường cho hoạt động của các REIT; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giảm thiểu và hạn chế các rủi ro mà các REIT có thể gây ra; nâng cao nhận thức của nhà đầu tư và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước.

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 1): Lời giải cho bài toán dòng vốn khó?

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 2): Những bước tiến tại thị trường bất động sản thế giới và khu vực

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 3): Quỹ đầu tư tín thác bất động sản duy nhất tại Việt Nam và các mô hình tương tự