REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài cuối): Khoảng trống niềm tin

Từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực, cho phép quỹ đầu tư bất động sản (REIT) được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng. Thời điểm đó, kinh tế và tài chính đang ở trong giai đoạn suy thoái, các nguồn vốn bất động sản hạn chế, vì vậy quỹ tín thác bất động sản được kỳ vọng là một giải pháp mới.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Viện chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính, từ 2012 cho đến nay, việc hoạt động và phát triển của quỹ REIT chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường. Việc tham gia nguồn vốn từ quỹ vào phân khúc bất động sản cũng còn hạn chế, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản. 

Hầu như tất cả quỹ REIT hoạt động trên thị trường được thành lập ở nước ngoài rồi tham gia đầu tư vào dự án bất động sản ở Việt Nam.

Trên thị trường hiện chỉ có một REIT của Việt Nam, với tên gọi Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương (Techcom Capital) quản lý và chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán HOSE (Mã FUCVREIT).

Theo điều lệ quỹ, TTCREIT chủ yếu đầu tư vào bất động sản với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức và chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản (tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng). Hiện tại, quỹ này chưa có khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà chủ yếu đầu tư vào chứng khoán của một số doanh nghiệp bất động sản.

Tại Việt Nam gần đây đã xuất hiện một số mô hình mua chung, chia nhỏ giá trị bất động sản để cùng chia sẻ lợi nhuận, thậm chí cam kết lợi nhuận...  nhiều điểm tương đồng như REIT. Để phân tích rõ hơn xung quanh chủ đề này, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông David Jackson, Tổng giám đốc, Colliers Việt Nam.

- Một số ý kiến cho rằng đây là thời điểm thích hợp để thị trường Việt Nam lưu tâm hơn đến loại hình quỹ REIT. Ông thấy sao về quan điểm này?

Ông David Jackson: Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn, với khả năng tăng trị giá vốn và lợi suất hấp dẫn trong dài hạn. Việc mua bất động sản nhằm thu lợi nhuận từ cho thuê hoặc tăng giá dường như hấp dẫn, nhưng thực sự không dễ. Bởi vì, đầu tư trực tiếp đòi hỏi nguồn vốn hoặc ngân sách nhất định, chấp nhận tính thanh khoản thấp (vì bất động sản không dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt) và cần có kiến thức cũng như kỹ năng quản lý. 

Trong khi đó, đầu tư bất động sản gián tiếp sử dụng các phương tiện như quỹ hoặc quỹ tín thác để giúp nhà đầu tư kiếm lợi nhuận từ doanh thu cho thuê hoặc bán. Trên thị trường vốn toàn cầu, các REIT hoạt động rất mạnh mẽ, đặc biệt ở những quốc gia G7, nơi REIT đóng vai trò không thể thiếu và chiếm quy mô khá lớn trong các hoạt động đầu tư. REIT được cho là có xu hướng tăng trưởng về lợi nhuận nhanh hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.

Khi các chính sách tài khóa thắt chặt, chẳng hạn như vay ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “khát” dòng vốn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vẫn tăng nên sự quan tâm đối với REIT ngày một lớn là điều dễ hiểu.Thị trường phải tìm cách khác để đa dạng hóa các kênh đầu tư và tối đa hóa sức mạnh của nguồn vốn.

Trên thực tế, việc đầu tư chung giữa các cá nhân trên thị trường là tiền đề cho sự hình thành các quỹ hoặc quỹ tín thác. Với ưu điểm có cơ chế rõ ràng về quản lý quỹ và danh mục đầu tư, các tổ chức này thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhỏ, nhà đầu tư cá nhân đang tìm kiếm bất động sản dòng tiền.

Thay mặt các nhà đầu tư, REIT mua và vận hành nhiều loại tài sản khác nhau như bất động sản công nghiệp, trung tâm mua sắm và cao ốc văn phòng – những tài sản đòi hỏi nguồn vốn lớn. Do đó, có thể nói sự xuất hiện của REIT được xem là một "phương thuốc" để giảm bớt áp lực tài chính đối với kênh tín dụng và trái phiếu.

- Thực tế việc phát triển REIT tại Việt Nam còn nhiều hạn chế so với thế giới, liệu có rào cản nào không thưa ông?

Ông David Jackson: Tính thanh khoản thấp của chứng chỉ REIT (vì không dễ chuyển đổi thành tiền) được xem là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e dè. Việt Nam là một thị trường còn khá trẻ khi cổ phiếu chỉ mới phổ biến khoảng 20 năm và trái phiếu doanh nghiệp cũng chỉ phát triển mạnh trong vòng 5 - 6 năm trở lại đây. Thị trường cần thời gian để làm quen và sử dụng các công cụ đầu tư mới. 

Tại Việt Nam, REIT chủ yếu dưới hình thức quỹ đóng, quỹ có thời hạn và quỹ tư nhân. REIT hoạt động tư nhân và được ban hành dưới dạng chứng chỉ. Vì vậy mọi hoạt động mua bán phải thông qua tổ chức quỹ/đơn vị phân phối, nhà đầu tư không được tự thực hiện.

Bên cạnh đó, tính đa dạng thấp của thị trường bất động sản dòng tiền tại Việt Nam cũng là một rào cản trước mắt đối với các nhà đầu tư nhắm đến lợi nhuận lâu dài. Ở các thị trường phát triển, bất động sản cho thuê có thể là tòa nhà văn phòng, cửa hàng bán lẻ, nhà kho, cho đến rạp chiếu phim và bãi xe. Nhà đầu tư ở Việt Nam khó có thể tiếp cận các loại hình tài sản như vậy.  

Hoạt động dưới dạng quỹ tín thác, REIT phải có cơ chế hoạt động rõ ràng, dễ hiểu để gây dựng niềm tin từ nhà đầu tư. Theo tôi, các cơ hội đầu tư tốt với tiềm năng lợi nhuận cao hiện không dễ tiếp cận, mà một trong những trở ngại là quy trình pháp lý còn phức tạp. 

Việc hoàn thiện các nền tảng về luật pháp, thuế… sẽ đóng vai trò then chốt giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững, góp phần thúc đẩy hoạt động hiệu quả của REIT trong thời gian tới.  

- Nhà đầu tư nên lưu ý điều gì khi tham gia đầu tư mô hình REIT thưa ông?

Ông David Jackson: Cũng như trái phiếu và cổ phiếu, nhà đầu tư cần đặc biệt cân nhắc cơ chế hoạt động rõ ràng và thông tin minh bạch của REIT. Tính tuân thủ đạo đức kinh doanh, chiến lược đầu tư đúng đắn và kỹ năng quản lý tài chính là những yếu tố quan trọng trước khi đưa ra các quyết định đầu tư.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý, nếu được niêm yết, lợi nhuận của REIT sẽ phụ thuộc vào biến động giá của thị trường chứng khoán. Nếu có sự thay đổi, lợi nhuận có thể suy giảm và giá trị của chứng chỉ REIT từ đó cũng có thể bị giảm theo.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Lời kết: Dù thời điểm 2012 hay 2022, REIT vẫn là nguồn vốn trung - dài hạn được thị trường bất động sản Việt Nam kỳ vọng. Tuy nhiên để mô hình này phát triển, phát huy ưu điểm, trở thành công cụ đầu tư an toàn của nhà đầu tư và kênh dẫn vốn hiệu quả của doanh nghiệp thì REIT cần được hỗ trợ bằng một hệ thống pháp luật hoàn thiện, nơi quyền lợi của các bên đều được bảo vệ. Bên cạnh đó là sự nỗ lực của bản thân các quỹ REIT trong việc xây dựng niềm tin với nhà đầu tư, thông qua cơ chế hoạt động rõ ràng và minh bạch thông tin.

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 1): Lời giải cho bài toán dòng vốn khó?

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 2): Những bước tiến tại thị trường bất động sản thế giới và khu vực

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 3): Quỹ đầu tư tín thác bất động sản duy nhất tại Việt Nam và các mô hình tương tự

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 4): Hành lang pháp lý chưa hoàn chỉnh